李晓龙等与孙莉颖等案外人执行异议之与一审民事判决书
李晓龙等与孙莉颖等案外人执行异议之与一审民事判决书
北京市西城区人民法院
民事判决书
原告：李晓龙。
原告：李纯。
原告李晓龙、李纯委托代理人：李洁（李纯之父）。
原告李晓龙、李纯委托代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。
被告：孙莉颖。
被告孙莉颖委托代理人：孙建平（孙莉颖之父）。
被告：纪志强。
原告李晓龙、李纯诉被告孙莉颖、纪志强案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓龙、李纯的委托代理人李洁、李赞祥，被告孙莉颖的委托代理人孙建平、纪志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓龙、李纯诉称：原告方于2015年8月18日从孙莉颖手中购买了北京市西城区太平街8号1号楼1层3单元101号房屋，并于2015年9月14日在孙莉颖的协助下到物业公司办理了入住手续，但在办理房产过户手续时，发现因房屋被西城法院查封，暂时不能过户。经李晓龙、李纯向北京市西城区法院查询，得知在纪志强诉孙莉颖民间借贷纠纷一案中，因纪志强提出财产保全，上述房屋被法院查封，2017年3月11日，我们针对法院做出的保全裁定即（2016）京0102民初4759号之二《民事裁定书》提出异议，2017年10月16日，法院出具（2016）京0102民初4759号之四《民事裁定书》驳回了我们的异议请求。
我们认为上述房屋虽登记在孙莉颖名下，但在纪志强起诉孙莉颖偿还债务之前，孙莉颖已将房屋卖给李晓龙、李纯，上述房屋已经不属于孙莉颖财产，所以纪志强提出财产保全和法院保全查封都是错误的，故起诉要求撤销上述保全裁定和驳回我方异议请求的裁定书，解除对房屋的查封。诉讼费用由两被告承担。
被告孙莉颖辩称：原告所述事实全部属实，因为纪志强诉我方及其他案外人民间借贷纠纷一案，房屋于2016年3月1日被法院查封，这个案件最终判令我承担保证责任。我认为涉案房屋转让合同及补充协议合法有效，房款我们已经收到了850万元，原告尚欠房款400万元未支付。我同意原告要求解除查封的请求。
被告纪志强辩称：2015年5月，我与孙莉颖的丈夫刘鸿波签署了借款协议，刘鸿波向我借款860余万元，当时刘鸿波承诺2015年12月还款，孙莉颖书面承诺将涉案房屋作为抵押担保。因为当时涉案房屋产权证没有办下来，所以无法办理抵押登记。但孙莉颖将房屋买卖合同交给了我，之后又签署了一份担保文件。孙莉颖是在跟我签署了担保文件后才出售的涉案房屋。为保障债权能得到顺利执行我申请法院对其名下房屋进行保全查封。现在法院已经判决刘鸿波、孙莉颖应如数偿还给我借款，2018年2月，案件已进入执行阶段，如果原告同意将房屋尾款交至法院折抵孙莉颖欠我的债务，我同意解除财产保全查封。
本院经审理认定事实如下：2012年8月9日，被告孙莉颖与案外人北京中集宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定孙莉颖购买宏达公司开发建设的北京市西城区太平街8号1号楼1层3单元101号房屋，房款共计873．2093万元，孙莉颖于签订合同之日向宏达公司支付400．2093万元购房款，其余购房款473万元采用银行按揭贷款的方式支付；房屋交付时间为2013年12月31日，孙莉颖取得房屋所有权证的期限为房屋交付之日起730日内。
上述合同签订后，孙莉颖向中信银行股份有限公司北京西单支行贷款473万元，并将涉案房屋抵押给银行。
2015年8月18日，原告李晓龙、李纯作为受让方（乙方），被告孙莉颖作为转让方（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：李晓龙、李纯购买孙莉颖转让的北京市西城区太平街8号1号楼1层3单元101号房屋，房屋价款1250万元，第一笔购房款390万元应于合同签订后30日内支付，第二笔购房款450万元应于合同签订后30日内支付，第三笔购房款400万元按补充协议约定支付；双方最晚应于合同签订之日起180日内办理房屋权属转移登记；孙莉颖于收到850万元之日向李晓龙、李纯交付房屋，并办理物业交割手续，合同中另对违约责任、争议的解决方式进行了约定。
