徐存斌与康泰塑胶科技集团有限公司、刘生海案外人执行异议之诉案
徐存斌与康泰塑胶科技集团有限公司、刘生海案外人执行异议之诉案
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民事判决书
原告（案外人）：徐存斌。
委托诉讼代理人：张钰，宁夏颢振德律师事务所律师。
被告（申请执行人）：康泰塑胶科技集团有限公司。
法定代表人：林辉辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王昌祥。
被告（被执行人）：刘生海。
原告徐存斌与被告康泰塑胶科技集团有限公司（以下简称康泰公司）、刘生海案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐存斌的委托诉讼代理人张钰、被告康泰公司的委托诉讼代理人王昌祥到庭参加诉讼，被告刘生海经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐存斌向本院提出诉讼请求：一、终止对银川市兴庆区某室房屋的执行，并解除查封；二、确认上述房产为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月原告与被告刘生海协商将其满春康居某室房屋转让原告，双方于2017年11月8日签订《存量房买卖合同》，原告按刘生海指示将购房款直接付给该房抵押权人李仙，并交纳土地出让金32869元及相关税费11249.25元。期间，案涉房屋由乔富、刘建芬承租，刘生海与乔富、刘建芬书面约定，由乔富、刘建芬承租，租期5年自2014年1月1日至2018年12月31日止，此后原告与刘生海及乔富、刘建芬达成协议，即日起该房租金由原告收取，租期届满后承租人将房屋交付原告。后刘生海和李仙协助原告办理过户手续时，因该房土地证遗失需登报声明，在登报声明期间兴庆法院将房屋产权冻结，导致原告无法过户，现原告诉至法院，望判如诉请。
被告康泰公司辩称，原告诉请不成立，法院查封案涉房屋时原告并未取得房产证，仅签订《存量房买卖合同》不能必然引起物权变动；原告与案外人达成租房协议，该协议即使真实，案涉房屋系刘生海租给他人，原告并未实际占有房屋；案涉房屋价款支付日期与房屋买卖合同签订日期不一致，购房金额与转账金额亦不一致，而且收款人为李仙；案涉房屋未登记在原告名下，原告并未取得所有权。综上，法院应驳回原告诉请。
被告刘生海未到庭，亦未提交证据，但其提交了答辩状辩称，我向李仙借款，于2014年将满春康居某室房屋抵押给李仙，后因无力偿还借款将该房转让原告，由于该房已出租，我又与承租人签订协议，将房屋交给原告，由原告向承租人继续出租，之后房屋过户登公告时法院将房屋查封；大方建筑公司所欠康泰公司的材料款，与此房没有关系，此房属我个人所有。
经审理查明，康泰塑胶科技集团有限公司诉宁夏大方建筑工程有限公司（以下简称大方公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，在审理过程中经本院主持调解，双方达成协议，本院于2015年3月19日作出（2015）兴民初字第146号民事调解书，协议载明：一、大方公司于2015年3月31日前向康泰公司支付货款400000元，于2015年6月30日前支付货款1000000元，于2015年7月31日支付下剩货款1220951.89元，同时支付违约金55000元，以上共计2675951.89元，如大方公司未能在2015年7月31日前付清全部欠款，需再支付康泰公司违约金300000元；二、案件受理费34058元，减半收取17029元，诉讼保全费5000元，共计22029元，由大方公司承担。该案进入执行程序后，2017年9月10日本院以刘生海自愿为康泰公司申请执行大方公司买卖合同纠纷一案承担连带保证责任，保证大方公司按期付清该案所有执行款项为由，作出（2017）宁0104执恢252号执行裁定书，裁定追加刘生海、刘佳、强磊为本案的被执行人；冻结、划拨被执行人刘生海、刘佳、强磊名下的银行存款1690328.89元或查封、扣押其价值相当的财产。2017年11月17日本院向银川市房屋产权交易管理中心发出协助执行通知书，冻结了刘生海名下案涉房屋满春康居某室房屋及土地使用权。后徐存斌得知上述房屋产权被本院冻结，遂提出执行异议，本院审查后作出（2018）宁0104执异17号执行裁定书，裁定驳回异议，徐存斌不服该裁定，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。
