上诉人吴朝流与被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行、原审第三人辽宁丰联实业发展有限公司、沈阳玉龙木制品有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
上诉人吴朝流与被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行、原审第三人辽宁丰联实业发展有限公司、沈阳玉龙木制品有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：吴朝流。
委托诉讼代理人：闫秀丽，中华人民共和国辽宁腾坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行。
负责人：窦文春，该行行长。
委托诉讼代理人：崔彬彬。
委托诉讼代理人：张贺。
原审第三人：辽宁丰联实业发展有限公司。
法定代表人：王新宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘洋，中华人民共和国北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳玉龙木制品有限公司。
法定代表人：王泉义，该公司总经理。
上诉人吴朝流因与被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称“农行滨河支行"）、原审第三人辽宁丰联实业发展有限公司（以下简称“丰联公司"）、沈阳玉龙木制品有限公司（以下简称“玉龙公司"）案外人执行异议之诉一案，不服中华人民共和国辽宁省沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10687号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴朝流上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求二审法院发回重审或依法改判上诉人对执行标的物享有承租使用权至2024年3月31日止；3.请求法院判令一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院存在程序违法。一审法院采信农行滨河支行与丰联公司主张的1999年尚没有地热取暖方式的事实用以否定上诉人租赁合同成立于1999年违背了法院居中审判的要求。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定租金明显过低是错误的，上诉人与玉龙公司双方约定的40万元/年是正常的租金价格。上诉人定期回香港，租金也是以现金方式付给玉龙公司的负责人吴庆。上诉人陈述每年11月份停产，不用暖气也是事实。家具行业特点决定冬季是淡季，不利于生产、储存、销售。玉龙公司一审也认可租金40万元/年，租金也是以现金方式付给玉龙公司的负责人吴庆。上诉人租赁涉案房屋时确实给玉龙公司留有一定的办公场所。玉龙公司是否抵押贷款、是否申请保险理赔、是否和员工有劳动争议和上诉人的租赁事实不矛盾。上诉人提供了充分的证据比如扩建厂房及宿舍、缴纳电费、被上诉人农行滨河支行及丰联公司2009年以来多次和上诉人联系，洽谈诉争标的物的转让、租赁事宜等都证明了上诉人对诉争标的物实际占有使用。三、原审法院否定“抵押不破租赁"是错误的，属于适用法律不当。农行滨河支行在拍卖涉案房屋时，丰联公司“拍卖承诺书"中释明涉案房屋属于出租状态，资产存在瑕疵。
农行滨河支行辩称，根据中华人民共和国国家货币出入境管理办法及国家货币出入境限额的公告规定，中国公民出入境每次每人携带的人民币限额为6000元，根据中华人民共和国人民币管理条例及国家货币出入境管理办法规定，中国公民出入境每人每次携带人民币限额由6000元调整为2万元，由此可见，上诉人主张每年以现金方式在香港向吴庆支付40万元租金的行为不符合法律规定，不可能实现，上诉人并未实际支付租金。其他意见同一审答辩意见。
丰联公司述称，同意一审判决。
玉龙公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。
吴朝流向一审法院起诉请求：1.请求法院终止执行（2009）沈和民三初字第1147号民事判决书及（2009）沈和执字第1969号执行裁定书，暂缓执行腾空位于中华人民共和国辽宁省沈阳经济技术开发区七号路7甲3号房屋；2.依法确认吴朝流与玉龙公司签订于1999年3月20日、1999年10月31日的两份租赁协议合法有效；3、请求法院确认吴朝流对执行标的物享有承租使用权至2024年3月31日止；4、诉讼费用由农行滨河支行承担。
