韩善孝、郭玉英二审民事判决书
韩善孝、郭玉英二审民事判决书
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民事判决书
上诉人（一审原告）：韩善孝。
委托诉讼代理人：江淑杰（系韩善孝妻子）。
委托诉讼代理人：江海军。
被上诉人（一审被告）：郭玉英。
委托诉讼代理人：李文彬，黑龙江省通河县司法局三站法律服务所法律工作者。
一审被告：吕国龙。
一审被告：刘宏。
上诉人韩善孝因与被上诉人郭玉英、一审被告吕国龙、刘宏、案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2016）黑0128民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
韩善孝上诉请求：撤销一审判决，判决韩善孝与刘宏签订的房屋买卖协议有效。事实与理由：2008年12月13日，吕国龙将位于通河县通河镇第四中学综合楼南数第10个门市房以120000元价格出售给韩善孝。韩善孝与吕国龙签订了买卖合同，买卖合同甲方由吕国龙妻子刘宏代替吕国龙签字捺印。合同签订时，吕国龙、刘宏找到第四中学将购房票据交款人直接改为韩善孝名下。刘宏当时口头承诺，由刘宏负责办理房屋产权证。同日，韩善孝妻子江淑杰在通河镇农行储蓄所取出存在韩善孝名下的存款以现金形式将120000元购房款一次性交清。韩善孝购买争议房屋后重新进行装修，并出租给案外人任河作修理部使用至今。2016年7月份，通河县人民法院以（2013）通法执字第175号执行裁定书将案涉房屋予以查封，根据民事诉讼法的相关规定，依法提起案外人异议之诉。
被上诉人郭玉英同意一审判决。
韩善孝向一审法院起诉请求：1、依法确认韩善孝与刘宏签订的房屋买卖合同有效，韩善孝具有涉案房屋合法所有权；2、依法撤销（2013）通法执字第175号执行裁定书。
一审法院认定事实：2005年6月22日，刘宏在通河县房产住宅局将位于通河县第四中学地号为A1756号，面积为47.25平方米门市房登记在其名下，该房屋所有权性质为刘宏私产。2013年郭玉英依据已生效的通河县法院下发的（2013）通民二初字第40、41、42号民事调解书向法院申请执行。通河县法院下发了(2013)通法执字第175号执行裁定书，将登记在刘宏名下的第四中学地号为A1756；面积为47.25平方米门市房予以查封。韩善孝得知后于2016年7月14日以其是该房屋实际所有权人为由提出执行异议。通河县法院经审查于2016年7月28日以（2016）黑0128执异第13号民事裁定书驳回案外人韩善孝的异议。韩善孝不服，于2016年8月3日向通河县法院提起案外人执行异议之诉，依法确认韩善孝与刘宏签订的房屋买卖合同有效，韩善孝具有案涉房屋合法产权；请求撤销（2013）通法执字第175号执行裁定书。庭审中查明：韩善孝提供的2008年12月13日购买吕国龙房屋票据与通河县法院查封的刘宏名下第四中学门市房交款票据交款时间、交款人、购房面积、购房金额均不一致；刘宏于2005年6月22日对该房屋办理产权登记，2008年12月13日之后韩善孝对此房屋未变更产权登记；韩善孝称买房当天在通河镇广电大厦对面农行储蓄所存款人为韩善孝的账户支取120000元现金交付卖房款。经查询，中国农业银行股份有限公司通河支行从未有过韩善孝账户和注册信息；韩善孝无证据能够证实确已向吕国龙或刘宏支付过买房款；2016年5月10日，哈尔滨市中级人民法院作出的（2015）哈民一终字第1779号民事判决书已确认吕国龙向郭玉英借款300000元为吕国龙、刘宏共同债务。一审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力"。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结"。上述规定对保护第三人（即买受人）权益的范围有严格限制，必须同时满足已经支付全部价款、实际占有执行标的物、对未办理过户登记手续没有过错三个要件。结合本案认定的事实，韩善孝作为房屋的买受人，对买卖标的物的权属有审慎、注意义务，2005年刘宏即办理了产权登记，2008年韩善孝作为买受人未查明争议房屋权属，至今仍未办理产权变更登记，对此应认定韩善孝存在过错。庭审中韩善孝对购房款已实际支付未举出有效证据予以证实，且韩善孝举示的购房票据与刘宏2005年6月22日在通河县房屋面积、购房金额均不一致，对韩善孝与吕国龙于2008年12月13日签订的卖房合同真实性无法确认，无法确认韩善孝与吕国龙签订的合同有效，无法确认韩善孝对争议房屋已取得合法所有权，故案涉房屋的所有权仍属刘宏所有。韩善孝要求法院依法确认与刘宏的房屋买卖合同有效，韩善孝具有案涉房屋合法产权；请求撤销（2013）通法执字第175号执行裁定书的诉讼请求均无法律依据。综上所述，通河县人民法院（2013）通法执字第175号民事裁定书对争议房屋的查封符合法律规定。韩善孝请求法院依法确认与刘宏签订的房屋买卖合同有效，并确认韩善孝具有案涉房屋合法产权；请求撤销（2013）通法执字第175号执行裁定书的诉讼请求均无法律依据，对韩善孝上述两项诉讼请求不予支持。据此判决：驳回韩善孝的诉讼请求。案件受理费100元；公告费820元，由韩善孝负担。
在二审审理期间，各方当事人均未举示新证据。
本院二审审理认定事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"韩善孝虽主张其在人民法院查封之前购买了案涉房屋，支付全部房款，并已实际占有，但举示的证据不符合上述法律规定，且又自认其怠于办理了案涉房屋变更登记，因此韩善孝的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩善孝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松涛
审 判 员 侯守东
审 判 员 辛吉雁
二〇一八年五月九日
法官助理 仇长科
书 记 员 李 迪