江苏华龙新材料有限公司与靖ＸＸ城资产管理有限公司、靖江市华汇渡运有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
江苏华龙新材料有限公司与靖ＸＸ城资产管理有限公司、靖江市华汇渡运有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
江苏省泰州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：江苏华龙新材料有限公司。
法定代表人：姚文龙,董事长。
委托诉讼代理人：陈智俊，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：靖ＸＸ城资产管理有限公司。
法定代表人：王卫东,董事长。
委托诉讼代理人：刘小宏,江苏百川通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：靖江市华汇渡运有限公司。
法定代表人：刘建江,总经理。
委托诉讼代理人：刘小宏,江苏百川通律师事务所律师。
原审第三人：江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行。
法定代表人：高焱,支行行长。
原审第三人：江苏宇山万向传动轴制造有限公司。
法定代表人：姚安程。
原审第三人：江苏泰盛汽车配件制造有限公司。
法定代表人：孙柏林,总经理。
原审第三人：姚文中。
原审第三人：韩春梅。
上诉人江苏华龙新材料有限公司（以下简称华龙公司）与被上诉人靖ＸＸ城资产管理有限公司（以下简称华城公司）、靖江市华汇渡运有限公司（以下简称华汇公司）及原审第三人江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行（以下简称农商行）、江苏宇山万向传动轴制造有限公司（以下简称宇山公司）、江苏泰盛汽车配件制造有限公司（以下简称泰盛公司）、姚文中、韩春梅案外人执行异议之诉纠纷一案，江苏省靖江市人民法院(以下简称靖江法院)作出（2017）苏1282民初6358号民事判决，上诉人对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。
原审查明：农商行与宇山公司、泰盛公司、华汇公司、姚文中、韩春梅金融借款合同纠纷一案，靖江法院作出（2015）泰靖园商初字第114号民事判决，判令：一、被告宇山公司于判决生效后十五日内归还原告农商行借款本金2790万元、并承担利息（按照本金2790万元、年利率11.53%，自2014年10月21日计算至实际清偿之日止）；被告泰盛公司、华汇公司、姚文中、韩春梅对上述款项承担连带清偿责任；二、农商行对宇山公司抵押的房产（房产证号：靖房权××4号，土地证号：靖国用（2005）第XXX号）享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181300元减半收取90650元，财产保全费5000元，合计95650元，由五被告负担（此款原告已交纳，五被告于履行上述判决义务时一并给付原告）。判决生效后，因各被告未履行生效法律文书确定的义务，农商行于2015年11月24日申请执行，靖江法院以（2015）泰靖执字第2629号立案执行。执行过程中，靖江法院于2016年6月13日作出裁定，拍卖被执行人宇山公司位于江苏江阴靖江工业园区E1地块的房屋（房产证号：靖××4号）及土地使用权（土地证号：靖国用（2005）第XXX号）。2017年4月25日法院根据农商行的申请，作出（2015）泰靖执字第2629-2号执行裁定书，裁定涤除被执行人宇山公司所有的上述房屋和土地上的租赁权。案外人华龙公司对除去租赁关系拍卖提出执行异议。靖江法院于2017年7月7日作出（2017）苏1282执异22号裁定书，裁定驳回异议人华龙公司的异议请求，华龙公司不服该裁定向靖江法院提起诉讼。
另查明，2013年10月15日，宇山公司因向申请执行人农商行借款，以上述房屋和土地使用权提供抵押担保,办理抵押登记。2014年11月26日，宇山公司将上述地块的厂房及生产设备整体出租给江苏江丹压力容器制造有限公司（现更名为华龙公司）。
又查明，2017年6月27日，农商行与华城公司签订了一份债权转让协议，约定农商行将靖江法院（2015）泰靖园商初字第114号民事判决书确认的对债务人宇山公司享有的主债权及对担保人享有的担保权、抵押权及诉讼费用转让给华城公司。2017年7月11日，靖江法院根据华城公司的申请，作出（2017）苏1282执异26号执行裁定书，裁定（2015）泰靖执字第2629号执行案件申请执行人由农商行变更为华城公司。
靖江法院认为，宇山公司因向农商行借款，以涉案房地产提供抵押担保，并办理了抵押登记，上述行为发生于华龙公司与宇山公司成立的包括涉案房地产在内的租赁关系之前，即农商行的抵押权在先，农商行以华龙公司的租赁权存在拍卖财产上，对担保物权的实现造成影响，申请涤除拍卖标的上的租赁权，并无不当，本院依法予以支持。至于原告所称，事先并不知情租赁物上存在担保物权，此说即使成立也并不影响农商行申请涤除涉案房屋和土地上的租赁权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告江苏华龙新材料有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。
上诉人不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、法律并不禁止抵押物的出租和买卖，抵押物上存有租赁也并不当然的影响抵押权的实现；2、《物权法》第190条规定的涤除租赁的权力并不在抵押权人，现抵押物尚未进行拍卖，尚没有买受人，也不清楚将来的买受人是否同意继续出租，故涤除租赁有误。请求撤销原判决，依法改判。
被上诉人华城公司、华汇公司答辩认为：宇山公司因借款以案涉房地产抵押并办理了登记，抵押后将案涉房屋租赁给他人，农商行为了担保债权的实现，申请涤除拍卖财产上的租赁权，符合法律规定。原判决认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，宇山公司因向农商行借款，以涉案房地产提供抵押担保，并办理了抵押登记，上述行为发生在华龙公司与宇山公司发生租赁关系之前，即农商行的抵押权在先。农商行以华龙公司的租赁权存在在拍卖财产上，对担保物权的实现造成影响，申请涤除拍卖标的上的租赁权，符合法律规定。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙金录
审判员 陈海涛
审判员 潘贻杰
二〇一八年五月十四日
书记员 缪雯青