台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司、嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司、嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
浙江省绍兴市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司。
负责人：朱敏捷，系分公司经理。
委托诉讼代理人：王永建，浙江永大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕艳玉，浙江永大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司。
法定代表人：钱达军，系公司董事长。
委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴博，北京市两高律师事务所律师。
原审被告：台州市台信房地产开发有限公司。
法定代表人：朱敏捷，系公司经理。
委托诉讼代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。
原审被告：嵊州保罗大酒店有限公司。
法定代表人：鲍军，系公司董事长。
委托诉讼代理人：吕锋，浙江三惟律师事务所律师。
原审被告：浙江保罗大酒店有限公司。
法定代表人：鲍军，系公司董事长。
原审被告：鲍军。
原审被告：汪贤能。
原审被告：蒋木林。
原审被告：西格玛集团有限公司。
法定代表人：汪贤能，系公司董事长。
上诉人台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司（以下简称台信嵊州分公司）因与被上诉人嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司（以下简称泰鑫公司）、原审被告嵊州保罗大酒店有限公司（以下简称嵊州保罗公司）、鲍军、汪贤能、蒋木林、西格玛集团有限公司、浙江保罗大酒店有限公司、台州市台信房地产开发有限公司（以下简称台信公司）申请执行人执行异议之诉一案,不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初6140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，于同年9月11日组织了庭询，11月27日公开开庭进行了审理。上诉人台信嵊州分公司的委托诉讼代理人王永建、被上诉人泰鑫公司的委托诉讼代理人宋建明、原审被告嵊州保罗公司的委托诉讼代理人吕峰、台信公司的委托诉讼代理人俞岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
台信嵊州分公司上诉请求：1.撤销嵊州市人民法院（2016）浙0683民初6140号民事判决，依法改判驳回泰鑫公司执行异议之诉的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由泰鑫公司负担。事实和理由：一、一审法院对坐落于嵊州市官河南路158号国商购物城五层房屋（以下简称讼争房产）的物权归属未予以认定，忽略了台信嵊州分公司对案涉房屋享有所有权的事实。本案执行异议之诉要解决的核心问题是讼争房产能否作为执行标的进行强制执行，即讼争标的的所有权归属。从本案事实看，讼争房产的物权登记在台信嵊州分公司名下，根据物权法的公示公信原则，讼争房产的所有权应当以不动产登记部门的登记为准。一审法院对讼争房产的执行和我国的物权登记原则是相违背的。一审法院以台信嵊州分公司出具的《承诺书》为依据，认定“在2014年8月12日，台信嵊州分公司书面确认了嵊州保罗公司是商场五层附房的房产权利人"与事实不符。在台信嵊州分公司出具承诺书，承诺将讼争房产出售给嵊州保罗公司推荐的买受人时，说明原讼争房产的买卖交易已经被解除，嵊州保罗公司知道并认可台信嵊州分公司作为所有权人对讼争房产将另行出售。一审法院对承诺书中“承诺人将其房产出售给其推荐人"这句话中两个“其"进行了牵强附会的解释，认为“其"是指嵊州保罗公司，从而认定嵊州保罗公司是讼争房产的产权人，违背当事人的真实意思。特别是对于房产登记的性质问题，一审法院认为产权人为台信公司的房产证、土地使用权证是初始登记，是为交易创造条件所做的证，否认了台信嵊州分公司对讼争房产的所有权，违背了我国关于房屋登记的相关法律法规。根据《房屋登记办法》的有关规定，初始登记亦是不动产所有权登记的一种，只有发生了买卖、赠与或继承等继受取得所有权的法律事实后，当事人才应当申请房屋所有权转移登记。本案中台信嵊州分公司对讼争房产享有所有权，基于物权优先的基本原则，嵊州保罗公司就讼争房产享有的任何债权性质的权利都不能对抗台信嵊州分公司的所有权，也不能将讼争房产作为嵊州保罗公司的执行标的。二、一审法院对讼争房产的合同效力、合同履行及合同解除事实存在不同程度的认定错误，嵊州保罗公司对台信公司不存在任何债权性质的权利。（一）讼争房产买卖合同效力问题。