孙玉芝与宋萍、倪世强申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
孙玉芝与宋萍、倪世强申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：孙玉芝。
委托诉讼代理人：汪志平，辽宁恩派律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋萍。
被上诉人（原审被告）：倪世强。
委托诉讼代理人：周延波，大连庄河市中乙法律服务所法律工作者。
上诉人孙玉芝因与被上诉人宋萍、倪世强申请执行人执行异议之诉一案，不服庄河市人民法院（2017）辽0283民初3518号民事判决，上诉至本院。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙玉芝上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决存在事实认定不清，适用法律错误等问题。第一，宋萍与庄河市边防公安大队于2012年签订的协议书记载，案涉房屋必须住满五年才可以入市交易。宋萍于2015年6月23日才取得案涉房屋产权，故在2003年宋萍无权处分案涉房屋。宋萍至2017年才有权转让案涉房屋，而在此之前的2016年，案涉房屋已经被法院查封，因此签订于2003年3月21日的契约是无效的。第二，宋萍提供的收条中写明收款时间为2003年3月22日，与其提供的证人证言"签约时房款已付清"明显不符。假使宋萍与倪世强的契约签订于2003年3月21日，但倪世强却从未催促办理过户，且倪世强不可能不知道该小区全部进行房改，在此情形下倪志强也未主张权利。宋萍与倪世强的种种表现均与常理不符。据此，一审认定宋萍有权处分案涉房屋错误，请二审法院依法裁判。
倪世强二审辩称：服从一审判决。
宋萍二审未予答辩。
孙玉芝向一审法院起诉请求：确认二被告之间签订的《契约》无效，继续执行。
一审法院认定事实：原告孙玉芝与被告宋萍买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年11月26日作出（2015）大民三终字第01114号民事判决书，判决宋萍给付孙玉芝货款357,797.90元及承担诉讼费。判决生效后，孙玉芝向一审法院申请执行，执行过程中，一审法院于2016年5月17日作出（2015）庄执字第05315号执行裁定书，查封了登记在宋萍名下的坐落于庄河市新华路一段某号，房权证号为庄房权证庄私字XXXX号，建筑面积为59.33平方米的房屋（即案涉房屋）。2017年3月30日，倪世强以宋萍已将案涉房屋出售给倪世强，倪世强已经向宋萍支付全部房屋价款，并已实际占有使用案涉房屋为由，向一审法院提出异议，请求终止对该房屋的执行。一审法院于2017年4月11日作出（2017）辽0283号执异24号执行裁定书，中止对坐落于庄河市新华路一段某号房屋的执行。现原告孙玉芝持诉称理由诉至一审法院。
2003年3月21日，倪世强（买方）与宋萍（卖方）签订了《契约》，约定：卖方有边防大队家属（老楼）伍楼三阳间，两室一厨，约54平方米。房照由卖方负责经办。有厦子，经双方同意签订契约。一、价格为五万柒仟元。该款在卖方搬出后买方壹次付清。二、买卖双方口说无凭，立此为据。买方倪世强，2003年3月21日，卖方宋萍，2003年3月21日。宋萍向倪世强出具收条一张，收条载明："收人民币伍万柒千元正（57,000元）上款系卖房款收款人宋萍2003年3月22日。"诉讼中，原告孙玉芝对契约和收条的形成时间有异议，申请文检。2017年9月25日，辽宁学苑司法鉴定中心经阅卷并讨论，以孙玉芝的鉴定要求因检材超出检验时效，不具备检验条件，不能结论退卷。
