复议申请人（利害关系人）：邹虎，男，汉族，1963年1月3日生，住江苏省。

委托诉讼代理人：吕泽先，男，汉族，1945年7月11日生，住江苏省，系邹虎岳父。

申请执行人：江苏银行股份有限公司镇江分行，住所地江苏省镇江市润州区冠城路12号。

负责人：邹宏亮，该分行行长。

委托诉讼代理人：闻俊勇，江苏汇泉律师事务所律师。

被执行人：张有涵，男，汉族，1970年10月25日生，住江苏省。

被执行人：狄灵，女，汉族，1974年10月23日生，住江苏省。

复议申请人邹虎不服镇江市润州区人民法院（2017）苏1111执异24号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

润州区人民法院查明：2012年8月8日异议人邹虎与被执行人订立房屋租赁协议一份，约定：异议人租赁被执行人所有的镇江市申华国际冠城48幢307室房屋（开发公司尚未交付）；租赁期间15年，自2012年8月8日至2027年8月7日；年租金12000元，15年合计18万元，租金一次性付清，另付保证金7万元；异议人付款后，至租赁房屋实际交付异议人的期间内，被执行人按每月2%计息支付异议人。协议还对房屋装修，水、电、物业费交纳以及违约责任等作了约定。当日，异议人支付被执行人租金及保证金合计25万元。2013年3月8日开发公司向被执行人交房，双方办理了房屋交接手续。此后，异议人对该房进行了装修并作为办公使用。

另查明：被执行人因借款需要，于2013年1月30日将申华国际冠城48幢307室房屋抵押给申请执行人，并办理了抵押登记手续。因被执行人未能按约还款，申请执行人于2015年2月将其诉至该院，经该院审理，双方达成分期归还借款本息及律师费计50余万元的协议，如被执行人不能还款，则申请执行人可就申华国际冠城48幢307室房屋行使抵押权等，该院据此作出（2015）润商初字第89号民事调解书。嗣后，被执行人未履行调解书义务，申请执行人申请执行。该院于2015年9月10日作出（2015）润执字第570号执行裁定书，裁定拍卖申华国际冠城48幢307室房屋，并于2016年1月14日及1月15日分别在网络平台和报纸发布拍卖公告。2016年2月2日该房在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，由庄玮以477400元拍得。在该案执行过程中，该院依法向被执行人送达了法律文书，也曾进入申华国际冠城48幢307室房屋现场查勘，异议人及被执行人均未就房屋租赁情况进行说明，也未提出不同意见。2017年3月异议人向该院提交书面异议申请，认为该院在未进行公告也未通知承租人的情况下拍卖了该房屋，违反有关法律规定，侵犯了异议人即承租人的优先购买权，请求撤销该拍卖，并以同等条件购买该房屋。

润州区人民法院认为：执行过程中，当事人、利害关系人以及案外人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以说明理由，提出书面异议，异议成立的，裁定撤销相关执行行为，异议不成立的，裁定驳回异议。异议人虽和被执行人于2012年8月8日订立关于申华国际冠城48幢307室房屋的租赁合同，但直至2013年3月8日开发公司才向被执行人交付租赁房屋，可见该租赁合同的实际履行时间应为2013年3月8日以后，而被执行人于2013年1月30日将该房屋抵押给了申请执行人，并办理抵押登记手续，申请执行人抵押权成立时间早于异议人和被执行人租赁合同实际履行时间，因此，申请执行人行使抵押权不受异议人和被执行人租赁关系的影响，其要求以该房屋折价或者拍卖、变卖的价格优先受偿，理由正当，该院予以支持。根据相关法律规定，人民法院在民事执行中拍卖不动产的应当在拍卖15日前公告，并且在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。该院执行部门于2016年1月14日及1月15日分别在不同媒体发布了拍卖公告，2016年2月2日拍卖相关房屋，符合法律规定。在房屋拍卖过程中，异议人和被执行人未就房屋租赁情况向法院说明情况，主张优先购买权，法院亦无从通知，因此，异议人认为法院未通知承租人也未进行公告的情况下拍卖申华国际冠城48幢307室房屋违反有关法律规定，侵犯其优先购买权，依据不足，其要求撤销拍卖并以同等条件购买该房屋的异议请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，该院裁定：驳回异议人邹虎的异议申请。

复议申请人邹虎向本院申请复议称：原审法院在拍卖本案所涉的申华国际冠城48幢307室房屋时未张贴查封封条或公告，未张贴拍卖通知书或公告，未通知承租人邹虎，该拍卖程序违法，侵犯了邹虎的优先购买权。该房屋张有涵虽于2013年3月8日之后交付给邹虎承租，但2012年8月8日邹虎就与张有涵签订了房屋租赁协议，该房屋租赁协议自签订时就依法生效，而张有涵、狄灵将该房屋抵押给江苏银行股份有限公司镇江分行并办理抵押权登记的日期是2013年1月30日，在该房屋租赁协议签订之后，故在该房屋拍卖时邹虎依法享有优先购买权。请求贵院撤销原审异议裁定，依法作出公正裁定。

本院认为：承租人对承租房屋依法享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”，原审法院在网络平台和报纸上发布被执行人所有的国际冠城48幢307室房屋的拍卖公告，不能视为原审法院已按照上述司法解释的规定，向该房屋的承租人履行了优先购买权通知义务。原审法院在拍卖该房屋前是否对该房屋的租赁情况作了必要的调查，是否在拍卖该房屋五日前以在该房屋现场张贴拍卖通知等方式通知该房屋的承租人即优先购买权人于拍卖日到场，行使优先购买权，原审异议裁定对此事实认定不清。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定执行异议“不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”，而本案邹虎向原审法院所提的执行异议符合受理条件，若邹虎的执行异议不能成立，原审法院应裁定驳回邹虎的异议请求，原审法院却裁定驳回邹虎的异议申请，原审异议裁定违反法定程序。本案应发回原审法院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项、第四项之规定，裁定如下：

一、撤销镇江市润州区人民法院（2017）苏1111执异24号异议裁定；

二、本案发回镇江市润州区人民法院重新审查。

本裁定为终审裁定。

审判长李书文

审判员章晓东

审判员司马仲华

二〇一八年四月十八日

书记员张迎迎