台信公司与嵊州保罗公司就讼争房产及主楼和裙房的交易共同签订了一个框架协议，即2010年5月18日签订的《嵊州·世贸广场酒店房屋买卖合同》（以下简称合同一）约定：酒店主楼和裙房组价为结构结顶按5430.9518万元计价；酒店主楼和裙房幕墙费用由买受人自行承担，暂按1650万元计价，由台信公司垫付；购房款5430.9518万元自2009年11月11日起计算利息，幕墙垫付费用自2010年12月1日起计算利息。讼争房产售价为每平方米1836元/㎡×7061.2㎡=1296.4363万元，自2009年6月11日起计算利息；嵊州保罗公司已付1000万元定金。一审法院对合同一予以认可，合同有效性已被确认，这些合同条款对嵊州保罗公司具有约束力。（二）讼争房产交易的合同履行。合同一订立后，嵊州保罗公司共向台信嵊州分公司支付1000万元定金及7000万元购房款。根据台信公司与嵊州保罗公司于2012年7月3日签订的《嵊州·世贸广场酒店房屋价款及费用结算协议书》（以下简称《结算协议》）的约定，嵊州保罗公司除需支付房屋的价款和利息外，还需支付逾期付款的违约金、酒店垫付款、代付酒店费用等，计算至2012年12月31日止共计10441.5642万元，扣除已经支付的7000万元，尚欠3441.5642万元未付。由于酒店主楼和裙房的购房款、幕墙垫付款及利息已经超过8000万元，因此嵊州保罗公司未支付讼争房产的购房款。《结算协议》中已经对1000万元定金抵扣逾期违约金作了约定，一审法院将该1000万元定金作为讼争房产购房款进行认定是错误的。且讼争房产并未像主楼和裙房一样签订专门的商品房买卖合同，也没有开具商品房销售统一发票来确认销售关系，即使1000万元定金转化为预付款也不能直接推定为优先支付了讼争房产的购房款。（三）讼争房产交易的合同解除。1.解除讼争房产交易的条件已经具备。一审法院认定台信嵊州分公司与嵊州保罗公司就讼争房产达成的解除协议“内容缺乏真实性，缔约行为不具有合法性，合同的有效性同样不具备"不符合事实。根据《结算协议》的约定，嵊州保罗公司须在讼争房产的房产证和土地使用权证办到台信公司名下后6个月内还清款项，逾期支付超过一年的，台信公司有权将讼争房产另行销售。台信公司于2013年1月31日取得讼争房产的房产证和土地证，至2014年1月30日嵊州保罗公司未按约定付款，台信公司就具有单方解除权。台信公司与嵊州保罗公司于2014年6月16日就讼争房产交易达成了解除协议。一审法院将合同一中的利息、幕墙垫付款1650万元和结算协议中的酒店垫付款800万元、逾期违约金等均予以否定，从而得出讼争房产大部分房款已经付清的错误结论，进而认为双方达成解除协议不符合解除条件。关于幕墙工程款，台信嵊州分公司已经提交了《幕墙工程施工合同》及相关《补充协议》、建筑业统一发票来证明台信公司已经向幕墙工程的承包人浙江盛大建设集团有限公司实际支付了工程款1650万元。一审法院以嵊州保罗公司不是施工合同主体否定该事实的理由不能成立。关于800万元垫付款，台信嵊州分公司在一审中提交了借条、委托付款函、电汇凭证、中国银行结算业务申请书等完整的账目往来，证明台信公司已经垫付800万元的事实。一审法院以借条系浙江保罗公司而非嵊州保罗公司出具为由否定该事实，但是借条能和付款凭证、结算协议中的垫付款数额、施工合同主体相互印证。关于利息和逾期违约金，一审法院以台信公司与嵊州保罗公司于2012年7月3日签订的六份主楼和裙房的《商品房买卖合同》（以下简称合同二）未约定利息，视为对合同一的变更为由加以否定，认为嵊州保罗公司付款7000万元符合合同二的付款履行期间，未产生逾期违约金，否定了嵊州保罗公司应支付利息和逾期违约金。合同一、合同二、结算协议是房屋买卖过程中针对实际情况签署的前后衔接的一系列合同，合同条款都是双方当事人的真实意思表示，合同内容之间也不存在矛盾冲突，合同内容是可以并存的，不能因为两者内容不同就认为合同二变更或取代了合同一。2.解除协议不存在违法情形。台信公司与嵊州保罗公司签订了房屋买卖合同，将酒店整体出售给嵊州保罗公司，没有违反任何法律规定。一审法院认为预售许可证规定酒店项目只许整体预售、不得分割转让，因此不能单独解除讼争房产的买卖。本案中酒店项目在整体出售，主楼和裙房的交易合同已经履行完毕、完成过户的基础上，仅因讼争房产的购房款未付才解除该部分买卖合同。讼争房产与主楼、裙房是各自单独规划、单独施工、房产证和土地证也是分开的，不存在不能分割转让的问题，目前也不是在房屋预售阶段。在不动产买卖中，出卖人因买受人只支付部分价款而解除合同的，只有在不动产不可分割时才需对合同整体解除，不动产可分割的情况下，可以只解除未付款部分。3.解除协议不存在恶意串通损害他人利益的情形。台信公司在嵊州保罗公司逾期未支付购房款且无力再偿还债务的情况下，解除合同是避免损失扩大、维护自身权益的选择。嵊州保罗公司在占有案涉房屋期间，将房屋出租给第三人吴杰，吴杰对讼争房产进行装修后，又转租给嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司。讼争房产这部分增加的价值与嵊州保罗公司无关，目前出租人已经变更为台信公司并延长租期，不存在损害承租人权益及侵害嵊州保罗公司或者其他债权人利益的情形，不存在台信公司与嵊州保罗公司恶意串通逃避债务的情形。故嵊州保罗公司在与台信公司签订解除协议后，就讼争房产不再有任何债权性质的权利。