杜淑红、朱跃进二审民事判决书
杜淑红、朱跃进二审民事判决书
河南省驻马店市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：杜淑红。
上诉人（原审被告）：朱跃进。
上诉人（原审被告）：邓姗。
上诉人（原审被告）：周爱丽。
上诉人（原审被告）：赵金梅。
以上五上诉人的委托诉讼代理人：冯永军，驻马店市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王玉慧。
原审被告：驻马店市海天置业有限公司。统一社会信用代码914xxx71363538H。
法定代表人：毛达峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张远，河南博涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨明华。
上诉人杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅因与被上诉人王玉慧、原审被告驻马店市海天置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2017）豫1726民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅等五人的委托诉讼代理人冯永军、被上诉人王玉慧、原审被告驻马店市海天置业有限公司的委托诉讼代理人张远与杨明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅上诉请求：1、依法撤销河南省泌阳县人民法院（2017）豫1726民初4581号民事判决，改判驳回王玉慧的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王玉慧承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。王玉慧不具有涉案房屋的物权，河南省泌阳县人民法院的查封在前，王玉慧与驻马店市海天置业有限公司的购房合同存在重大瑕疵，王玉慧未提供全额支付购房款的银行转账手续，不具有法定的物权登记情形，王玉慧未实际占有涉案房屋，不具备停止执行的情形。2、一审判决适用法律错误，认定王玉慧实际占有房屋，判令其承担诉讼费用缺少法律依据。一审依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及判令在其无任何过错的情况下承担诉讼费用属适用法律错误。
王玉慧辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。理由是：其于2015年5月5日已向驻马店市海天置业有限公司支付3102房全部购房款并在签订合同的当日2016年6月1日向泌阳县房管所递交备案材料进行备案。其于2016年6月2日交房当日与泌阳县泰联物业管理公司签订委托经营管理协议已实际占有该房屋，其对该房屋享有的权利大于债权担保的效力。合同签订时间与交房时间均晚于合同约定的交房时间系因开发商驻马店市海天置业有限公司违约所致，杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅的上诉理由与上诉请求无任何事实依据和法律依据，一审判决支持其诉讼请求正确。
驻马店市海天置业有限公司述称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果符合法律规定，请求驳回上诉，维持一审判决。理由是：1、人民法院查封涉案房产前其与王玉慧签订了合法有效的商品房买卖合同，且王玉慧已实际占有房产。王玉慧与泌阳县泰联物业管理有限公司签订的委托经营协议，均能证明王玉慧已经实际占有房屋。2、其与王玉慧已办理网签备案手续，在其与王玉慧的商品房买卖合同中已经表明了网签备案的章，实际网签备案时间早于泌阳县房管所办理网签的2016年8月25日。3、没有办理物权登记不是王玉慧的原因，王玉慧无过错。4、杜淑红等五人所称的其在泌阳县人民法院（2015）豫民初字01506-01510号民事调解书中所涉的担保债权，该案件在审理时候，其已提出涉嫌犯罪，应经移交汝南县公安局。且该调解书中所涉的抵偿房产为汝南中汇商贸城的房产而非其开发的泌阳泰联国际的房产，杜淑红申请查封本案诉争房产无法律依据。
王玉慧向一审法院提出诉讼请求：1、泌阳县人民法院停止执行并解除对其所购买的泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产的查封；2、诉讼费用由杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅、驻马店市海天置业有限公司承担。
一审法院认定的事实：王玉慧于2015年5月5日向驻马店市海天置业有限公司支付购买其所开发的泰联国际广场3号楼3102号房产时交款250000元，2016年6月1日王玉慧与驻马店市海天置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同指的是该案件中所争议的3102号房产，合同约定3102号房产总房款为250000元，该房产于2015年9月30日交房。王玉慧根据所签合同约定于2015年5月5日向驻马店市海天置业有限公司交购房款25万元，王玉慧将该案件中所争议的3102号房产的购房款250000元已支付完毕。2016年6月2日王玉慧与驻马店市海天置业有限公司签订了《房屋交付验收交接单》，从该交接单显示，王玉慧经验收接收了所购买的3102号房产，并委托泌阳县泰联物业管理有限公司经营管理。根据泌阳房管所提供的相关材料显示：驻马店市海天置业有限公司所开发的泰联国际广场于2015年12月23日取得了商品房预售许可证，所争议的房产泰联国际广场3号楼3102号驻马店市海天置业有限公司于2016年6月1日提交到泌阳房管所要求备案，泌阳房管所于2016年8月25日备案。
杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅根据作出的（2015）泌民初字第01506-01510号民事调解书，申请河南省泌阳县人民法院执行局对驻马店市海天置业有限公司予以执行。河南省泌阳县人民法院于2016年7月27日作出（2016）豫1726执143号执行裁定书、于2016年8月3日作出（2016）豫1726执143号协助执行通知书，对驻马店市海天置业有限公司开发的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼的全部房产予以查封。所查封的房产中，有王玉慧所购买的泰联国际广场3号楼3102号房产。王玉慧知道自己所购买的房产被查封后，于2017年5月3日提出书面异议。河南省泌阳县人民法院于2017年5月15日作出（2017）豫1726执异21号执行裁定书，驳回王玉慧的异议。王玉慧不服该裁定，于2017年11月10日提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，王玉慧诉杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅及驻马店市海天置业有限公司案外人执行异议之诉一案中，首先考虑王玉慧与驻马店市海天置业有限公司所签订的商品房买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。王玉慧与驻马店市海天置业有限公司所签订的商品房买卖合同的时间是2016年6月1日，而驻马店市海天置业有限公司取得商品房预售许可证的时间是2015年12月23日，王玉慧起诉的时间是2017年11月10日（系统显示日期），根据上述该条规定，王玉慧与驻马店市海天置业有限公司所签订的商品房买卖合同应该为有效合同。其次，是考虑河南省泌阳县人民法院查封王玉慧所购买的泰联国际广场3号楼3102号房产是否正确，合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，王玉慧在本院查封之前已与驻马店市海天置业有限公司签订了合法有效的购房合同，并已将所购买的商品房泰联国际广场3号楼3102号房产的全部价款支付完毕。所以，根据上述条款的规定，河南省泌阳县人民法院对王玉慧所购买的商品房泰联国际广场3号楼3102号房产的查封不妥，应予以解封。关于杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅的辩称请求，缺乏法律依据和事实依据，且证据不充分，不予采纳。关于驻马店市海天置业有限公司所述称的“人民法院对王玉慧所购买的房产查封不对，应予以解除查封"，符合有关法律规定，予以采纳。关于驻马店市海天置业有限公司辩称“本案王玉慧列我公司为被告不当，我公司只是本案当中的利害关系人，应当以第三人的身份出现"的请求，为了便于查明案件事实，列其作为本案的被告并不违反法律禁止性规定，此项辩称于法无据，不予采纳。驻马店市海天置业有限公司辩称“人民法院对王玉慧所购买的房产查封不对，应予以解除查封"的请求，符合有关法律规定，予以采纳。综上所述，王玉慧要求“泌阳县人民法院停止执行，并解除对泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产查封"的诉讼请求，于法有据，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）第九条》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，此案经审判委员会讨论决定，判决：一、停止对王玉慧购买的坐落在泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产的执行；二、驳回王玉慧的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅负担。（2017）豫1726执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本院二审查明如下事实：1、驻马店市海天置业有限公司分别于2015年1月23日、2015年2月6日预收王玉慧房款14万元、11万元，于2015年5月5日向王玉慧出具收取本案诉争房屋3102号房购房款25万元的总收据。2、驻马店市海天置业有限公司与王玉慧于2016年6月1日签订商品房买卖合同后进行了网签备案，网签编号为：BY16001727。3、因本案诉争的3102号房屋于2016年8月3日被河南省泌阳县人民法院查封，该房屋至今未能办理房屋过户登记手续。上述事实有双方当事人的陈述、驻马店市海天置业有限公司所开的收据、河南农村信用社签购单及明细单等证据在卷为证。二审审理查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，王玉慧对登记在驻马店海天置业有限公司名下的房屋提出执行异议之诉，请求对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二款第（一）项的规定，王玉慧应对其对涉案房屋享有能够排除执行的权利承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，其权利能够排除执行的需同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据审理查明的事实，王玉慧在2015年5月5日已向驻马店市海天置业有限公司交纳本案诉争房屋的全部房款并于2016年6月1日本案诉争房屋被查封前与驻马店市海天置业有限公司签订了合法有效的房屋买卖合同且已办理网签备案手续并实际占有该房屋，该房屋未办理房屋过户手续的原因系驻马店市海天置业有限公司与他人之间的债权债务纠纷，非因买受人王玉慧自身的原因。王玉慧对本案诉争房产所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除对本案诉争房屋的执行行为，一审法院认定王玉慧要求“泌阳县人民法院停止执行，并解除对泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产查封"的诉讼请求成立判决支持王玉慧的该诉讼请求，并无不当。杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅关于一审判决在王玉慧不具有涉案房屋物权情况下认定王玉慧享有排除停止执行的权利系认定事实错误、适用法律错误的上诉理由与审理查明的事实不符，于法无据，不予采信。关于本案诉讼费用的负担，一审法院根据一审判决的结果确定由一审中的败诉方杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅负担本案的诉讼费用符合法律规定，杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅上诉称其无过错不应承担本案一审案件诉讼费用，该上诉理由与法律规定的诉讼费用负担原则不符，不予支持。
综上所述，杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2540元，由上诉人杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘瑞霞
审判员 肖萌菊
审判员 李 欢
二〇一八年三月二十九日
书记员 丁宇慧