原告：黎伍平，男，1964年9月29日出生，汉族，湖南省邵阳县人，住湖南省怀化市鹤城区。

委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。

被告：胡纯艳，男，1968年1月21日出生，汉族，湖南省洞口县人，住湖南省洞口县。

被告：彭国发，男，1971年7月22日出生，汉族，湖南省溆浦县人，住湖南省溆浦县。

被告：刘汉祥，男，1975年1月11日出生，汉族，湖南省邵阳县人，住湖南省邵阳县。

以上三被告的委托诉讼代理人：丁樵，湖南五溪律师事务所律师。

原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因该案案情复杂，本院于2018年3月20日作出裁定，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎伍平及其委托诉讼代理人洪建军到庭参加诉讼，被告刘汉祥及其委托诉讼代理人丁樵到庭参加诉讼，被告胡纯艳、彭国发未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人丁樵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黎伍平向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥共同支付原告分配房屋销售款即土地使用权转让款6362091元，并支付该款项到达项目部账户日至被告支付给原告日止的资金占用期利息，支付标准按中国人民银行公布的同期商业贷款利率计算；2、请求法院判令被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥赔偿原告违约损失600000元；3、本案诉讼费由被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥承担。事实和理由：2008年7月11日，原告在湖南财富拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞价竞得靖州县火车站渠阳镇红星路101号地块，并于2008年8月11日支付了竞得土地的全部价款。因个人不能进行房地产开发项目，原告于2009年3月18日将该地块土地使用权办理至怀化东都房地产开发有限公司（后更名为怀化旭峰房地产开发有限公司）名下，取得了靖国用（2009）第245号土地使用权证。2012年11月10日，原告与三被告签订了《房地产联合开发合同》，合同约定，双方合作开发靖城花苑项目（后更名为靖城花园），原告提供以其出资并购得的土地9141.98平方米，包括该土地上所建房屋及相应产权，土地使用权证号为：靖国用（2009）第245号，地号28-15，被告方提供全部建设资金及与建设有关的所有费用，全权负责该地块项目开发，原告依据《房地产联合开发合同》第五条约定分得该地块总建筑面积（竣工后实测）的30%的房产的固定收益，其他房产归被告所有。另合同第六条约定：甲乙双方各自所分得的产权应交纳的营业税以及个人所得税均由甲乙双方自行负责，从甲乙双方房屋销售收入中扣除。合同第八条约定，双方所分得的住宅部分，共同成立营销部统一销售，建设过程中，所得房屋销售款，优先安排工程进度款后，所得房屋销售款优先支付甲方收益。第十二条约定，签订本合同时，被告方付原告方合同保证金100000元，被告方必须保证项目在正式开工到竣工交付给原告时不得超过二年，否则，从第三年起每年赔偿原告违约金300000元，第九条约定交付物业给原告时应取得《建设工程质量核验证书》。《房地产联合开发合同》签订后，原告按约定将土地交给被告全权负责开发，原告不参与管理，被告方不守诚信，未按合同约定向原告支付100000元保证金，该项目于2013年10月30日正式开工建设，至2017年10月15日才交付柴棚及地上车库给原告。在履行合同过程中，被告变更原约定的双方统一销售住房为被告单方销售，并由被告承担所有销售开支，原告认可，视为对原合同的变更。至起诉前，该项目除车库外，房屋已经全部销售完毕，房屋销售总收入为66728816元，原告应分得款项的30%即20018645元，扣除道路补偿费1000000元，甲方依合同应承担的营业税（按原告应分得款项5%计算）1000932元，已支付原告11655622元，被告还应向原告支付6362091元。另，被告未按合同约定的条件在二年内完成开发并交付给原告，且已经超过二年时间，被告应依约按每年300000元的标准向原告支付违约金。

原告黎伍平为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：

1、原告黎伍平及被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥的身份证复印件各1份（与原件核对无异），拟证明原告黎伍平及被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥的身份信息情况。

2、湖南财富拍卖有限公司《关于竞买靖州县火车站渠阳镇红星路101地块的情况说明》、靖国用（2009）第245号国有土地使用证、土地登记卡、内资企业登记基本情况表、《开发项目内部管理协议》、怀化旭峰房地产开发有限公司《关于“靖城花园”项目开发情况的说明》，拟证明原告于2008年7月11日通过公开竞价竞得靖州县火车站渠阳镇红星路101号地块，并于2008年8月11日支付了土地的全部拍卖价款。因个人不能进行房地产开发项目，原告于2009年3月18日将该地块土地使用权证办理至怀化东都房地产开发有限公司名下，取得了靖国用（2009）第245号国有土地使用证，以便进行房地产开发。因公司名称变更，2013年9月23日，该地块土地使用权名称变更至怀化旭峰房地产开发有限公司名下即变更为：靖国用（2013）第357号。