三、一审法院对执行过程中的程序性事项的合法性未加审查、未予认定。本案虽然是审查实体权利的执行异议之诉，但是基于执行行为是公权力介入性质，对于一审法院在执行过程中程序性事项是否合法，一审法院有义务主动进行审查，以保证法院执行行为的合法性和严肃性。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发(2004)5号]第2条规定，人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属；该文件第7条规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。本案中，讼争房产登记在台信嵊州分公司名下，根据上述文件规定，只要台信嵊州分公司否认讼争房产属于被执行人，就需要申请执行人另行提起诉讼或者通过其他程序来撤销该登记后方可执行。因此，一审法院作出的执行裁定本身就是违法的，一审法院对这一错误未加认定，导致本案在错误的程序下进行了审判。四、一审法院适用法律存在严重错误。（一）一审判决引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第三十九条、第四十五条的规定，台信公司都是符合上述规定的，且上述规定与本案无联系性。一审判决引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定是关于房屋面积误差的处理，本案中讼争房产不存在面积误差的问题，这个规定与本案也没有关联性。（二）一审法院没有适用《中华人民共和国物权法》，属于适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据前述规定，台信嵊州分公司是讼争房产的所有权人，不动产买卖合同只是产生了债权债务关系，并不能使不动产物权发生变动，即使买受人已经支付价款，只要不动产没有办理过户登记，所有权依然属于出卖人。（三）一审判决遗漏了最高人民法院的相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽然未办理产权过户登记手续，但是申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据上述规定，即使一审法院认定嵊州保罗公司已经支付了1000万元购房款，那也只有在嵊州保罗公司继续向台信公司支付剩余价款或者台信公司同意剩余价款从该财产变价款中优先支付，法院才可以对讼争房产进行查封，一审法院对讼争房产的查封执行违反上述规定。
泰鑫公司答辩，一、台信嵊州分公司认为其享有讼争房产所有权的事实主张不能成立。1.一审判决明确认定被执行人嵊州保罗公司对讼争房产拥有财产权益，台信嵊州分公司对该标的不享有足以阻却执行的民事权益。2.一审并未忽略台信嵊州分公司对讼争房产初始登记的事实，但一审突破依照物权公示方法和权利外观来判断财产属性的表象，对嵊州保罗公司自始至终有效管理支配讼争房产的真实权利给予实体判定是完全正确的。通过执行异议之诉纠正错误的执行异议裁定符合法律的规定。能够表征权利的，既包括法律规定的权利公示方法，也包括被认可的非典型公示方法。与物权公示原则密切联系的是物权公信原则，登记仅作为物权公示的法律效力发挥着权利正确性推定的作用。所谓权利正确性推定即纳入公示的物权假定“权利正确"，在这种普遍承认的规则下，占有或独立行使物权权能也发挥着正确性推定的作用，此种物权行使的独立状态表示实然物权人的权利。本案中共建、签订10年期租赁合同以及独立收取租赁款项，台信嵊州分公司出具《承诺书》均充分说明，嵊州保罗公司对讼争房产持续不断行使管理权和支配权，享有实质的物权权利。台信嵊州分公司对工程建造的共建垫付款项争议不清、恶意解约、关联诉讼的提起，均为债权争议，皆不影响嵊州保罗公司对讼争房产的实质物权或者是期待物权，不能产生足以排除执行的实质阻碍。二、关于讼争房产交易的合同效力、合同履行及合同解除的认定问题。1.台信公司自认嵊州保罗公司对台信公司不存在任何债权性质的权利，亦如一审法院所认定的讼争房产建成后，嵊州保罗公司自始持续不断对讼争房产拥有事实上的管理和支配权，拥有实质的物权权利。说明台信公司已自认一审是正确的，只是其认为嵊州保罗公司作为不动产受让人的物权期待权应该予以保护，但是要以司法要求而不是依合同支付余款。2.一审法院对买卖合同的效力予以认可，房屋买卖合同价款的交割不能与共建工程的结算混为一谈，讼争房产租赁权属的争议也不能排除标的物已转让的事实。3.一审法院调取了2010第003号预售许可证作为证据，充分说明预售行为要受行政管理确定力、执行力、拘束力的限制，就使得讼争房产与主楼和裙房，不得单独分割、转让。据此讼争房产的从属性特征已被行政管理所制约，形成以下法律后果：（1）因为买卖合同标的的特定，讼争房产买卖不能单独解除。（2）因买卖合同的目的均已实现，不具法律解除之必要。台信公司和嵊州保罗公司恶意解约的行为并不必然产生合同解除的法律效力。4.一审理法院认定台信公司与嵊州保罗公司于2014年6月16日的解约协议存在恶意是正确的。（1）协议形成的时间推定恶意。