2006年5月，倪世强的儿子倪长健将其与女儿倪佳悦的户口迁至庄河市新华路一段某号，并居住至今。倪长健交纳了案涉房屋的有线电视费、宽带费、供热费等相关费用。庭审中，被告宋萍称庄河市边防大队与宋萍在2012年1月28日签订了案涉房屋的协议书，将案涉房屋房改给宋萍，但协议书原件丢失，其提供了协议书的复印件和边防大队与隋广明的协议书原件，内容为：根据中华人民共和国建设部和中国人民解放军总后勤部相关房改文件精神，及大连市公安边防支队房改会议精神，经庄河市公安边防大队党委研究决定将64户干部住房改为个人。为明确甲乙双方的权利义务关系，经甲乙双方协商一致，签订本协议，并共同信守以下条款：一、庄河市公安边防大队将64户住房按个人集资款一次性房改给个人，不找楼房差价。二、购房后产权归个人所有。三、购房后房产部门办理一切手续及相关费用由乙方自身负担。四、房改后，此住房与庄河市公安边防大队无任何关系，并且住房房屋相关电网、供暖、供水、下水管道设施维修由乙方自身负责，甲方不负责此住房任何设施（含公共面积，设施）维修。五、此协议由原64户集资干部本人签订，私自将住房进行市场交易的只针对原集资干部进行房改。六、此协议由甲乙双方共同商讨确定后方可达成协议。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，两份同样具有法律效力。合同双方当事人在该协议中签字。时间为2012年1月18日。2015年6月23日宋萍取得案涉房屋的房产执照，但未告知倪世强，亦未通知倪世强办理过户。
一审法院认为：倪世强与宋萍签订的契约，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，宋萍在签订合同当时，虽未取得该房屋权属证书，但之后取得了该房屋的权属证书，对该房屋享有处分的权利，故双方的契约合法有效。原告主张该契约无效，无事实和法律依据，不予支持。关于原告请求继续执行该房屋，一审法院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"之规定，本案被告倪世强与宋萍在法院查封之前已就案涉房屋签订买卖合同，倪世强在向宋萍支付全部价款后，案涉房屋由倪世强之子倪长建居住，倪长建与女儿倪佳悦在2006年将户口迁至该处，虽房屋未过户至倪世强名下，但根据庄河市边防大队和宋萍签订的协议和案涉房屋宋萍的房屋所有权证书，可以确定宋萍取得案涉房屋的房屋所有权证书时间为2015年6月23日，同时根据倪世强与宋萍签订的《契约》，房照应由宋萍负责办理，而宋萍在取得房产执照后未告知倪世强，亦未联系倪世强办理房屋过户手续，案涉房屋未办理过户手续的过错在宋萍，倪世强无过错，故倪世强对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求对案涉房屋继续执行的请求不成立，依法应予驳回。
一审法院判决：驳回原告孙玉芝的诉讼请求。案件受理费1225元，由原告负担。
本院对一审判决认定事实予以确认。
本院补充查明：庄河市城关街道巨兴社区于2016年12月29日出具居住证明，内容为：兹证明：倪长健男×××，情况属实，特此证明。
案涉房屋被查封前至今，由倪世强长子倪长健居住，并实际由倪世强、倪长健缴纳案涉房屋水电费等相关费用。
本院所确认的上述事实，有居住证明、用户编号某居民水费明细台账、电费通知单及当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，可以采信。
本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为倪世强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，非效力性强制性规定，上诉人要求以此确认宋萍与倪世强签订的契约无效，无事实及法律依据。故在法院查封案涉房屋前，宋萍与倪世强已签订合法有效的书面买卖合同。其次，案涉房屋从被查封前至今，由倪世强、倪长健缴纳案涉房屋水电费等相关费用，且倪长健与女儿倪佳悦户口于查封前的2006年已迁入案涉房屋，故可认定在法院查封案涉房屋前，倪世强方已合法占有案涉房屋。再次，倪世强提交了契约及收条证明其已于2003年支付全部价款。最后，上诉人二审庭审自述案涉房屋于2017年1月19日以后才可以办理房产更名过户。也就是说，在案涉房屋被查封前仍不具备过户至倪世强方名下的条件，故可认定非因买受人倪世强自身原因未办理过户登记。据此，倪世强对案涉房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,倪世强的权利能够排除执行，一审驳回上诉人要求继续执行的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由上诉人孙玉芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 阁成宝
审判员 陈伟
二○一八年四月三日
书记员 杜玉洁