重庆一建建设集团有限公司、周小伟申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
重庆一建建设集团有限公司、周小伟申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
贵州省遵义市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：重庆一建建设集团有限公司。
法定代表人：王列卡，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钟廷斌，重庆轩正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周小伟。
被上诉人（原审第三人）：湄潭金华房地产开发有限公司。
法定代表人：任明军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曾继成，该公司职工。
上诉人重庆一建建设集团有限公司（以下简称重庆一建）因与被上诉人周小伟、湄潭金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省湄潭县人民法院(2017)黔0328民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
重庆一建上诉请求：1、撤销贵州省湄潭县人民法院(2017)黔0328民初2834号民事判决，改判继续执行对金华公司名下的“金华世家”一期大底盘-3-1（车库）商品房的查封保全措施;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条的规定，车库不属于不能保全的法定情形，一审法院认定涉案车库不能保全系法律适用错误。2、本案中周小伟与金华公司一次性网签15151.54平方米的车库，违反了《物权法》和《贵州省物业管理条例》一户业主只能购买一个车位的规定。并且本案中周小伟并未提供任何付款依据，其提供的《还款协议》中的1200万元款项均不是周小伟所有，与其支付购买涉案车库的购房款无任何关联。周小伟并未履行支付购买涉案车库购房款的义务。
被上诉人周小伟、金华公司在二审中未提交书面答辩意见。
重庆一建向一审法院起诉请求:1、继续执行对金华公司“金华世家”一期大底盘-3-1（车库）商品房的查封措施；2、诉讼费由周小伟承担。
一审法院认定事实：重庆一建和金华公司都是依法登记设立的有限责任公司。重庆一建与金华公司于2013年8月25日订立《建设工程施工合同》，重庆一建承建金华公司湄潭金华世家1-4号楼建设项目，该建设工程于2016年4月12日竣工验收，2016年11月11日结算，金华公司欠重庆一建工程款85047657元一直未付清。周小伟于2016年12月29日与金华公司订立《商品房买卖合同》，金华公司将其“金华世家”一期大底盘-3-1车位14231.21平方米出卖给周小伟，约定价款为21346815元，该合同于订立当日进行了预售备案登记，预售备案登记表中的购房人为周小伟，金华公司于2016年12月25日向周小伟出具了5000000元的收款单据，又于2016年12月29日向周小伟出具了6740748元的收款单据，于2016年12月30日周小伟出具了9606067元的收款单据，单据上都加盖有金华公司公章。2017年5月22日，重庆一建向重庆仲裁委员会申请仲裁，并于2017年6月28日向重庆仲裁委员会申请财产保全，湄潭县人民法院于2017年7月18日裁定查封了金华公司名下的“金华世家”一期大底盘-3-1车位14231.21平方米，但周小伟以已经备案登记和已经支付了全部价款为由提出执行异议，湄潭县人民法院审查认为异议成立，中止了保全裁定的执行，重庆一建遂向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院认为：法律保护当事人合法的权益，当事人维护和处分权利，应当依法进行。本案中，重庆一建请求查封的是车库本身，而非因车库车位获得的收益。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，商品房开发企业对商品房下面的车位、车库无权擅自处分，应当首先满足业主的需要，是以买卖的方式还是是以租赁的方式满足业主的需要，由业主选择决定，售价或者租金由双方协商确定，在协商不成的情况下由双方共同委托第三方评估确定。然而，本案金华公司将其开发的商品房下面的车库全部出售给周小伟一人，侵害了其他业主的权益，无论是否进行登记，无论合同是否真假，无论是否付清价款，无论是否交付，金华公司与周小伟的这一买卖车库的行为，违反了法律的规定，应属无效行为；但是，即便如此，人民法院也不得对双方争议的车库采取查封措施，因为，金华公司对争议的车库本身就无自由处分权，查封后有可能影响到其他业主通过买卖或者租赁的方式实现首先满足其需要的权利，即使查封后，其他业主也有权提出异议。重庆一建可以另行申请对车库、车位的收益进行保全。综上所述，金华公司与周小伟的买卖车库、车位的合同无效，因涉及到其他业主的权益，人民法院不得对争议车库、车位采取查封措施，一审法院对重庆一建的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回重庆一建建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由重庆一建建设集团有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条“人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；（四）未公开的发明或者未发表的著作；（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产”的规定，涉案车库不属于不能查封的法定情形。一审法院认定涉案房屋不能查封系法律适用错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，周小伟并未提供证据证明其已经实际占有涉案车库，故一审法院应当继续执行对涉案车库的查封措施。
综上，上诉人重庆一建的上诉理由成立，应予支持。一审法院判决错误，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省湄潭县人民法院(2017)黔0328民初2834号民事判决；
二、准许贵州省湄潭县人民法院(2017)黔0328财保2-1号民事裁定对湄潭金华房地产开发有限公司在湄潭“金华世家”一期大底盘-3-1(车库)商品房予以查封的执行。贵州省湄潭县人民法院（2017）黔0328执异25号执行裁定自动失效。
一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由被上诉人周小伟、湄潭金华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡一雷
代理审判员 何 容
代理审判员 喻 茜
二〇一八年四月四日
书 记 员 黎雪梅