泰鑫公司诉嵊州保罗公司等借款合同纠纷一案，于2014年6月4日达成和解协议，确定嵊州保罗公司对泰鑫公司负有债务，12天后，嵊州保罗公司明知欠付大额债务，会被申请执行，恶意解除其与台信公司讼争房产的买卖合同，目的为逃避执行，并非真正让步物权权利。（2）从形式解除内容上推定恶意。双方针对买卖房屋款项为8377万元的大额交易的解除协议，寥寥几十字，后附具体的权利义务交割内容和结算，有悖日常生活经验和逻辑法则。正如台信嵊州分公司在《承诺书》中自认，讼争房产需要和主楼统一管理，不可分割。该《承诺书》在承认和尊重嵊州保罗公司物权的前提下，建议嵊州保罗公司处分其实然物权，以便救济台信公司的债权得以实现。5.一审法院对《承诺书》证据效力认定是正确的，《承诺书》的证据来源本身就足以作为优势证据，无论从“文义解释"还是“体系解释"上，均可明析台信嵊州分公司对嵊州保罗公司就讼争房产实质物权的尊重和认可。台信嵊州分公司仅要求嵊州保罗公司得到处分物权收益款后优先偿还台信公司，包括房屋买卖余款和建造工程款等款项，实现其债务的自我救济而已。三、台信嵊州分公司认为原审法院对执行过程中的程序性事项的合法性未加审查、一味认可的上诉理由不能成立。1.2014年12月12日，原审法院作出（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定终止对讼争房产的执行，现台信嵊州分公司对该执行程序持有异议，说明其对该执行裁定的结果持质疑和否定态度，从而推断为台信嵊州分公司已自认一审判决准许对讼争房产执行是正确的。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人既对实体权利提出异议，又对执行行为提出异议，即执行的救济方法竞合时，此时应采用尽收原则，即实体异议吸收程序异议，一审法院有权对实体异议进行审查。四、台信嵊州分公司提出一审法院适用法律存在严重错误的主张不能成立。1.台信嵊州分公司认为一审法院援引的法律条文与本案无关联，但援引法条承载的意义仅仅是裁判者在大小前提之间不断巡回的裁判痕迹而已，援引法条只有对裁判实体产生影响时才有被苛责的意义。2.一审法院恰恰正确的适用了《中华人民共和国物权法》，但是物权公示原则和外观表征的权利信息，并不能真实反映权利实质上的归属，执行异议之诉采用实质审查标准，不受登记、占有等物权公示方法和权利外观的限制。本案特殊之处在于行政强制管理的制约力决定了买卖合同这种债的发生所导致物权变动结果的特定，即讼争房产权因其从属性、附属性不可单独分割转让，亦不能单独解除，除非现在台信嵊州分公司同意回逆其已经享有的保罗大酒店主楼、裙房及讼争房产的所有权。一审法院纠正执行裁定中止执行的错误，判决支持申请执行人泰鑫公司的诉请完全符合《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，适用法律正确，判决结果完全正确，恳请予以维持。
嵊州保罗公司述称，一、出具《承诺书》背景是这样的，嵊州保罗公司找到一个购买讼争房产买家并谈好价格，台信嵊州分公司出具承诺书的本意是，讼争房产由嵊州保罗公司出售，出售后嵊州保罗公司归还台信公司欠款，台信公司对此也是认可的。后来因为台信公司要求一次性付款，咨询房管局因为讼争房产与主楼不可分开买卖导致房产证办不出，所以最后没有卖成。二、关于讼争房产不可以分割销售的问题。首先整个保罗大酒店的开发是嵊州市政府引进的，台信公司在酒店开业后政府第一、二期奖励的返还款已经拿到了，如果讼争房产分割卖的话就不符合五星级酒店的要求了。实际情况是讼争房产通道和酒店通道是连在一起的，如果分割后，堵掉一堵墙的话消防验收肯定是通不过的。三、关于讼争房产租赁的问题。嵊州保罗公司法定代表人签订的和解协议，不是在绍兴市中级人民法院调解下达成的和解合议，法院并没有对和解协议进行确认。但是通过现在嵊州市人民法院的协调，讼争房产可以单独卖了。
台信公司诉称，同意台信嵊州分公司的上诉意见，一审法院认定事实和适用法律均有问题，请求二审改判支持台信嵊州分公司的上诉请求。
泰鑫公司向一审法院起诉请求：撤销（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定，判决继续查封嵊州市官河南路158号国商购物城五层房屋。
一审法院认定事实：2014年6月4日，原告泰鑫公司与被告嵊州保罗公司、鲍军、汪贤能、蒋木林、西格玛公司、浙江保罗公司小额借款合同纠纷一案，经该院调解达成调解协议确定：嵊州保罗公司、鲍军共同偿还泰鑫公司借款本金950万元及相应利息；嵊州保罗公司、鲍军共同支付给泰鑫公司实现债权费用15万元；汪贤能、蒋木林、西格玛公司、浙江保罗公司对上述债务承担连带清偿责任。泰鑫公司向原审法院申请执行后，该院于2014年11月4日作出（2014）绍嵊执民字第970-8号执行裁定，查封被执行人嵊州保罗公司所有的讼争房产。2014年11月28日，台信嵊州分公司以案外人身份向该院提出执行异议。原审法院作出（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定，中止对讼争房产的执行，泰鑫公司不服该裁定向该院提起诉讼。2010年1月21日，经嵊州市住房和城乡建设局批准，并向台信嵊州分公司颁发了售许字（2010）第003号商品房预售证，预售许可证许可的经营范围为：内销房、用途酒店、面积47800㎡、只许整体预售，不得分割转让。