另查明，2014年5月28日刘生海向赵某某出具《委托书》，载明："我有位于银川市兴庆区某室住宅一套[建筑面积96.56平方米，《房屋所有权证》编号：房权证兴庆区字第XXXXX号]，现委托赵某某为我的代理人，并以我的名义办理如下委托事项：一、由赵某某代为到房管部门办理上述房屋抵押登记的一切相关手续。二、由赵某某代为到房管部门办理上述房屋注销抵押登记手续，领取产权证。三、上述事项办理完毕后由赵某某代为办理该房屋出售的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代办代领土地使用权证、代为缴纳土地出让金、代办代领房屋所有权证、代为办理房屋产权过户、代交契税，代为办理房屋预告登记，注销预告登记等相关事项。四、委托权限：办理委托事项内的一切事宜。五、委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止。六、受托人有转委托权。受托人在办理上述委托事项中签署的相关文件，我均予认可，并自愿承担由此产生的一切法律后果"。同日，银川市国安公证处对上述《委托书》进行公证，并出具（2014）宁银国安证字第4117号《公证书》。
2017年9月14日徐存斌以银行转账方式向李仙转款200000元。2017年11月8日刘生海与徐存斌签订《银川市存量房买卖合同》，约定刘生海将其满春康居某室房屋转让给徐存斌，转让价193000元，相关税费由刘生海承担，合同签订之日起1日内付清全部房款，刘生海在收到全部房款3日内将房屋交付徐存斌。该合同双方还对其他事项进行了约定。2017年11月10日银川市财政局收到满春康居某室房屋土地出让金32869元，该款收款票据《宁夏回族自治区国有土地使用权出让收入专用票据》中"缴款单位（人）"和《银川市市本级行政事业性收费、罚没收入缴款通知单》中"缴费义务人"均载明为刘生海，徐存斌现持有上述票据并称该款系其缴纳。同日徐存斌缴纳契税10864.43元、测绘配图费131.32元。2017年11月11日《新消息报》刊登刘生海遗失满春康居某室土地证的遗失声明。
庭审中，原告徐存斌提交《租赁协议》、《协议书》及《收条》，《租赁协议》载明案涉房屋由刘生海出租给刘建芬，租期5年自2014年1月1日至2018年12月31日止；《协议书》载明2017年11月9日原告与刘生海及承租人乔富、刘建芬达成协议，即日起该房租金由原告收取，租期届满后承租人将房屋交付原告。上述证据原告欲证明：原告履行付款义务，刘生海履行交付义务，原告实际占有房屋。被告康泰公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。
庭审中原告徐存斌申请的证人赵某某出庭作证，欲证明：1.刘生海委托赵某某代办案涉房屋出售事宜；2.刘生海在出售该房前已将房屋出租给乔富、刘建芬；3.刘生海向原告交付了房屋，原告占有房屋并向承租人乔富、刘建芬收取租金。赵某某在庭审中陈述2017年11月份刘生海委托其和原告办理案涉房屋缴税手续，办完手续后第二天就将房屋交付原告。被告康泰公司认为证人的上述证言不能证明原告占有案涉房屋。
上述事实，本院根据经庭审质证原告提交的《银川市存量房买卖合同》、《公证书》、《房屋所有权证》、建行交易明细清单、《宁夏回族自治区国有土地使用权出让收入专用票据》、《银川市市本级行政事业性收费、罚没收入缴款通知单》、契税发票、测绘配图费发票、《新消息报》，本院（2015）兴民初字第146号民事调解书、（2018）宁0104执异17号执行裁定书及相关当事人一致陈述予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是原告徐存斌就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。根据上述规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足上述规定中的四个要件。根据原告提交的证据，本院无法认定原告在查封案涉房屋前已将房款付清，理由如下：2017年11月8日原告与刘生海签订的《银川市存量房买卖合同》，约定案涉房屋转让款为193000元、在合同签订之日起1日内付清，相关税费由刘生海承担。但原告称转让款按刘生海指示已于2017年9月14日直接付给该房抵押权人李仙，并实际付款200000元，多出的7000元系原告承担的税费。因合同约定与原告主张的上述事实并不一致，即合同约定的付款金额和日期及收款人与原告主张的事实完全不符，且缺乏证据印证，故本院无法认定原告在查封案涉房屋前已将房款付清；原告在书面转让合同未签订、房屋未交付的情况下，先将200000元一次性付清，违反常理，该房屋交易存疑。综上，原告就案涉房屋受让即便符合上述规定中的第一、二、四要件，但不符合第三要件，原告就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉请本院不予支持。被告刘生海经本院传票合法传唤未到庭，视为对其举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告徐存斌的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告徐存斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 周 勇
人民陪审员 纳莺萍
人民陪审员 王 华
二〇一八年四月十一日
书 记 员 王 鹤