一审法院认定事实：1999年3月20日，吴朝流（承租方、乙方）与玉龙公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，约定玉龙公司将位于中华人民共和国辽宁省沈阳市经济技术开发区七号路7甲3号房屋出租给吴朝流。房屋的建筑面积、装修状况均为空白，该房屋设定抵押情况为无抵押。二层缓步台之外的面积归甲方。第二条房屋权属状况（一）房屋改善，甲方允许乙方对该房屋进行装修，装饰和添置新物。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自1999年3月31日至2004年3月30日，共计5年。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，双方有意继续承租的，可在租赁期满前180日前续订租赁合同。第三条租金支付方式租金为每年肆拾万元整。第六条房屋内部取暖设施归甲方所有，（地热）采暖费由甲方承担。第七条租赁期内的水、电费由乙方承担，不得拖欠，其他诸如电话、有线、宽带等由乙方自行安装并承担费用，不得拖欠。第八条违约责任（一）甲方提前解除合同或者租卖给他人或者由于甲方产权被法院判给他人，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方装修费用，经营费用等各种损失，如乙方违约，影响甲方赔偿相应损失。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；利用该房屋从事违法活动。经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同，本合同生效后双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式。本合同经甲乙双方签字后生效，本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
1999年10月31日，吴朝流与玉龙公司再次签订《房屋租赁合同》，约定内容与1999年3月20日签订的合同内容基本一致，但房屋租赁期限为2004年3月31日至2024年3月30日，并增加补偿条款，内容为：乙方租赁甲方厂房租期为20年，乙方出资人民币376万元新建1千多平厂房，1600平厂库，加盖500多平的宿舍，租期满后无条件给予甲方，在租赁期未满20年甲方无得收回（如甲方提前解除合同或者租卖给他人或者由于甲方产权被法院判予他人，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方人民币376万元及各种损失费。如乙方违约应向甲方赔偿相应的损失）。吴朝流在庭审中陈述租赁时有房证和土地证的复印件，并去土地部门问了没有抵押和查封。
2004年10月21日，玉龙公司与农行滨河支行借款签订借款合同，玉龙公司向农行滨河支行借款人民币688万元，年利率6.903%。借款期限为2004年10月21日至2005年10月20日止。玉龙公司以位于中华人民共和国辽宁省沈阳市经济技术开发区七号路7甲3号、建筑面积6330平方米的房产作为抵押担保。因玉龙公司未按时还款，农行滨河支行于2009年7月诉至法院，要求玉龙公司偿还借款，一审法院于2009年8月28日作出（2009）沈和民三初字第1147号民事判决书，判决玉龙公司偿还农行滨河支行借款本金人民币6,217,560.54元及利息人民币1,045,329.46元（截止到2009年7月10日），并支付逾期利息至判决确定给付之日止；农行滨河支行可依法对玉龙公司位于中华人民共和国辽宁省沈阳经济技术开发区七号路7甲3号（幢号3-1/2/3、建筑面积6330平方米）的房产行使抵押权优先受偿。该判决生效后，玉龙公司未履行还款义务，农行滨河支行申请执行。另外，诉争房屋的房屋所有权证他项权利摘要中载明，该房屋在2001年10月23日即设定抵押，他项权利人为农行滨河支行。
2015年6月8日，一审法院作出（2009）沈和执字第1969号执行裁定书，裁定将被执行人玉龙公司所有的位于中华人民共和国辽宁省沈阳经济技术开发区七号路7甲3号（幢号3-1/2/3、建筑面积6330平方米）的房产三处及土地（地号：080204015、建筑面积11064.70平方米），以第三次流拍价9,540,523.00元交付申请执行人农行滨河支行抵偿债务。抵押房产于2001年5月21日取得三处房屋所有权证，建筑面积为5850平方米、133平方米、347平方米，土地使用证于2000年6月26日取得，使用面积为11064.70平方米。