2010年5月18日，台信公司与嵊州保罗公司订立合同一，约定嵊州保罗公司所购买的嵊州·世贸广场酒店商品房位于该工程的A2地块内，项目包括位于地块东南转角的26层酒店主楼（其中第6层为设备技术层）和5层酒店裙房、讼争房产和相关配套设施。买受人购买的房屋为预售商品房，商品房销售依据为售许字（2010）第003号；讼争房产建筑面积约为7061.2㎡；酒店主楼和裙房价款54309518元，酒店主楼和裙房幕墙费用由嵊州保罗公司承担，讼争房产按1836元/㎡计算，主楼和裙房价款从2009年11月11日起算利息，讼争房产价款从2009年6月11日起算利息，酒店主楼和裙房幕墙费用从2010年12月1日起算利息；1000万元定金在合同一签订后转作预付款；台信公司已于2009年4月10日将酒店主楼和裙房、讼争房产交付给买受人。2012年7月3日，因嵊州保罗公司需分区段办理产权证，台信公司与嵊州保罗公司就酒店主楼、裙房签订了六份房屋买卖合同（以下简称合同二），约定单价皆为1739.49元/㎡；付款期限为2013年1月31日前一次性付款；六份合同总价款为7000万元；合同二约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为售许字（2010）第003号。2013年1月15日，嵊州保罗公司分八次合计向台信嵊州分公司汇付价款7000万元。2013年1月31日，台信嵊州分公司获得讼争房产所有权证（权证号为：浙嵊房权证嵊字第×××号），载明建筑面积7078.47㎡；2013年2月5日台信公司通过土地使用权属分割登记取得讼争房产土地使用权证［权证号为：嵊州国用（2013）第00780号］，载明土地使用权面积12350.80㎡。2013年3月15日，该土地征用已依据嵊土资转让字（2013）第1026号转让给嵊州市国商大厦有限公司等4户，面积9788.47㎡，剩余面积2562.33㎡。2012年1月18日，嵊州保罗公司与杭州保罗公司共同与吴杰签订了一份房屋租赁合同，将讼争房产出租给吴杰使用，约定如承租方不续租，不可拆除的装修部分归出租方所有。2014年3月25日，吴杰与尊爵公司在杭州保罗公司、嵊州保罗公司参与下，订立租赁转让协议，约定吴杰在讼争房产投资近2000余万元的装潢、设施等作价1500万元转让给尊爵公司。
一审法院认为，本案涉及的争议焦点主要有四个：一是案外人与嵊州保罗公司订立的房屋买卖合同的性质是商品房预售合同还是在建工程转让合同；二是酒店主楼、裙房的价款付清后，是否还存在有酒店主楼、裙房的幕墙工程垫付款未付清的情形；三是嵊州保罗公司向案外人支付购房款有否逾期，是否需要支付逾期利息，冗余的1000万元购房款的可能用途是什么；四是解除协议书内容是否真实，解除协议的缔约行为是否合法，解除协议是否有效。关于争点一，房屋买卖合同的性质问题。台信公司与嵊州保罗公司订立以房屋买卖合同命名的书面合同有二份，合同一约定商品房销售依据中明确买受人购买的房屋为预售商品房。合同二中六份商品房销售合同中明确买受人购买的房屋为预售商品房。从嵊州保罗公司的经营范围为酒店管理、物业管理、酒店信息咨询、机动车停车服务中可看出，房地产开发经营不在嵊州保罗公司的经营范围内，嵊州保罗公司无权受让在建工程。合同一的项目交房条件第二项中约定该房屋的给排水、强电、消防、暖通、弱电部分费用、屋面建筑物、构筑物建造费用、室内装饰费用由买受人承担。有关出卖人已于2009年4月10日将酒店主楼和裙房房屋、讼争房产经主体结构中间验收合格后，交付给买受人的确认，不是对双方房屋买卖交易系在建工程转让合同有证明力，而是对为了酒店尽早开张营业，方便嵊州保罗公司尽早进场进行各种管线布设及室内外装潢有证明力。从而确定台信公司与嵊州保罗公司订立的房屋买卖合同的性质是商品房预售合同，台信嵊州分公司主张酒店主楼、裙房部分系在建工程转让的主张，与事实不符。关于争点二，酒店主楼、裙房的幕墙工程垫付款是否付清。酒店主楼、裙房幕墙工程的施工期限为2009年6月28日起至2009年11月28日止。幕墙只是酒店主楼、裙房不动产上的添附，幕墙工程一竣工，幕墙的交易价值就被酒店主楼、裙房价值所吸收，并在酒店主楼、裙房交易时一并被交易。依据合同二约定酒店主楼、裙房的房屋交易价款合计为7000万元，嵊州保罗公司已向台信嵊州分公司支付了8000万元价款，酒店主楼、裙房的物权证过户登记现已办理完毕。不再存在酒店主楼、裙房的幕墙工程垫付款未付清的情形，现台信公司再就幕墙工程垫付款主张权利，属重复主张。关于争点三，嵊州保罗公司向台信公司支付购房款有否逾期，并需要支付逾期利息，冗余的1000万元购房款的支付用途。由于合同一和合同二商品房销售依据相同，参与交易的商品房标的相同，合同一订立时间在先，合同二的订立意味着合同一被变更。合同二未约定酒店主楼、裙房、卖场五层附房价款需支付利息；2013年1月15日，嵊州保罗公司向台信嵊州分公司汇付价款7000万元的履行行为，符合合同二约定买受人应在2013年1月31日前的付款期间内，购房预付款支付时间更是在合同一订立之时。可见嵊州保罗公司支付价款并未逾期。现台信公司要求嵊州保罗公司依据已被变更的合同一支付利息及违约损失，该院不予支持。