3、《房地产联合开发合同》，拟证明原告提供以其出资并购得的土地使用权，被告方提供全部建设资金及与建设有关的所有费用，全权负责该地块项目开发，原告分得该地块总建筑面积30%的房产的固定收益，原告不参与经营，不承担风险。原、被告各自所分得的产权应交纳的营业税以及个人所得税均由双方自行负责。原告补偿被告道路使用费1000000元。建设过程中，所得房屋销售款，优先安排工程进度款后，所得房屋销售款优先支付原告收益。被告必须保证项目在正式开工到竣工交付给原告时不得超过二年，否则，从第三年起每年赔偿原告违约金300000元，且约定交付物业给原告时应取得《建设工程质量核验证书》。在履行合同过程中，被告变更原约定的双方统一销售住房为被告单方销售，并由被告承担所有销售开支。

4、户名为怀化旭峰房地产开发有限公司靖城花园项目部，账号为43XXX45交易流水、《建筑工程施工承包合同》，拟证明至2015年4月3日，被告销售款已经达到约32740000元，根据《房地产联合开发合同》第八条，在支付工程进度款20300000元后，应优先支付原告收益。建筑工程施工合同工程款约为20300000元。

5、商品房预售许可证、靖城花园项目车库、柴棚面积分配结算表，拟证明本项目开工时间为2013年10月30日。2017年10月15日，被告才向原告移交车库、柴棚。

6、被告签字确认的靖州花园项目结算，拟证明该项目住房销售总收入为66728816元。

7、怀化旭峰房地产开发有限公司的营业执照，拟证明怀化旭峰房地产开发有限公司的工商登记情况。

被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥辩称：1、原告黎伍平不是土地的使用权人，黎伍平不具有原告的主体资格。2、原、被告签订的《房地产联合开发合同》系无效合同，因双方均不具备房地产开发经营资质，应认定合同无效，双方的约定均应无效，原告主张的利息及违约损失没有法律依据。3、根据《房地产联合开发合同》第五条：“项目销售收益扣除建设配套设施费用（包括道路、绿化、供电供水、有线电视、网络、楼宇对讲、小区监控等），以及销售公司佣金及宣传等成本费用”的约定，以上费用均应由双方分担后，原告再分配30%，经过结算，原告应承担8802087元，原告还应支付被告2000000元。

被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：

1、土地使用权证复印件1份，拟证明土地所有权人是怀化旭峰房地产开发有限公司。

2、靖州花园项目结算复印件1份，拟证明靖城花园项目的结算情况。

3、怀化市中级人民法院（2017）湘12执100号之二执行裁定书，拟证明靖城花园项目的房屋销售款存在怀化旭峰房地产开发有限公司，其中2800000元已被法院划拨支付给了怀化市农村商业银行，靖城花园项目已没有房屋销售款，靖城花园项目房屋销售款属于怀化旭峰房地产开发有限公司所有，不属于原、被告所有。

4、结算单，拟证明原告还应向怀化旭峰房地产开发有限公司靖城花园项目部支付8485952元。

经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥对原告黎伍平提交的证据1、7无异议。本院认为，原告黎伍平提交的证据1、7具有合法性、客观真实性和关联性，本院对上述证据予以采信。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥对原告黎伍平提交的证据2有异议。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥认为，原告提供的《关于竞买靖州县火车站渠阳镇红星路101地块的情况说明》缺少拍卖公司的营业执照，该证据不具有合法性、客观真实性和关联性，原告提供的靖国用（2009）第245号国有土地使用证、土地登记卡、内资企业登记基本情况表、《开发项目内部管理协议》、怀化旭峰房地产开发有限公司《关于“靖城花园”项目开发情况的说明》与本案没有关联性。本院对原告黎伍平提交证据2的真实性予以认定，但原告提交证据2的证明目的是证明靖州县火车站渠阳镇红星路101地块的土地使用权人为原告黎伍平，本院认为，土地使用权人应以人民政府颁发的土地使用证为准，湖南省靖州苗族侗族自治县人民政府颁发的靖国用（2009）第245号国有土地使用证及土地登记卡的土地使用权人为怀化东都房地产开发有限公司(后更名为怀化旭峰房地产开发有限公司)，对该证据的证明目的，本院不予采信。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥对原告黎伍平提交的证据3有异议。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥认为，合同的双方都没有开发资质，该合同应为无效合同。本院认为，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》实际上是土地使用权转让合同，因靖国用（2009）第245号国有土地使用证的土地使用权人为怀化东都房地产开发有限公司，原告黎伍平未依法取得该建设用地使用权而与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订合同，其转让怀化东都房地产开发有限公司（后更名为怀化旭峰房地产开发有限公司）的土地使用权系无权处分，该合同属效力待定，对该证据，本院不予采信。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥对原告黎伍平提交的证据4有异议。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥认为，怀化旭峰房地产开发有限公司的房地产项目和原、被告都没有关系。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥对原告黎伍平提交的证据5有异议。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥认为，该项目的发包方是怀化旭峰房地产开发有限公司，不是原告，该证据与本案没有关联性。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥对原告黎伍平提交的证据6的真实性无异议，对其合法性有异议，原告无权处理怀化旭峰房地产开发有限公司的财产。本院对原告黎伍平提交的证据4、5、6的真实性予以认定。