2015年10月，农行滨河支行委托辽宁省拍卖行将玉龙公司所有的位于中华人民共和国辽宁省沈阳经济技术开发区七号路7甲3号（幢号3-1/2/3、建筑面积6330平方米）的房产三处及土地予以拍卖，丰联公司通过拍卖取得上述房屋及土地。吴朝流未主张承租人优先购买权。在拍卖期间吴朝流租赁的房产地址悬挂的名称为“玉龙傢俬"。一审法院于2017年1月10日到玉龙公司所在地送到时，仍悬挂“玉龙傢俬"名称。
2016年6月3日，一审法院作出（2009）沈和执字第1969号执行裁定书，裁定被执行人玉龙公司于2016年6月15日前将中华人民共和国辽宁省沈阳经济技术开发区七号路7甲3号（幢号3-1/2/3、建筑面积6330平方米）的房产三处及土地（地号：080204015、建筑面积11064.70平方米）腾空，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
吴朝流在执行过程中，提出书面异议，一审法院于2016年8月22日作出（2016）辽0102执异字68号民事裁定书，裁定驳回案外人吴朝流的异议。吴朝流不服，提起诉讼。
一审法院另查明，玉龙公司成立于1992年，董事长为赵殿文，副董事长为杨广生、吴恩清，总经理为崔振祥，副总经理为刘蕴珂、吴庆。1991年12月15日吴庆任玉龙公司董事。1996年1月5日，副总经理由刘蕴珂、吴庆变更为王子、刘颛。刘颛为董事会成员。2000年11月6日，公司董事长由杨广生变更为王全义，总经理由崔振祥变更为吴庆，刘颛仍副总经理。2000年11月10日，刘颛辞去副总经理职务。2002年8月26日，董事会决议延长玉龙公司经营期限至2023年1月16日，2002年11月14日沈阳经济技术开发区经济发展局批复同意。2002年8月26日，沈阳高级家具厂、中国木材总公司东北公司、香港富井国际贸易公司、内腾传三郎签订中外合资经营玉龙公司合同，合同约定本着平等互利的原则，通过友好协商一致同意在中华人民共和国辽宁省沈阳市共同投资举办合资经营企业，特订立本合同；公司的名称为沈阳玉龙木制品有限公司。2005年6月6日，玉龙公司召开董事会，地点为玉龙公司会议室，参加人员为王泉义、高玉玲、王慕涛、吴庆、内腾传三郎、张殿军、孙国华，决定龙公司中方股东单位名称“中国木材总公司东北公司"现更名为“中国木材东北公司"。2005年9月19日，合资各方就“中国木材总公司东北公司"更名为“中国木材东北公司"签订合资合同修改协议和合资章程修改协议。
2004年8月18日，玉龙公司董事会决议以中华人民共和国辽宁省沈阳经济技术开发区七号路7甲3号房产作为抵押，向农行滨河支行申请贷款688万元，贷款用途为借新还旧，期限一年。同日，玉龙公司向农行滨河支行出具申请书，内容为：“沈阳玉龙木制品有限公司，是常年生产出口产品的企业，几年来产品一直销往日本。出口销售量大幅提高，特别是2004年我公司与日本高原工艺有限会社、胜升有限会社、汤浅有限会社、山善有限会社、上久有限会社。签订了大批订单，生产各种地桌，每星期发出三个集装箱。导致资金非常紧张的原因是储备大量原材料、辅助材料。……而且以往年度作打包贷款，确实起了很大的作用，缓解了资金不足，加速资金周转。到2003年5月全部偿还打包贷款以后，明显暴露资金不足的现象，根据我公司的资金实际情况，对市行下达的按比例偿还贷款，确实有很大的困难，直接影响正常生产和出口产品的正常运转。根据公司实际情况仅能还款人民币10万元，特申请将剩余人民币688万元贷款给予借新还旧，期限一年，请贵行予以批准为盼。"
吴朝流自述租赁玉龙公司房屋用于木制品生产经营，租赁合同与吴庆签订，租金也给付吴庆；后吴朝流成立沈阳创兴家具制造有限公司，在该地址从事生产经营。经查询工商档案，沈阳创兴家具制造有限公司于2012年11月6日成立，法定代表人为刘颛（吴朝流母亲），经营范围为木制家具、家用厨房电器具制造、销售等。企业类型为有限责任公司（台港澳自然人独资），投资者为刘颛，50万美元。董事会成员为刘颛、吴庆、吴朝流、吴恩清（监事）。沈阳创兴家具制造有限公司建设项目环境影响登记表中，记载的联系人为吴庆。
沈阳昊达会计师事务所有限责任公司于2006年至2008年出具审计报告，在审计报告所附的玉龙公司负债表及利润表、现金流量表中，均没有租金收入。
