张军、林州市二建集团建设有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
张军、林州市二建集团建设有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
河南省驻马店市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：张军。
委托诉讼代理人：万森林，河南成盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓秋玉，系张军之妻。
被上诉人（原审原告）：林州市二建集团建设有限公司。
法定代表人：郭跃立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高江坤，河南元慧律师事务所律师。
原审被告：河南贵人居房地产开发集团有限公司。
法定代表人:苏学义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏东阳，该公司员工。
上诉人张军因与被上诉人林州市二建集团建设有限公司（以下简称林州二建公司）、原审被告河南贵人居房地产开发集团有限公司（以下简称贵人居公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服遂平县人民法院（2017）豫1728民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张军及其委托诉讼代理人万森林、邓秋玉，被上诉人林州二建公司的委托诉讼代理人高江坤，原审被告贵人居公司的委托诉讼代理人苏东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张军上诉请求：撤销原判，恢复执行遂平县人民法院（2017）豫1728执异43号执行裁定书。事实和理由：上诉人已按合同约定支付了全部购房款，因贵人居公司的原因未办理房产登记，上诉人签订房屋买卖协议在前，被上诉人申请查封在后，且所购房屋是上诉人唯一的一套住房，上诉人的购房行为足以排除强制执行，原判认定事实、适用法律错误。
林州二建公司辩称：上诉人属以房抵债行为，其目的显然不是为了居住而购买房屋，上诉人不具有排除强制执行的权利，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
贵人居公司述称：二审应支持上诉人的上诉请求。
林州二建公司向一审法院起诉请求：撤销遂平县人民法院（2017）豫1728执异43号执行裁定，准许对遂平澜湾一号小区6号楼2单元4层东户住房的强制执行。
一审法院认定事实：2015年6月19日，张军与贵人居公司签订《澜湾壹号认购单》，认购澜湾壹号6号楼2单元4层东室，面积84㎡，总价款为226800元。该认购单上标注“抵中州"，同日，贵人居公司向被告张军出具了226800元的收据，上述房屋被告张军及贵人居公司未到房管部门办理登记备案。上述款项被告张军、贵人居集团公司当庭认可系被告张军在“三和公司"的投资理财款，因被告贵人居集团公司欠“三和公司"的钱，“三和公司"将债务转让给被告贵人居集团公司，后被告贵人居集团公司为张军出具了一份认购单和收据。本院在审理原告林州二建集团公司与被告贵人居集团公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告林州二建集团公司的申请，于2015年10月22日作出（2015）遂民二初字第00275号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封至今，被告贵人居集团公司未向本院提出异议。本院在对该房屋的执行过程中，被告张军以该房屋其已购买为由提出执行异议，本院于2017年8月8日作出（2017）豫1728执异43号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行而成诉。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……"，该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力"。被告贵人居公司的涉案房屋，未进行不动产变更登记，其物权未发生转移，故原告申请财产保全，本院予以查封，合法有效。关于本案被告张军的认购行为能否排除法院的执行问题，本案被告张军认购的房屋，系贵人居公司以房抵债而形成的，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……"。被告张军的房屋认购行为，不符合上述法律规定，不能排除法院的执行行为。原告的诉讼请求合法有据，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，一审法院判决：准予执行本院（2015）遂民二初字第00275号民事裁定查封的澜湾壹号6号楼2单元4层东室的涉案房屋。案件受理费100元，由被告张军、河南贵人居房地产开发集团有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案诉讼过程中，案外人即上诉人张军提供了遂平县房地产管理所证明、驻马店市房产信息中心证明、执行裁定书、收据、商品房预售许可证、澜湾壹号认购单等相关证据，结合贵人居公司的陈述，可以证明上诉人张军所认购的房屋，系其在“中州公司"的投资理财款的债权不能实现而转移给贵人居公司，贵人居公司以房抵账而形成的，虽然张军提供了在驻马店市××、遂平县相关房屋查询信息，但由于本案诉争房屋系因以房抵账而认购，没有证据能够证明张军所购房屋系用于居住。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"上诉人张军并不同时具备上述三要件，其异议不能排除林州二建公司的申请强制执行行为。
综上所述，张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张军负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪奎
审判员 刘 涛
审判员 郑志宏
二〇一八年三月二十六日
书记员 董军军