经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，原告黎伍平对被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据1无异议。本院认为，被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据1具有合法性、客观真实性和关联性，本院对该证据予以采信。原告黎伍平对被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据2有异议。原告黎伍平认为，该份证据原告没有签字，是被告单方制作的，但原告对第一项即该项目的房产总收入金额是认可的。本院认为，被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据2原告没有签字，对该证据，本院不予采信。原告黎伍平对被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据3的真实性无异议，对该证据的关联性有异议，本院对该证据的真实性予以采信。原告黎伍平对被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据4有异议。原告黎伍平认为，该份证据没有任何人签字。本院认为，被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提交的证据4没有任何人签字，对该证据，本院不予采信。

根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月10日，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订了《房地产联合开发合同》，合同约定，双方合作开发靖城花苑项目（后更名为靖城花园），原告黎伍平提供怀化旭峰房地产开发有限公司的土地使用权9141.98平方米，包括该土地上所建房屋及相应产权，土地使用权证号为：靖国用（2009）第245号，地号28-15，因靖国用(2009)第245号的土地使用权人为怀化东都房地产开发有限公司，后该公司更名为怀化旭峰房地产开发有限公司，靖国用(2009)第245号的土地使用权人变更为怀化旭峰房地产开发有限公司，土地使用权证号为：靖国用（2013）第357号，地号28-15。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥提供全部建设资金及与建设有关的所有费用，全权负责该地块项目开发，原告黎伍平分得该地块总建筑面积（竣工后实测）的30%的房产的固定收益，其他房产归被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥所有。原告黎伍平将怀化旭峰房地产开发有限公司的土地交给被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥全权负责开发，原告黎伍平不参与管理。该项目的房屋全部销售完毕后，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥就该项目的结算事宜未达成一致意见，双方遂酿成纠纷。

本院认为，本案双方所争议焦点是双方签订的《房地产联合开发合同》的性质及效力。

一、关于合同性质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》的实质内容是原告黎伍平不承担经营风险而以获取固定利益即固定数量的房屋、价款为对价转让土地使用权于被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥，这与土地使用权转让的法律关系性质相一致，双方签订的《房地产联合开发合同》应为土地使用权转让合同。

二、关于合同效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”本案中，靖城花园项目的土地使用权人为怀化旭峰房地产开发有限公司，转让土地使用权属于物权变动，引起该物权变动的行为是转让合同，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。原告黎伍平不是靖城花园项目的土地使用权人而与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订土地使用权转让合同，虽然原告黎伍平与怀化旭峰房地产开发有限公司签订了《开发项目内部管理协议》，但该协议只是规定了双方的权利和义务，怀化旭峰房地产开发有限公司并不授权原告黎伍平转让其土地使用权,原告黎伍平也未向本院提交怀化旭峰房地产开发有限公司追认该土地使用权转让合同的有关证据，原告黎伍平转让怀化旭峰房地产开发有限公司的土地使用权系无权处分，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的土地使用权转让合同依法属效力待定法律行为。因原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》系效力待定合同，原告黎伍平要求被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥按合同约定支付分配房屋销售款即土地使用权转让款并赔偿违约损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告黎伍平可在怀化旭峰房地产开发有限公司追认该土地使用权转让合同后另行向人民法院提起诉讼。被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥认为，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》，双方均不具备房地产开发经营资质，该合同应为无效合同，因原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》系土地使用权转让合同而非合作开发房地产合同，对被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥的该主张，本院不予支持。

综上所述，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》为土地使用权转让合同，原告黎伍平不是靖城花园项目的土地使用权人，靖城花园项目的土地使用权人为怀化旭峰房地产开发有限公司，原告黎伍平转让怀化旭峰房地产开发有限公司的土地使用权系无权处分，原告黎伍平与被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥签订的《房地产联合开发合同》系效力待定合同，原告黎伍平要求被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥按合同约定支付分配房屋销售款即土地使用权转让款并赔偿违约损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条的规定，判决如下：

驳回原告黎伍平要求被告胡纯艳、彭国发、刘汉祥按合同约定支付分配房屋销售款即土地使用权转让款并赔偿违约损失的诉讼请求。

本案案件受理费60535元，由原告黎伍平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审判长刘玉祥

人民陪审员蒙永成

人民陪审员肖树清

二一八年五月十日

代理书记员张霞