案外人：益利平，女，1962年2月26日出生。

委托代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。

申请执行人：姚素梅，女，1952年4月24日出生。

委托代理人：许文乐，男，1977年11月25日出生。

委托代理人：金磊，男，1980年7月16日出生。

被执行人：伍勇，男，1969年9月24日出生。

被执行人：李向东，男，1974年11月14日出生。

本院在执行姚素梅与伍勇、李向东民间借贷纠纷一案[执行依据：北京市第一中级人民法院（2015）一中民（商）初字第09960号民事判决书；执行案号：（2017）京01执202号]过程中，查封伍勇名下某房产。益利平就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

益利平述称，2008年被执行人伍勇向益利平借款用于购买某房产，后被执行人伍勇又陆续向益利平借款，至2013年8月28日，双方签订了借款确认书，确认益利平向被执行人伍勇的借款本金利息共计5880万元。同时被执行人伍勇与益利平签订《房屋买卖合同》，约定被执行人伍勇将位于某房产出售给益利平，益利平给其的借款及利息转为购房款。合同签订后，益利平向被执行人伍勇支付了剩余购房款，被执行人伍勇将房屋钥匙交给了益利平，房产正式交付给益利平使用。但由于该房产处于抵押状态，被执行人伍勇未办理抵押注销，导致益利平未能办理过户手续。2017年12月益利平发现该房产已被查封，即将拍卖。因此向法院提出异议，望法院支持益利平的请求，维护益利平的合法权益。

为支持其主张，益利平向本院提交证据如下：

1、2013年8月28日，益利平与伍勇签订的《借款确认书》，主要内容：益利平于2013年8月28日前向伍勇出借本金加利息一致确认为5880万元；

2、2013年8月28日，伍勇与益利平签订的《房屋买卖合同》，主要内容：伍勇将某房产出售给益利平，成交价格为8150万元。签订合同前益利平向伍勇出借的5880万元视为购房款，签订合同起三个月内益利平支付剩余购房款；

3、中国农业银行的银行卡交易明细，主要内容：益利平于20080101-20141231期间的银行卡交易明细；

4、中国工商银行的银行卡交易明细，主要内容：益利平于20090601-20140313期间的银行卡交易明细；

姚素梅辩称，一、对于2013年8月28日的由益利平和伍勇签署的“借款协议书”和“房屋买卖合同”的真实性、合法性、关联性均不予认可。从目前情况来看，在本案之前，益利平从来没有以诉讼等合法形式就本案涉案房屋或者其对伍勇的债权主张过任何权利，对自己所享有的权利如此的漠视和懈怠，这显然是与常理相悖。对于益利平所提交的农业银行和工商银行的转款凭证的真实性、合法性、关联性均不予认可，转款凭证本身并不能证明款项由益利平银行账户转入哪些人的银行账户，并且按照益利平在“异议申请书”所述其转款行为从2008年持续到2013年，而在借款未获清偿的情况下，其还能继续放款，这与常理明显不符。并且益利平也未能提交借款合同、借条等当时形成的关于借款的通常应当有的书面凭证，而单凭事后补签的真实性存疑的“借款确认书”和“房屋买卖合同”并不能证明双方之间系真实的合法有效的借款关系。二、本案中不动产登记簿登记的房屋所有权人是伍勇，登记的抵押权人是李向东，之后又通过法院判决的方式将抵押权人变更为姚素梅。而本案的案外人益利平没有以任何形式记载于房屋登记主管部门的不动产登记簿，也没有任何法院的法律文书确认益利平为本案涉案房屋的权利人。因为本案的申请执行人姚素梅依法享有对本案涉案房屋的抵押权这一担保物权，故姚素梅就涉案房屋享有的优先受偿权足以对抗案外人益利平。在2013年8月28日就本案涉案房屋与被执行人伍勇签订的买卖合同，而该时间点，房屋处于抵押状态，抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）。在未通知中信银行并且没有取得中信银行同意的情况下，房屋转让行为是无效的。既然房屋由承租人占有使用，那么显然不可能再交付给益利平占有，而相应的在之后连续两次与承租人中国长城资产管理股份有限公司签订房屋租赁合同时，都是以伍勇作为出租人身份出现，益利平没有以任何形式作为本案涉案房屋的权利人出现。所以请人民法院依法裁定驳回益利平的异议申请，以维护申请执行人姚素梅的合法权益。

