王其明与顾称星、王伟等案外人执行异议之诉二审民事判决书
王其明与顾称星、王伟等案外人执行异议之诉二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
民事判决书
上诉人(原审原告)：王其明。委托诉讼代理人：吕海岩,上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫宇,上海衡茂律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：顾称星。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海雄风律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王伟。被上诉人(原审被告)：丁勤华。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：王富林(系丁勤华父亲)。被上诉人(原审被告)：王富林。上诉人王其明因与被上诉人顾称星、王伟、丁勤华、王富林案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2017)沪0118民初18858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王其明上诉请求：王其明与王伟签订的《房产转让协议》及《房地产买卖合同》合法有效，且进行了网签，应认为国家房产交易部门对涉案房屋买卖的依法认可。王其明已尽到注意义务，不存在过错，且其已实际装修并占用系争房屋。青浦法院的查封执行措施不当，请求二审法院依法撤销原判，改判支持其诉讼请求或发回重审。顾称星辩称，涉案房屋仍登记在王伟名下，王其明非房屋产权人。王其明明知房屋为动拆迁安置房存在交易限制但仍予以购买，应承担相应的法律风险。请求驳回上诉，维持原判。王富林辩称，房屋买卖网签系通过熟人操作的，不合规定。其对房屋买卖一事并不知情，不同意出售房屋。请求驳回上诉，维持原判。丁勤华、王伟均辩称，同意王富林的意见。王其明向一审法院起诉请求：判令停止执行王伟名下位于青浦区的房产。一审法院认定事实：青浦法院于2017年1月6日立案受理了顾称星诉王富林、丁勤华、王伟民间借贷纠纷一案，并于2017年1月20日作出(2017)沪0118民初993号民事调解书，内容：一、丁勤华应归还顾称星借款914,000元，此款丁勤华应于2017年2月15日前一次性付清。二、受理费12,940元，减半收取计6,470元，由丁勤华负担，此款丁勤华应于2017年2月15日前支付顾称星。三、王富林对上述第一、第二项规定的丁勤华应承担的债务承担连带清偿责任。四、王伟对上述第一、第二项规定的丁勤华应承担的债务承担连带清偿责任。因丁勤华、王富林、王伟未能履行上述付款义务，顾称星向青浦法院申请强制执行，青浦法院于2017年2月6日受理，执行案号为(2017)沪0118执2410号。2017年5月17日，青浦法院查封了王伟名下的涉案房屋。一审法院另查明，涉案房屋系王伟与家人的动迁安置房屋，王伟于2015年6月23日经核准取得产权，房地产权证号为青XXXXXXXXXX，在房屋状况及产权人信息的备注中明确“动迁安置房，自2015年6月9日起三年内不得转让、抵押”。一审法院再查明，2015年5月8日，王伟、丁勤华作为甲方与王其明作为乙方签订了《房产转让协议》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价为1,732,000元；付款方式为首付定金3万元，2015年5月11日支付502,000元，5月12日支付50万元，当天甲方将钥匙交给乙方，2015年7月12日乙方支付甲方50万元，甲方当天将房产证交给乙方，乙方留20万元押金(无息)，满三年甲方配合乙方贷款申税过户。另约定了违约赔偿责任等。2016年9月28日，王其明与王伟签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并于2016年11月2日进行了网签。2015年5月8日至7月2日期间，王其明陆续向王伟支付了转让款1,538,000元，后又根据丁勤华、王伟的要求，于2016年9月28日支付10万元，2017年9月29日支付10万元，将转让款全部付清。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项情形需全部满足方能认定案外人的主张成立，其中第(四)项可归责于买受人的原因，包括了对政策限制的忽略。就本案而言，涉案房屋系动迁安置房，产权登记后三年内不得转让、抵押，即产权的转移登记有时间限制，王其明对此情况是明知的。王其明与王伟进行了房屋买卖合同的网签办理，仅能证明双方之间的买卖合同关系合法有效，但并不发生物权变更的法律后果，故王其明对于涉案房屋未能过户其名下有过错，王其明的主张不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对其诉请法院不予支持。涉案房屋的产权仍登记在王伟名下，法院采取执行措施并无不当。据此，一审法院判决驳回王其明的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案所涉房屋系动拆迁安置房，依规具有转让限制，即产证登记后三年内不得转让、抵押。王其明在明知上述转让限制的情况下，与王伟签订的房屋买卖合同虽然有效，但不当然发生物权变更的法律后果。目前涉案房屋产权仍登记在王伟名下，王其明对未能办理房屋过户登记具有自身原因，故其主张不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的保护买受人物权期待权的条件。青浦法院采取的执行措施并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王其明负担。本判决为终审判决。
审判长潘明华审判员胡晓东审判员张常青
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 揭 扬