张杰、王庆成二审民事判决书
张杰、王庆成二审民事判决书
安徽省六安市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：张杰。
委托诉讼代理人：田红，安徽徽蕴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王庆成。
委托诉讼代理人：张梦，安徽徽安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭玉堃。
被上诉人（原审被告）：毕阿玉。
被上诉人（原审被告）：杨洋。
原审第三人：六安市正信不动产经纪有限公司，统一社会信用代码913xxx74228634R。
法定代表人：江传滨，该公司经理。
上诉人张杰因案外人执行异议纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张杰上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人诉求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案房屋于2015年4月21日即被一审法院裁定查封，而被上诉人王庆成直至2017年6月8日才向一审法院提出异议。因此，本案被上诉人恶意转移财产，当属无效，故请求依法改判。
被上诉人王庆成答辩称：1、其与毕阿玉、彭玉堃通过六安市正信不动产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。王庆成通过银行转帐支付了房款，且与毕阿玉、彭玉堃、六安市正信不动产经纪有限公司进行了委托公证。王庆成取得房屋后对该房进行了装修，且购买了车库，安装了燃气，缴纳了物业费，因此，王庆成购买该房的真实性应该成立。2、其签订合同、支付房款并占有房屋均在一审法院查封之前完成。综上认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法予以维持。
被上诉人毕阿玉、彭玉堃未予答辩。
被上诉人杨洋答辩称：毕阿玉以前做过房屋销售，对二手房屋的销售流程非常清楚，故不排除其在本案中做假。
原审第三人六安市正信不动产经纪有限公司未予答辩。
原审原告王庆成一审诉讼请求：1、立即停止对六安市梅山路以西振兴中央公馆5某楼2006室房屋的强制执行并解除上述房屋的查封；2、确认王庆成与毕阿玉通过中介六安市正信不动产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》合法有效；3、判决毕阿玉配合王庆成办理所购房屋的过房手续；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年4月6日，原告王庆成通过第三人六安市正信不动产经纪有限公司与被告毕阿玉达成存量房屋买卖协议，购买被告彭玉堃、毕阿玉夫妻所有的尚未办理产权登记的位于六安市梅山路以西振兴中央公馆5某楼2006室房屋，合同签订当时原告支付5000元定金，2015年4月7日支付购房款292919元，被告交付房屋给原告，原告随后对该房屋进行了装修，在该小区购买了车位，签订了燃气安装合同，交纳了物业费等，已实际居住至今。2015年4月9日被告彭玉堃、毕阿玉通过公证委托原告王庆成还款并办理产权证书等相关事宜，此后，原告王庆成每月以被告毕阿玉的名义偿还被告毕阿玉购买该房屋时向中国银行六安分行申请的按揭贷款至今。由于振兴中央公馆5某楼至2017年7月13日尚不具备办理房产登记的相关要求，原告王庆成购买房屋后，无法按照公证书中的约定办理该房屋的登记转让手续。
2015年4月8日，一审法院受理了本案被告张杰起诉被告彭玉堃、毕阿玉、杨洋民间借贷纠纷案件，在审理过程中，2015年4月21日，一审法院作出（2015）六裕民二初字第00748-1号民事、拍卖等执行过程中的有关事宜进行《公告》。2016年9月5日，将被执行人毕阿玉、彭玉堃所有的位于六安市梅山路以西振兴中央公馆5某楼2006室房屋（合同备案号为2014013663）移交一审法院技术室，委托安徽国华房地产土地评估有限公司进行了评估。2017年1月17日，该房产经一审法院技术室，委托安徽金邦拍卖有限公司进行了公开拍卖。由于原告王庆成夫妻常年在外打工，2017年5月原告及妻子因故回家后。于2017年5月26日向一审法院执行局反映情况后，2017年6月8日案外人王庆成书面提出异议，一审法院于2017年6月13日，对执行异议案件审查后立案，2017年6月26日，一审法院作出的（2017）皖1503执行46号裁定驳回异议并告知原告有权提起诉讼。
一审法院认为，本案主要争议焦点为：1、原告王庆成与被告彭玉堃、毕阿玉通过第三人六安市正信不动产经纪有限公司签订的存量房买卖合同是否合法有效。2、原告基于该份合同所享有的民事权益是否足以排除强制执行。
原告王庆成与被告彭玉堃、毕阿玉通过第三人六安市正信不动产经纪有限公司签订的存量房买卖合同是否合法有效。涉案房屋房号是特定的，即位于六安市梅山路以西振兴中央公馆5某楼2006室房屋（合同备案号为2014013663）。该存量房买卖合同是经中介公司第三人六安市正信不动产经纪有限公司介绍，原告王庆成与被告毕阿玉、彭玉堃的真实意思表示且不违反法律规定，应合法有效。原告王庆成基于存量房买卖合同享有的权益是否足以排除强制执行。1、该合同签订于本院查封前；2、原告王庆成与被告毕阿玉、彭玉堃对涉及该房屋的产权登记手续办理、还款方式方法等进行了公证，进行了交付，原告王庆成以自己的名义进行了装修、购买了配套的车位、办理了燃气安装手续等；3、涉案房屋在存量房买卖合同签订后，至2017年7月13日尚不具备办理产权登记条件，非因原告王庆成自身主观原因造成未办理产权转移登记手续。原告王庆成基于此合同享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之精神，原告要求中止执行，于法有据，应予支持。关于原告要求被告毕阿玉、彭玉堃协助办理涉案存量房享有所有权的请求，原告与被告毕阿玉、彭玉堃对涉案房屋如何办理登记进行了公证，故原告该请求，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、原告王庆成与被告彭玉堃、毕阿玉通过第三人六安市正信不动产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》合法有效；二、不得执行六安市梅山路以西振兴中央公馆5某楼2006室房屋（合同备案号为2014013663）；三、驳回原告王庆成的其他诉讼请求。案件受理费400元，由原告王庆成负担。
二审期间，上诉人张杰向本院提供签有“毕阿玉"姓名的承诺书复印件一份，证明：2015年7月22日，毕阿玉向涉案房屋所在的物业公司出具了一份装修承诺书，而该时间在一审法院裁定查封该房之后，房屋业主仍为毕阿玉。
王庆成质证称：该承诺书系复印件，未有原件，且物业公司未盖章确认，故对其真实性不予认可。此外，王庆成虽然购买该房屋，但物业登记以及预售登记的名称均是毕阿玉的姓名，故不排除毕阿玉为履行手续的可能出具了该份承诺书。
本院认证，该份承诺书系复印件，无法确认其真实性。即使存在真实性，鉴于王庆成与毕阿玉之间未办理房屋产权过户，故不排除在房屋装修过程中，以“毕阿玉"的名义向物业公司作出装修承诺，故张杰所举该份承诺书的证明目的不能成立，不予确认。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，王庆成所购房屋的行为，符合上述规定情形。张杰上诉认为本案存在恶意转移财产之行为，未能提供证据证明，故其上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人张杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 张海龙
审判员 王 丽
二〇一八年四月二十三日
书记员 张 丽