故冗余的1000万元，不可能用于向台信公司支付利息或违约金。合同二载明内容表明，台信公司是将酒店主楼、裙房转让给了嵊州保罗公司，由于售许字（2010）第003号预售许可证许可经营的交易对象只许整体预售、不得分割转让，故讼争房产也同时向嵊州保罗公司进行了转让。即使台信公司和嵊州保罗公司出于自身利益考量，未出示合同二中的其余分合同、对应的销售发票及嵊州保罗公司付清价款的对应凭证，也不能否定讼争房产已被交易的事实。合同二约定价款按建筑面积计算，商品房单价为1739.49元/㎡，讼争房产建筑面积有7078.67㎡，1000万元冗余尚不足以付清讼争房产的价款，但鉴于已付清的7000万元酒店主楼、裙房价款的情形下，这1000万元冗余足以成为要求台信公司协助办理讼争房产过户的充分理由。酒店主楼、裙房幕墙工程部分并未出现在计价方式条款中，幕墙工程是商品房建筑工程一部分，商品房转让交易中，幕墙工程的交易价值已经包含在商品房的交易价款中。商品房交易完成后，还存在外墙未交易，也不符合生活常理。冗余的1000万元购房款只能用于讼争房产。关于争点四，解除协议书内容的真实性，解除行为的合法性，以及解除协议是否有效。台信嵊州分公司向嵊州保罗公司出具承诺书，证实到2014年8月12日，台信嵊州分公司还是向嵊州保罗公司书面确认，嵊州保罗公司是讼争房产的实际所有人。解除协议订立双方确认分别购买主楼、裙房、讼争房产的买卖交易，因嵊州保罗公司资金紧张一直未签订讼争房产的商品房买卖协议，也并未支付房款，与合同一、合同二约定内容不符，也不符合嵊州保罗公司至少已向台信公司支付讼争房产购房款1000万元的事实。台信公司系房地产开发经营企业，其办理房产证的目的是方便实现有证销售商品房，贸然解除销售合同，不利于实现合同目的。合同一在2012年7月3日已被合同二所变更，在2014年6月16日再对合同一进行解除，解除的结果，对买卖双方按合同二进行交易不发生影响。售许字（2010）第003号预售许可证规定，台信嵊州分公司对嵊州·世贸广场（酒店）项目只许整体预售、不得分割转让。该解除协议书对讼争房产部分的合同解除行为，存在明显的行政违法性，在该具体行政行为被变更前，依法不被允许生效。解除协议未涉及讼争房产室内外装潢，也未涉及冗余的1000万元价款，存在利益无偿转移情形，结合嵊州保罗公司在2014年6月已深陷债务泥潭的现实，这样的转移行为违法。因而，上述解除协议书内容缺乏真实性，缔约行为不具有合法性，合同的有效性同样不具备。退一步讲，即使存在台信公司与嵊州保罗公司间存在讼争房产尚未完成物权转让的情形，并且经政府变更许可经营范围后，可以分割转让讼争房产。也会因该分割转让行为的成立，附随产生嵊州保罗公司至少有1000万元的价款要返还；还须清算有关讼争房产装潢投资与使用等的损益增减，厘清交易双方因合同解除带来的权利义务变化。什么都不做，就会使台信公司获得不当利益，将该合同解除行为演化成向台信公司无偿转移利益，损害了嵊州保罗公司债权人的合法权益。
综上所述，嵊州保罗公司对讼争房产上拥有的财产权益，使台信公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。该院对讼争房产采取查封等措施恰当。泰鑫公司请求撤销（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定，判决继续查封讼争房产主张，合理合法，应予以支持。台信公司以交易双方已达成协议解除合同，台信嵊州分公司对讼争房产拥有所有权为由，认为法院无权执行的主张，与事实不符，于法无据，该院不予采信。被告嵊州保罗公司、浙江保罗公司、西格玛公司、鲍军、汪贤能、蒋木林经该院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。判决：准许对嵊州保罗公司享有权益的嵊州市官河南路158号国商购物城第五层房产的执行。案件受理费73050元，由台信嵊州分公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
台信嵊州分公司提交了两组证据：1、世贸广场大卖场建设工程规划许可证（建字第330683201200029）、施工许可证（编号3306232006112703）和世贸广场星级酒店建设工程规划许可证（建字第330683201200028南）、施工许可证（编号3306232006112702）一组，证明世贸广场大卖场（其中第五层为本案讼争房产）与星级酒店（含主楼和裙房）是各自单独规划、单独施工的建筑，讼争房产不属于酒店项目，可以与酒店主楼、裙房分开销售。2、原审法院作出（2017）浙0683民初1537号民事判决书和本院作出的（2017）浙06民终2109号民事判决书，证明原审法院及本院支持台信嵊州分公司享有对讼争房产的收益，台信嵊州分公司实际占有控制讼争房产的事实。
