在本院执行申请执行人中国二十二冶集团有限公司（以下简称二十二冶集团）与被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇公司）、沈阳普斯特房地产开发有限公司（以下简称普斯特公司）、惠远丰建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘春晓对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
上列当事人建设工程施工合同纠纷一案，依据本院（2016）辽01民初48号民事判决书，本院于2016年11月15日立案执行，执行案号为（2016）辽01执684号。在执行中，本院于2017年8月3日查封被执行人沈阳普斯特房地产开发有限公司名下位于新民市兴隆堡镇中兴路X号X号，面积为42.61平方米的房屋（以下简称案涉房屋）。
案外人刘春晓请求解除对案涉房屋的查封和抵债，主要理由：申请人于2011年9月份与沈阳普斯特房地产开发有限公司签订了房屋认购合约，约定购买新民市兴隆堡镇中兴路X号X室房屋一户，建筑面积42.61平方米，购房款140,000元，申请人已经交付了购房全款。故申请法院解除对案涉房屋的查封和抵债。
申请执行人中国二十二冶集团有限公司称，1、案外人的异议请求缺乏事实依据，异议事项不成立；案外人并未与开发单位签订正式备案的《商品房买卖合同》，也并未提供银行转账凭证等证据材料，且案外人未提供开发单位应为购房人开具的购房款发票，不能证明案外人实际给付了购房款，更不能证明实际占有房屋。从异议人主张的情况看，异议人自称在开发公司不具备预售手续时购房，没有转款凭证，没有购房发票，在具备合同备案条件后至今没有办理备案登记，在不能实际取得房屋权利时却并未向开发公司提起诉讼主张权利，以上情况足以证明所谓购房的事实并不存在。案外人的异议请求缺乏事实依据，理应被驳回。2、案外人的异议请求缺乏法律依据，异议事项不成立；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，异议人需要满足法定条件异议才有可能成立，即：案外人的权利应为能够排除执行的权利；案外人需证明本案争议房屋系案外人名下唯一用于居住的房屋。首先，《商品房买卖合同》并未在房产管理部门进行备案登记，至今未发生物权变动的效力，争议房屋的所有权仍归属于开发单位，案外人仅仅基于《商品房买卖合同》对开发单位享有债权，而非对争议房屋享有物权，案外人与二十二冶公司对开发单位享有的债权是平等的，案外人并不享有足以排除强制执行的权利。其次，即使异议人确定在查封前全款购房的情况属实，异议人还需要证明争议房屋系案外人名下唯一用于居住的房屋，否则，其执行异议不应得到支持。综上，案外人的异议请求缺乏事实与法律依据，理应被驳回。
经审查，案外人刘春晓提供《“麦田泉”（团购）预订协议书》中记载：2011年10月26日，甲方沈阳普斯特房地产开发有限公司与乙方刘春晓签订“麦田泉”（团购）预订协议书，沈阳普斯特房地产开发有限公司将“麦田泉”项目指定团购房源中10#一层西南朝向36.75平方米，总价为140,000元房屋预售给刘春晓。
案外人刘春晓提供的《商品房买卖合同》中记载，沈阳普斯特房地产开发有限公司与刘春晓签订了商品房买卖合同，沈阳普斯特房地产开发有限公司将案涉房屋出售给刘春晓。
案外人刘春晓提供的《收款收据》中记载，2011年10月26日，案外人交纳购房款140,000元，被执行人沈阳普斯特房地产开发有限公司为案外人开具收款收据。
2015年12月31日，被执行人沈阳普斯特房地产开发有限公司为案外人开具《商品房准住通知书》一份，内容为：产权人：刘春晓，兹将新民市兴隆堡镇中兴路X号（麦田泉•西班牙假日温泉小镇）园区第X栋X单元X层X号建筑，面积42.61平方米商品房交付使用，准予入住。