一审法院再查明，[2013]沈中审民终再字第3号民事判决书载明，2009年10月20日，玉龙公司以2009年1月19日一号成品库失火，造成成品库库房及库房内的成品木质家具烧毁为由，将中国人民财产保险股份有限公司本溪市分公司诉至沈阳市经济技术开发区人民法院，要求保险公司依据保险合同赔偿人民币5,824,784.28元。（2016）辽民终01民终4352号民事判决书载明，因玉龙公司与李玉胜劳动争议纠纷，沈阳市经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第05090号民事判决书认定双方存在劳动关系，玉龙公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院，委托代理人为刘颛、吴庆。李玉胜在二审中陈述自从2004年6月起在玉龙公司工作。玉龙公司在劳动争议仲裁程序中承认李玉胜系其单位所雇佣的临时零工，入职时间不清楚，负责搬运、装车。工资按日发放，日工资。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，需审查吴朝流就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。吴朝流主张因其与玉龙公司之间存在租赁合同而享有对执行标的排他性的民事权益，吴朝流需举证证明吴朝流与玉龙公司就诉争房屋在设定抵押权之前已经签订真实有效的租赁合同，且已按约定支付租金并实际占有使用租赁的房屋。本案中，由于吴朝流与玉龙公司关于租赁房屋情况的陈述存在诸多矛盾、不合常理之处，吴朝流与玉龙公司均不能作出合理解释，且租赁合同并未到房地产管理部门进行备案登记，一审法院认为，吴朝流仅凭与玉龙公司之间签订的《房屋租赁合同》不足以排除对执行标的的执行。具体理由如下：
关于吴朝流租赁合同的成立时间。虽吴朝流提供与玉龙公司之间的租赁合同落款时间为1999年，但从租赁合同的内容上看，租赁合同第六条约定房屋内部取暖设施归甲方（玉龙公司）所有，（地热）采暖费由甲方承担，吴朝流在庭审中也承认在1999年尚没有地热供暖，由此可见，仅凭合同的落款时间不足以证明该合同成立于1999年，吴朝流应进一步提供其他证据证明该合同成立于1999年，但吴朝流并未提供其他证据予以证明。
关于租金价格及采暖问题。第一，在庭审中，吴朝流陈述玉龙公司在租赁时是没有暖气的，暖气是由吴朝流自己烧的，由玉龙公司提供煤，所以签合同时说采暖费是玉龙公司给，按照吴朝流陈述，1999年租金为每平方米10元/月，租赁房屋的面积为5600多平，那么租金每年应为67万余元，但吴朝流与玉龙公司约定的租金仅仅为人民币40万元/年，且合同中约定采暖费由玉龙公司承担，双方约定的价格明显过低；第二，吴朝流陈述在2003年暖气挂网，因暖气费太贵，所以一直没有交纳采暖费，每年11月份停产，过年之后再继续经营，既然租赁合同中已经约定采暖费由玉龙公司承担，无论采暖费的高或者低，都不影响吴朝流的利益，吴朝流完全可以要求玉龙公司支付采暖费，而吴朝流的做法是每年11月份停产，却不向玉龙公司主张权利，吴朝流的做法完全有悖常理。
关于吴朝流是否给付租金。吴朝流陈述租赁合同是由吴庆经手签订，租金亦交付吴庆，而吴庆既是玉龙公司的人员，又是吴朝流经营的创兴木业的董事，吴朝流是创兴木业的董事及实际经营者，吴朝流的母亲刘颛是玉龙公司副总经理及董事会成员，创兴木业的董事及总经理，从上述内容可以看出，吴庆与吴朝流之间存在利害关系，仅凭吴庆经手的租赁合同及吴庆经出具的手写收条，并不足以证明租金已实际交付。另外，根据玉龙公司代理人的陈述，玉龙公司一直在生产经营，在此种情况下，吴朝流给付租金不交给玉龙公司，却舍近求远在香港给付吴庆，吴朝流与玉龙公司的交易行为明显不符合常理；同时，2006年-2008年连续三年，玉龙公司委托沈阳昊达会计师事务所有限责任公司对其2005年、2006年、2007年的财务报表进行审计；审计报告中没有显示租金收入，玉龙公司作为中外合资经营企业，收取租金却不入财务帐，亦不符合财会制度；同时，该财务报表也说明在2005年-2008年玉龙公司仍在涉案地址经营。退一步讲，即使吴朝流是以现金形式在香港给付租金，从吴朝流提供的银行对账单可以看出，吴朝流的有通过银行卡进行消费支出的习惯，并不是携带大量现金进行交易，如吴朝流自1999年开始以现金的形式给付租金，吴朝流亦应对现金的来源提供相应的证据，而吴朝流并无证据证明。