泰鑫公司质证认为，证据1不属于法律意义上的二审新证据。从图纸规划许可证和预售许可证都可以看出附件名称中均备注编号嵊发改中投（2006）45号，也就是整个的主楼、附楼包括讼争房产，都是在这个文件的限制范围内。同时商品房预售许可证存根中的设计图纸和其他批文编号也是嵊发改中投（2006）45号，因此说明预售许可证所限制的范围包括酒店主楼、裙房和讼争房产，而不是因为分开规划、分开施工就可以单独销售。从这组许可证中还可以看到土地使用权出让合同号同为嵊国用（2006）第1-1655号，意味着主楼、裙房和讼争房产是作为一个土地使用权出让合同由台信公司取得，仅是因为建造的原因分开规划建设。并且商品房预售证形成时间是2010年1月21日，而上述规划、建设许可证的形成时间分别是2007年和2008年。因此预售许可的行政行为是对其前面的建设、规划许可的限制，不能以在先的建设、规划许可来否定在后的预售许可行为。证据2的租赁权诉讼发生在本案诉讼期间，不应作为本案考虑的因素。保罗公司质证认为，证据1规划许可证上面的建设规模写得非常清楚，其中有100多平方是酒店主体和讼争房产的公用通道面积，反而能证明讼争房产是酒店的配套设施，不能达到台信嵊州分公司的证明目的。证据2租赁纠纷案件的争议事实发生在本案纠纷产生后，不能达到其证明目的。尊爵公司从2012年开始一直向嵊州保罗公司交付租金，直到去年开始有本案争议后，才说嵊州保罗公司不是出租方，租金应该付给台信嵊州分公司。台信公司质证认为，对证据1没有异议，讼争房产和主楼、裙房是可以分开独立的，附属不代表不可以分开销售，这个要看房产证是否可以进行分割。对证据2，本案一审中嵊州保罗公司对房屋租赁合同纠纷二审达成的调解协议是否认的，当时嵊州保罗公司的法定代表人是包建民，不是鲍军。现在的法定代表人变更为鲍军，其认为包建民不能代表嵊州保罗公司签订和解协议，这个情况请法庭核实。既然不能否认租赁协议转让的合法性，尊爵公司应该遵守合同约定，保罗公司也应该按照约定将租金付给台信嵊州分公司。
泰鑫公司提交证据3，户名为童晓霞的中国银行交易流水明细清单一份，证明尊爵公司在2016年6月份至7月份共向嵊州保罗酒店支付208万余元租金的事实，嵊州保罗酒店从2012年1月18日就开始行使讼争房产的出租权，收取租金。
台信嵊州分公司质证认为，证据3不符合二审新证据的规定，银行交易流水单反映的是2016年发生的事实，不是新发生的事实。且流水单的内容没有显示本案各方当事人之间的交易情况，即使童晓霞系尊爵公司的工作人员，该流水单只能证明讼争房产2016年租赁费用的收取情况，不能达到证明嵊州保罗酒店从2012年1月18日就开始行使讼争房产的出租权的证明目的。嵊州保罗公司对证据3的三性没有异议。台信公司与台信嵊州分公司的意见一致，认为假如是支付房租的话，不应该付给鲍军而是应该付给台信嵊州分公司。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：证据1虽然显示讼争房产和主楼、裙房的建设工程规划许可证和施工许可证是分开办理的，但是之后2010年形成的商品房预售许可证作为一种行政许可明确了该酒店销售时只许整体预售，不得分割转让，故上述建设工程规划许可证和施工许可证不足以证明讼争房产是可以分割销售的。证据2中关于讼争房产租赁纠纷发生于本案审理期间，虽然与本案讼争房产的物权认定有一定的关联性，但不能以该租赁案件的审判结果来作为本案讼争房产的确权依据。证据3中童晓霞的身份不明，即使该银行交易流水单确实是尊爵公司向嵊州保罗公司鲍军支付的房租，因为根据台信公司已经根据合同一的约定向嵊州保罗公司交付了酒店主楼、裙房和讼争房产，故嵊州保罗公司对讼争房产有过占有、使用、收益，不能直接证明嵊州保罗公司就具有对讼争房产的所有权。
本院对一审查明的事实予以认定，另查明：台信公司与嵊州保罗公司在合同一中约定：买受人应在合同签订后二年内付清所有款项，如果买受人在合同签订后30个月内不能付清合同应付款，从超过期限之第二天起按日支付应付款的万分之二的违约金，合同继续履行；如果买受人在合同签订后42个月内不能付清合同应付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，从超过期限之第二天起买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。
2012年7月3日，台信公司与嵊州保罗公司就酒店主楼、裙房及商场五层附房的价款及费用结算达成《嵊州·世贸广场酒店房屋价款及费用结算协议》（附编制说明和附表）（以下简称《结算协议》）。根据《结算协议》的确认，截至2012年12月31日止，嵊州保罗公司应支付台信公司酒店房屋价款合计人民币8666.4545万元，其中酒店主楼、裙房价款5430.9518万元，卖场五层酒店附属用房（讼争房产）价款1296.4363万元，酒店主楼和裙房幕墙垫付款1650万元，房价款逾期支付违约金1975.1097万元，酒店房屋费用及逾期支付违约金合计10641.5254万元，加上台信公司酒店垫付款800万元，在扣减嵊州保罗公司预付的定金1000万元后，嵊州保罗公司合计尚欠台信公司10441.5642万元。《结算协议》还商定双方在2013年1月份办好酒店主楼和裙房的房产证和土地证，办证费用由台信公司垫付。嵊州保罗公司应在2013年1月底前还清酒店主楼和裙房的房屋价款7000万元和台信公司垫付的办证费用。剩余3441.5642万元欠款在讼争房产的房产证和土地证办到台信公司名下后六个月内还清，逾期超过一年的，台信公司有权将讼争房产另行销售。酒店主楼、裙房和讼争房产以该协议条款为准，双方共同签订商品房买卖合同。2014年6月16日，台信公司与嵊州保罗公司签订协议，按《结算协议》的约定解除了讼争房产买卖合同。