双方同日签订的《补充协议》除对涉案房屋的成交价格再次进行确认外，另约定了孙莉颖用李晓龙、李纯支付的450万元房款偿还银行贷款并于2015年8月31日一同去银行办理解押手续，孙莉颖收到李晓龙、李纯支付的390万元购房款后，应协助李晓龙、李纯办理房屋交付及物业交割手续。尾款400万元在办理房屋产权手续时支付。
合同签订当日，李晓龙、李纯向孙莉颖支付定金10万元，2015年8月31日，李晓龙、李纯向孙莉颖支付购房款450万元，孙莉颖于当日向中信银行股份有限公司北京西单支行偿还了全部贷款本息，办理了该房屋解押手续，2015年9月14日，李晓龙、李纯向孙莉颖支付购房款390万元，剩余400万元房款尚未支付。
2015年9月14日，李晓龙、李纯与北京中商和旭物业管理有限公司就涉案房屋签订了《北京市居民供热采暖合同》和《朱雀门家苑物业管理服务协议书》并向物业公司交纳了物业费、供暖费、装修保证金。2015年12月，李晓龙、李纯搬入所购房屋居住至今。
另查，被告纪志强因借贷纠纷于2016年2月在本院以北京中嘉润诚投资有限公司、刘鸿波、北京中环嘉业投资有限公司、孙莉颖为共同被告提起诉讼。案件审理中，纪志强向法院提出诉讼保全申请，要求查封涉案房屋，2016年3月11日，本院出具（2016）京0102民初4759号之二《民事裁定书》对涉案房屋采取了查封措施。2017年3月11日，原告针对本院做出的保全裁定提出异议，2017年10月16日，本院出具（2016）京0102民初4759号之四《民事裁定书》驳回了原告的异议请求。
2017年10月20日，对纪志强与北京中嘉润诚投资有限公司、刘鸿波、北京中环嘉业投资有限公司、孙莉颖借贷纠纷案本院判决如下：1、北京中嘉润诚投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还纪志强借款本金862．5万元、并支付相应利息及律师费10万元；2、刘鸿波、北京中环嘉业投资有限公司、孙莉颖对上述债务承担连带还款责任。判决生效后，纪志强于2018年2月向法院申请执行，要求上述判决中的债务偿还义务人履行还款义务。
2017年5月李晓龙、李纯曾诉至本院，要求确认其与孙莉颖签订的房屋转让合同及补充协议有效。2017年11月20日，本院出具（2017）京0102民初15225号民事判决书，判决书确定：李晓龙、李纯与孙莉颖2015年8月18日签订的《房屋转让合同》和《补充协议》有效。现该判决现已发生法律效力。
诉讼中，原告表示不同意将购房尾款400万元作为孙莉颖个人财产交付法院执行。
上述事实，有北京市西城区人民法院（2016）京0102民初4759号之二《民事裁定书》、（2016）京0102民初4759号之四《民事裁定书》、（2016）京0102民初4759号民事判决书、（2017）京0102民初15225号民事判决书及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。原告与孙莉颖签订有房屋买卖合同并被法院确认合同有效，故原告有权对房屋主张实体权利，但按照相关司法解释，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果需要法院予以支持，应具备如下要件：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2、已合法占有房产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记的。对照上述法定要件，本案中，原告未能按照合同约定数额支付全部购房款，也不能将剩余购房款按照法院要求交付执行，法定要件明显不足，故其要求本院解除对房产的查封措施，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告李晓龙、李纯的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告李晓龙、李纯负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：工行西直门支行，账号：×××，收款人：北京市西城区人民法院，并注明案件承办人姓名]，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李卫东
人民陪审员 付永生
人民陪审员 关广凤
二〇一八年四月十八日
书 记 员 马思萌