为支持其主张，姚素梅向本院提交证据如下：

1、2013年12月18日，李向东与伍勇签订的《借款合同》及公证书；

2、李向东作为抵押权人的房屋他项权证；

3、2013年5月20日及2016年12月15日，伍勇作为出租人与中国长城资产管理股份有限公司签订的《月坛大厦房屋租赁合约》；

4、国家企业信用信息公示系统官方网站所公示的益利平与伍勇共同担任股东等职务的公司。

李向东辩称，案外人益利平并非为本案执行标的房屋的权利人。人民法院应当审查案外人益利平是否作为本案执行标的物房屋的权利人，而审查标准就是看益利平是否作为权利人记载于房屋登记主管部门的不动产登记簿或者另案生效的法律文书是否确认益利平对本案执行标的物房屋享有权利。益利平仅仅提供了2013年8月28日其私下与伍勇签订的所谓“借款确认书”、“房屋买卖合同”、若干银行转账凭证，很显然益利平提供的书面证据材料中没有不动产登记权利证书或者法院判决书等司法文件能够证明其对执行标的房屋享有任何权利。故应当裁定驳回案外人益利平的执行异议申请。本案中执行标的房屋的担保物权即抵押权最初由李向东享有，并登记于房屋所在地的政府房屋登记主管机关，之后李向东将该担保物权转让给了申请执行人姚素梅并经北京市第一中级人民法院的民事判决书确认，申请执行人姚素梅现享有对本案执行标的房屋的担保物权，故对于案外人益利平就本案执行标的房屋提出的执行异议，应当由人民法院予以驳回。

本院经审查查明：本院在审理姚素梅与伍勇、李向东民间借贷纠纷一案中，依据姚素梅的财产保全申请，于2016年2月25日，轮候查封伍勇名下某房屋（房屋所有权证号：京房权证西字第XXXX号）。2016年12月26日，本院作出（2015）一中民（商）初字第09960号民事判决书判决：“一、被告伍勇于本判决生效之日起十日内偿还原告姚素梅借款本金500万元，并支付利息（以500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准，最高不超过年利率24％，自2013年12月27日起算，至2014年6月26日止），以及逾期利息和违约金（以500万元为基数，按照年利率24％的标准，自2014年6月27日起算，至付清之日止）；二、被告伍勇于本判决生效之日起十日内偿还原告姚素梅借款本金40512145元，并支付利息（以40512145元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准，最高不超过年利率24％，自2014年1月3日起算，至2014年7月2日止），以及逾期利息和违约金（以40512145元为基数，按照年利率24％的标准，自2014年7月3日起算，至付清之日止）；三、被告伍勇于本判决生效之日起十日内偿还原告姚素梅借款本金2987855元，并支付利息（以2987855元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准，最高不超过年利率24％，自2014年1月9日起算，至2014年7月8日止），以及逾期利息和违约金（以2987855元为基数，按照年利率24％的标准，自2014年7月9日起算，至付清之日止）；四、原告姚素梅就上述第一项、第二项、第三项确定的债权，享有以伍勇名下某房产（他项权证号：X京房他证西字第某号）折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利；五、被告李向东配合原告姚素梅将某房产的抵押权人变更为姚素梅；六、驳回原告姚素梅的其他诉讼请求。”判决书生效后，伍勇、李向东未履行判决书确定的义务，姚素梅向本院申请强制执行。

另查，执行中，因首先查封法院解除对伍勇名下某房产的查封，本院对上述房产现处于生效查封状态。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，执行所依据的（2015）一中民（商）初字第09960号民事判决书已经确认伍勇名下某房产抵押权人变更为姚素梅，申请执行人姚素梅享有对该房产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。现案外人益利平提出排除本案执行的异议，不属于法律规定优于抵押权的例外情形，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回益利平提出的案外人异议。

如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长范红萍

审判员娄玉玲

审判员栗俊海

二〇一八年二月五日

书记员徐文影