关于吴朝流是否实际占有使用房屋。第一，在庭审中，玉龙公司代理人在庭审中陈述2008年到2010年期间玉龙公司还在诉争房屋地址经营，吴朝流租赁办公楼前面的彩钢房、仓库，还有主楼一部分，具体哪部分不清楚，而吴朝流陈述其所租赁的范围为全部厂房，当时给玉龙公司留一个办公室，吴朝流与玉龙公司代理人的陈述矛盾；第二，2009年，因租赁房屋地址的库房着火，玉龙公司向保险公司理赔，并诉至法院，说明在2009年玉龙公司仍在诉争房屋处进行生产经营；在此种情况下，吴朝流的解释是留给玉龙公司一个仓库存放玉龙公司的产品，但是整个厂子都租赁给我们，就剩下一个东南库给他们使用，与吴朝流前面陈述的只给玉龙公司留一个办公室的陈述自相矛盾。如双方实际履行合同，玉龙公司将租赁的房屋已经实际交付吴朝流，吴朝流已经实际占有使用，吴朝流与玉龙公司及吴朝流本人应不会作出互相矛盾的陈述。第三，玉龙公司在2004年8月18日，召开董事会，董事会决议向农行滨河支行申请抵押贷款，同日向农行滨河支行出具申请书，申请书载明“签订了大批订单，生产各种地桌，每星期发出三个集装箱。导致资金非常紧张的原因是储备大量原材料、辅助材料"，说明玉龙公司在1999年以后仍在生产经营。第四，在2015年玉龙公司与其员工的劳动争议的案件中，玉龙公司出庭应诉的代理人为刘颛、吴庆，在该诉讼中，李玉胜陈述自2004年开始在玉龙公司工作，玉龙公司虽不承认与李玉胜存在劳动关系及对入职时间有异议，但在劳动仲裁中承认李玉胜系其单位所雇零时工，且为被告发放了工作服，负责搬运装车，也可以说明在2004年时，玉龙公司在进行生产经营；第五，诉争房屋在一审法院执行过程中及一审法院于2017年年初向玉龙公司送达时，诉争房屋的地址仍悬挂玉龙家俬名称，如吴朝流租赁玉龙公司的厂房进行生产经营，又加盖了宿舍和厂房，而吴朝流在长达十多年的经营中不计名利，始终使用玉龙公司的名字，本身就不符合常理；第六，吴朝流虽提供2013年诉争房屋的电费收据，但该收据仅能证明在2013年以后玉龙公司电费由吴朝流交纳，而农行滨河支行申请执行是在2009年，电费是在农行滨河支行申请执行之后发生，该份证据不足以证明吴朝流在1999年签订租赁合同后，办理房产抵押之前吴朝流实际占有使用房屋。上述事实，说明玉龙公司仍在租赁房屋地址进行生产经营，并不是吴朝流实际占有使用。
综上，吴朝流提供的证据不足以证明在设定抵押权之已经与玉龙公司签订真实有效的租赁合同及租赁合同已经实际履行，吴朝流与玉龙公司的交易行为又存在违背交易常理的情况，一审法院对吴朝流要求法院确认合同效力并停止对租赁房屋执行的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，一审法院判决：驳回原告吴朝流的诉讼请求。案件受理费人民币7300元，公告费400元，由原告吴朝流承担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造支付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。"本案中，吴朝流应就其对涉案房产享有足以排除执行的权利承担举证证明责任。首先，吴朝流主张其与玉龙公司于1999年即签订了两份租赁合同，分别为1999年3月20日签订的租期为1999年3月31日至2004年3月30日的租赁合同及1999年10月31日签订的租期为2004年3月31日至
2024年3月30日的租赁合同，两份租赁约定的租金标准均为40万元/年。对此，本院认为，吴朝流虽提供了书面租赁合同，但合同约定的租期长达20余年，且如此长的租期内租金标准均为40万元/年，租金价格明显不符合市场行情。其次，吴朝流虽提供吴庆以玉龙公司名义出具的收条证明其支付租金的事实，但从一审查明的事实来看，吴朝流与吴庆在公司职务中存在利害关系，且玉龙公司多年的财务报表审计报告均未能体现出房产租赁租金收益入账，故吴朝流所举证据不足以证明其支付房产租金的事实。再次，从一审法院执行及送达过程来看，涉案房产地址仍挂有“玉龙家俬"的招牌，且一审法院结合吴朝流诉讼中对房产使用的陈述及有关玉龙公司涉诉案件情况等诸多存疑事实的论证，认定玉龙公司仍在涉案房产进行生产经营并无不妥。综上，吴超流所提供的证据不足以证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，一审驳回吴朝流要求排除涉案房产执行的诉讼请求并无不当。吴朝流的上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，吴朝流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人吴朝流负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年四月二十六日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