严爱英、刘秀英、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
严爱英、刘秀英、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
浙江省绍兴市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：严爱英。
被上诉人（原审被告）：刘秀英。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。
负责人：胡德，公司总经理。
委托诉讼代理人董樑、李开元，浙江大公律师事务所律师。
上诉人严爱英因与被上诉人刘秀英、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称“信达公司"）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严爱英上诉请求：撤销绍兴市越城区人民法院一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人刘秀英就位于柯桥越隆大厦一幢1212-1216、1303-1、1306、1307、1309-1314房屋签订的《租赁合同》合法有效，该项诉讼请求应依法得到支持，一审驳回上诉人的该项请求没有事实和法律依据。上诉人在信达公司行使诉权并申请查封上述房产之前就获得该房产的租赁使用权，除支付租金外，还对该租赁房产投入大量的资金进行消防设施改造及房子的破损维修，带租拍卖不影响信达公司债权的实现。一审法院没有依据上诉人申请追加田勇为被告，也没有通知刘秀英到庭应诉，属程序错误。虽然上诉人的租赁关系确实发生在抵押权设立之后，但是法律并没有禁止抵押后的财产出租。
信达公司辩称：信达公司债权系从中国银行受让取得;一审判决在事实认定和法律适用上均没有问题;涉案房产抵押登记时间为2012年11月，早于上诉人主张的租赁关系成立时间，即使租赁合同合法有效也不能对抗本案的执行。请求驳回上诉人的上诉请求。
刘秀英未发表答辩意见。
严爱英向一审法院起诉请求：1、依法确认原告严爱英与被告刘秀英于2015年3月27日签订的《租赁合同》合法有效，原告对位于柯桥越隆大厦1幢1212-1216、1303-1、1306-1307、1309-1314共计14套房屋享有至2020年5月31日止的租赁权，并在执行中依法带租执行。2、本案诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：本案讼争房产系被告刘秀英所有，坐落于绍兴市柯桥区、1303-1（绍房权证柯桥字×××号）、1306-1307室（绍房权证柯桥字××8号）、1309-1313室（绍房权证柯桥字×××号）。根据绍房他证绍县字第2××17、20124018、20124006、20124010、20124011、20124007、20124008、20124009、20124019、20124014、20124012、20124013、20124016、20124015号他项权证记载，刘秀英以其所有的上述房产（包括另一套1314号房屋）向中国银行股份有限公司绍兴市分行（以下简称中国银行）提供最高额抵押担保，并于2012年11月30日统一办理了抵押登记。
2015年7月6日，该院在审理（2015）绍越商初字第3084号原告中国银行与被告绍兴汇诚针纺织有限公司、田勇、刘秀英金融借款合同纠纷一案中，依法查封上述抵押房产。2015年12月14日，该院作出民事判决，其中对中国银行就上述他项权证下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在相应债权数额范围内所享有的优先受偿权进行了确认。判决生效后，中国银行已将判决书项下的债权转让给信达公司并已公告送达债务人，故信达公司依据该生效判决申请立案。该院在立案并执行（2017）浙0602执4231号过程中，原告向该院提出执行异议。2017年10月22日，该院（2017）浙0602执异134号执行裁定书作出驳回其执行异议请求，故成讼。
另查明，2015年3月27日，原告与被告刘秀英签订房屋租赁合同一份，刘秀英将其所有的本案讼争房产租与原告使用，租赁期限至2020年5月31日止。
一审法院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权对本案讼争房产是否享有排除执行的权利。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告主张的租赁权发生于抵押权设立之后的事实清楚，原告承租的房屋，虽租赁期尚未届满，但对抵押权无约束力，其租赁关系依法不得对抗原告享有的抵押权。故，原告要求房屋带租执行的请求，于法无据，该院不予支持。原告在诉讼请求中主张的1314号房屋，因未在执行异议程序中提出，未经（2017）浙0602执异134号执行异议一案裁定，故不属本案审理范围，不予处理。被告信达公司、刘秀英经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相关的民事权利，该院依法进行缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决：驳回原告严爱英的诉讼请求。案件受理费5668元，由原告严爱英负担
二审中，各方均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
另查明，涉案租赁合同的签约双方为田勇及严爱英，但田勇系受刘秀英委托在租赁合同上签字。刘秀英在中国银行留有送达地址和方式确认书一份。
本院认为，本案二审争议焦点为上诉人严爱英对于案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，上诉人提交的租赁合同载明的落款时间为2015年3月27日，但涉案房产上抵押权的设定时间为2012年11月30日。鉴于涉案房产抵押在先，租赁在后，上诉人以其在后租赁权对抗在先抵押权，与法相悖，原审驳回其诉讼请求，并无不当。至于上诉人称原审未追加田勇为被告同时未通知刘秀英出庭应诉，继而认为原审程序违法的上诉意见，经查，涉案房产所有权人为刘秀英，田勇系受刘秀英委托在租赁合同中签名，该出租行为的后果应由刘秀英承担，原审不予追加田勇为被告，并无不当。另原审法院根据刘秀英在银行所确认的债务催收及诉讼文书送达地址加载其预留的手机号码向刘秀英送达相关诉讼文书，同时以短信形式通知刘秀英，符合最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条的规定。原审法院采取上述送达方式向刘秀英送达开庭传票，刘秀英未到庭应诉，原审进行缺席审理，程序并无不妥。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5668元，由上诉人严爱英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 孙志萍
审 判 员 王普庆
二〇一八年五月二十三日
法官助理 陈卓佳
书 记 员 范艳艳