异议人（被保全人）：四川鹏筑置业有限公司，住所地成都市新都区蓉都大道南二段133号。

法定代表人：袁国仙，董事长。

委托诉讼代理人：杨茂坤，四川法银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师。

申请保全人：中国华西企业股份有限公司，住所地成都市金牛区解放路二段95号。

法定代表人：杨斌，董事长。

委托诉讼代理人：刘宜科，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：唐荣龙，四川律治律师事务所律师。

本院根据中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）的诉前保全申请，于2016年4月28日作出（2016）川01执保158号执行裁定（以下简称158号裁定），查封四川鹏筑置业有限公司（以下简称鹏筑公司）位于成都市新都区蓉都大道133号国风-新派客的房产共计470套（以下简称争议房屋）。鹏筑公司不服，向本院提出书面异议。本院于2016年8月24日作出（2016）川01执异775号执行裁定，驳回其异议申请。2017年12月15日，本院作出（2017）川01执监38号执行裁定，撤销本院（2016）川01执异775号执行裁定，恢复对本案的审查。本院依法另行组成合议庭对本案进行审查，并于2018年2月6日举行了听证。异议人鹏筑公司的委托诉讼代理人杨茂坤、兰顺武，申请保全人华西公司的委托诉讼代理人唐荣龙参加听证，并提交了书面意见。本案现已审查终结。

异议人鹏筑公司称，华西公司诉讼主张的标的额为125525818.09元，而本院158号裁定查封的房屋价值达4.5亿元，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结裁定的规定》第21条关于“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额”的规定，请求解除超标的额部分房屋的查封措施。

申请保全人华西公司称，鹏筑公司单方委托四川铸铭房地产土地评估有限公司（以下简称铸铭评估公司）所作《房地产估价报告》，是建立在假设争议房屋已经竣工并验收合格、未来房价没有波动的基础上。但争议房屋系在建工程，能否竣工并验收合格是待定事实，且查封时间为2016年4月，评判法院查封行为是否合法应依据当时的状况，因此，《房地产估价报告》不能作为认定超标的额查封的依据。华西公司申请查封的行为符合法律规定，不应解除查封。

本院查明，2016年4月，华西公司向本院申请诉前保全，请求对鹏筑公司位于成都市新都区蓉都大道133号的国风.新派客项目的房屋在限额1.2亿元价值范围内予以查封。本院于2016年4月28日作出158号裁定，查封争议房屋，查封期限三年，查封限额为12000万元。次月，本院受理华西公司诉鹏筑公司建设工程施工合同纠纷一案。2017年10月30日，本院就该案作出（2016）川01民初922号民事判决。双方均不服，向四川省高级人民法院提起上诉。现该案尚在审理中。

另查明，争议房屋为在建工程。异议审查过程中，鹏筑公司委托四川铸铭房地产土地评估有限公司（以下简称铸铭评估公司）对争议房屋的市场价值进行评估。2018年2月1日，铸铭评估公司出具川铸铭房估字［2018］第02-0001号《房地产估价报告》，载明：争议房屋截止价值时点2018年2月1日，主体工程已完工，外墙正在施工，建筑物内设施设备尚未安装完成，整体形象进度约为95%；假设该项目在2018年年底顺利竣工并验收合格，在此期间房地产市场无较大波动，估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，对建筑物采用成本法、土地采用市场比较法及假设开发法进行评估，争议房屋在价值时点2018年2月1日的市场价值为324494000元；估价报告使用期限为一年，自2018年2月1日起至2019年1月31日止。本院异议审查中，华西公司对前述《房地产估价报告》提出异议，但未在本院指定的期限内申请重新评估。

以上事实，有裁定书、民事判决书、《房地产估价报告》，以及当事人的陈述等证据证实。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”根据这一规定，被保全财产的价值应当与申请保全人保全请求的数额大致相等。本院158号裁定共查封鹏筑公司470套房屋，鹏筑公司出具《房地产估价报告》载明该房屋估价为324494000元，华西公司虽然对该估价报告持有异议，但未在本院规定期限内提交重新估价的申请，故其应承担举证不能的法律后果。即使考虑争议房屋为整体形象进度为95%的在建工程，铸铭评估公司在假设争议房屋竣工并验收的情形下，对价值时点为2018年2月1日的价值所作评估高于查封时房屋实际价值这一因素，按评估价的80%折算，争议房屋的价值也有324494000元X80%=259595200元，亦远超过华西公司申请保全的范围12000万元。因此，鹏筑公司关于本院158号裁定明显超标的查封财产的主张成立，本院应依法变更查封房屋的范围。华西公司申请保全的范围为12000万元，但鉴于该建设工程施工合同纠纷案审结后，可能会出现被保全财产在执行过程中拍卖流拍等风险，综合本案具体情况，保全房屋的价值宜以申请保全金额12000万元÷56%=21429万元为限。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：

变更本院（2016）川01执保158号执行裁定查封房屋的范围，查封房屋套数以价值21429万元为限。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。

审判长杨芳

审判员陈浩

审判员何云鹏

法官助理刘英

二〇一八年三月二十八日

书记员沈巧