本院认为，本案二审争议焦点为台信嵊州分公司对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体涉及以下三方面：一、嵊州保罗公司和台信公司对合同一、合同二的实际履行情况，包括购房款支付情况和讼争房产的实际占有情况。二、嵊州保罗公司和台信公司于2014年6月16日签订的关于讼争房产买卖合同解除协议是否真实及解除协议的效力问题。三、讼争房产的所有权归属于台信嵊州分公司还是嵊州保罗公司，是否可以作为嵊州保罗公司的财产予以执行。对此，本院评析如下：
一、嵊州保罗公司和台信公司对合同一、合同二的实际履行情况。台信公司与嵊州保罗公司于2010年5月18日签订合同一，此前台信公司已于2009年4月10日将酒店主楼和裙房、讼争房产交付给买受人。双方于2012年7月3日就酒店主楼和裙房签订了六份商品房买卖合同即合同二，其后完成了酒店主楼和裙房的产权变更登记。双方在签订合同二的同时还就酒店房屋价款及费用等签订了结算协议，对照合同一的约定，合同二和《结算协议》都是根据合同一来具体履行房屋买卖行为并制定实际履行计划。所以结算协议是在合同一约定的基础上结算产生，由买卖双方签章确认，系双方真实意思表示，符合客观事实，进一步明确了合同一的履行内容，而并非如一审所言合同二的订立意味着合同一被变更，继而认为嵊州保罗公司无需按照合同一的约定支付利息或违约金。根据协议约定，经结算，嵊州保罗公司当时还需向台信公司支付10441.5642万元。就台信公司来讲，当时其已经根据合同一的约定完成了酒店主楼、裙房和讼争房产的交付、垫付款项、办理房屋过户登记、取得讼争房产的初始登记等合同义务。而嵊州保罗公司只支付酒店主楼、裙房和幕墙玻璃的垫付款总计7000万元，未按结算协议的约定将剩余3441.5642万元欠款在讼争房产的房产证和土地证办到台信公司名下后六个月内付清，故嵊州保罗公司构成对合同一及《结算协议》的违约。
二、嵊州保罗公司和台信公司于2014年6月16日签订的关于讼争房产的买卖合同解除协议是否真实及解除协议的效力问题。在嵊州保罗公司未全面履行付款义务，构成违约的情况下，台信公司和嵊州保罗公司于2014年6月16日协议解除讼争房产的买卖合同，符合合同一和《结算协议》中关于合同解除条件的约定，也符合买卖合同中一方违约，另一方为避免继续履行合同造成损失扩大而解除合同的日常交易习惯。虽然嵊州·世贸广场（酒店）项目的商品房预售许可证明确了该酒店只许整体预售，但在嵊州保罗公司违约，且无力支付剩余购房款和利息违约金，讼争房产所有权仍登记在台信嵊州分公司名下的情况下，台信公司和嵊州保罗公司协议解除讼争房产的买卖合同符合正常交易逻辑。在酒店主楼、裙房和讼争房产的房屋所有权证和土地使用权证可以分开办理，嵊州保罗公司已经支付酒店主楼和裙房的房款，对酒店主楼和裙房占有使用，且完成产权变更登记的情况下，因为酒店被要求整体出售，买卖合同也要整体解除的做法并不符合客观实际。所以在嵊州保罗公司违约的情况下，嵊州保罗公司和台信公司协议解除对讼争房产的买卖合同并不属于违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形，解除协议是双方真实意思表示，符合客观事实，应认定为合法有效。不能因为嵊州保罗公司存在其他未能清偿的债务，就否定嵊州保罗公司和台信公司的意思自治。
三、讼争房产的所有权归属于台信嵊州分公司还是嵊州保罗公司。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。讼争房产一直登记在台信嵊州分公司名下，根据前述法条规定，台信嵊州分公司是讼争房产的所有权人。虽然在买卖合同解除前，嵊州保罗公司已经对讼争房产进行占有使用，但在讼争房产未进行所有权变更登记的情况下，嵊州保罗公司有的只是要求出卖方履行所有权变更登记的请求权，而非对讼争房产的物权所有权。在嵊州保罗公司和台信公司已经解除买卖合同的情况下，台信嵊州分公司仍然是讼争房产的所有权人无疑。所以一审法院将登记在台信嵊州分公司名下的不动产作为嵊州保罗公司的财产进行执行，不符合法律规定。
综上，台信嵊州分公司因系讼争房产的所有权人，其对讼争房产具有排除法院强制执行的实体权利，对其上诉请求，本院予以支持。泰鑫公司要求将台信嵊州分公司名下的财产作为嵊州保罗公司的财产进行执行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实有误，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初6140号民事判决；
二、驳回嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费73050元，由嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司负担；二审案件受理费73050元，由嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 孙志萍
审 判 员 王普庆
二〇一八年五月二十一日
法官助理 陈卓佳
书 记 员 范艳艳