杨文君与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司执行异议之诉一审民事判决书
杨文君与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司执行异议之诉一审民事判决书
山西省大同市中级人民法院
民事判决书
原告（执行案外人）：李晓阳。
委托诉讼代理人：焦艳，北京市长安律师事务所律师。
被告（申请执行人）：杨文君。
委托诉讼代理人：白东，山西宝翰律师事务所律师。
被告（被执行人）：呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李冀南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱顺利，内蒙古融兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张旭，内蒙古融兴律师事务所律师。
原告李晓阳与被告杨文君、被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年9月13日、2017年10月26日公开开庭审理了本案。原告李晓阳及其委托诉讼代理人焦艳，被告杨文君的委托诉讼代理人白东，被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限公司（以下简称呼市大通众鑫公司）的委托诉讼代理人朱顺利、张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李晓阳向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展厅第四号、第五号展厅的所有权归原告所有；2、请求不得对位于呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展厅第四号、第五号展厅的执行；3、本案诉讼费由被告承担。其主要事实和理由：原告与被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司于2０１０年１２月１９日签订两份《商品房买卖合同》，协议约定被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司将位于呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展示厅从西往东数第四号、第五号汽车展厅出售给李晓阳，总金额2000万元。2011年5月６日，李晓阳向被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司付清全部房款。之后李晓阳要求呼市大通众鑫公司交付房屋，并办理相关的产权过户登记手续，呼市大通众鑫公司告知李晓阳，李晓阳购买的上述两套商品房呼市大通众鑫公司已于2008年4月1日就租赁给了第三方内蒙古华菱丰公司，租赁期为十年，从2008年4月1日起到2018年4月1日，房屋无法实际交付，并称由于该建筑物整体尚未验收，无法办理产权过户登记手续，故无法给李晓阳办理相应的过户登记手续。随后，经李晓阳多次找被告大通众鑫房地产公司协调，2014年5月，李晓阳、呼市大通众鑫公司以及租赁人内蒙古华菱丰公司三方签订了《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》，将本案诉争的房屋的出租方由呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司变更为李晓阳，并约定原合同中甲方的权利和义务全部由李晓阳承接，至此，李晓阳与呼市大通众鑫公司真正完成了本案诉争房屋的交付（即合同中明确约定甲方的权利和义务全部由李晓阳承接，这就表明租赁房屋到期后，李晓阳享有收回房屋的权利）。协议签订后，第三方内蒙古华菱丰公司自２０１４年５月开始向李晓阳交付租金。2014年10月15日，李晓阳出资41000元对本案诉争房屋屋顶做了维修，2015年1月3日，李晓阳支付本案诉争房屋的电缆工料费11000元。之后，李晓阳又曾多次找呼市大通众鑫公司，要求办理本案诉争房屋的产权过户登记手续，呼市大通众鑫公司以建筑物整体未竣工验收为由，迟迟未给李晓阳办理相关的产权过户登记手续。2016年，山西省大同市中级人民法院将李晓阳的财产，即：位于呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展示厅从西往东数第四号、第五号汽车展厅当作呼市大通众鑫公司的财产予以执行。李晓阳得知后，于2016年4月21日依法向山西省大同市中级人民法院提出书面异议。该院受理后，迟迟未予答复，随后，李晓阳向山西省大同市人民检察院申请民事执行监督，检察院受理后，分别做出同检民（行）执监[2016]140XXXXXXXX号《通知书》、《纠正违法通知书》，要求山西省大同市中级人民法院自收到通知书后十五日内作出处理结果书面回复，但山西省大同市中级人民法院却未予回复。这之后，经李晓阳多次到山西省大同市中级人民法院交涉，该院才于2017年5月19日做出（2016）晋02执异3号执行裁定书，驳回李晓阳的异议请求。李晓阳认为：山西省大同市中级人民法院执行位于呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展示厅从西往东数第四号、第五号汽车展厅时，李晓阳就与呼市大通众鑫公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，并且李晓阳已交付了全部购房款2000万元，在执行前李晓阳通过三方协议已实际合法占有了本案诉争的商品房（并在占有期间支付了房屋的维修费用），未办理产权过户手续是因为该商品房未竣工验收，不具备产权登记条件，并非是李晓阳的原因导致的。同时，山西省大同市人民检察院在《纠正违法通知书》中已对山西省大同市中级人民法院执行本案诉争房屋的行为做出违法通知，并要求予以纠正。综上所述，足以证实本案诉争的两套商品房所有权人是李晓阳，其权利能够排除执行。
杨文君答辩称：1、李晓阳与呼市大通众鑫公司之间所签订的买卖合同内容中没有约定单价，没有具体的交付房屋的时间，房屋价格明显低于市场价，不符合《商品房销售管理办法》中关于商品房买卖合同应当明确的十三个主要合同内容，不符合商品房买卖合同的形式要件，不存在买卖合同关系，其属于名为买卖实为借贷关系，不是真实的买卖合同；2、其所签订《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》系出租权利主体的变更，不代表房屋所有权人的变更和房屋所有权的转移（交付）；3、呼市大通众鑫公司从执行开始一直强调，其与李晓阳系民间借贷关系。且有归还李晓阳利息1132万的凭证。接受利息的都是由李晓阳以及案外人訾导指定的收款人何亮、何平、王丽萍、陈光亮收取。而李晓阳本人系从事小额贷款职业（巴彦淖尔市金桥小额贷款有限公司的股东）。从呼市大通众鑫公司提供的还款凭证看，其最后付款时间为2013年11月份，之后开始拖欠借款利息。李晓阳的买卖合同签订时间正好与拖欠利息时间相吻合，足以说明系借贷关系。2010年购买房屋，却在2014年才收取租金的行为显然不符合常理。4、本案诉争房屋的所有权属于大同市众鑫房地产开发有限责任公司，答辩人是经过该公司股东会同意后取得本案诉争房屋的所有权。李晓阳与呼市大通众鑫公司无权处分。故请求法院驳回李晓阳的诉讼请求。
呼市大通众鑫公司答辩称：1、答辩人与李晓阳之间不存在真实的商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》是答辩人为李晓阳的借款债权提供的担保措施。2011年5月5日，答辩人向訾导借款人民币2000万元，双方签订了《借款协议书》，该协议第三条约定"答辩人向訾导提供价值为借款额一倍以上商业用房作为抵押并出具完善的财务手续"，同时，答辩人与訾导签订了两份《商品房买卖合同》作为上述借款的担保措施。上述两份《商品房买卖合同》中的标的物就是本案中李晓阳诉争的标的物，即呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展厅第四号、第五号展厅（以下简称"诉争标的物"）。2011年5月6日，訾导通过李俊德将借款2000万元打入答辩人出纳李晓娟的个人账户。2011年8月-2014年1月期间，答辩人向訾导指定的收款人何平、孙连叶、陈光亮、王丽萍支付利息合计人民币1132万元。2014年1月14日，訾导将对答辩人享有的2000万元债权本金转让给了李晓阳，李晓阳因此取得了对答辩人的债权。为了保证答辩人向李晓阳支付利息及债权本金，李晓阳与答辩人签订了两份《商品房买卖合同》，买卖的房屋即为"诉争标的物"。上述《商品房买卖合同》的内容严重缺失，仅仅约定了卖方的名称、地址和买方的姓名，房屋的面积、总金额、付款方式，而对于商品房单价、面积确认及面积误差的处理、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等重要条款均未作约定，不符合正常情况下商品房买卖合同的形式。《商品房买卖合同》约定的"诉争标的物"面积共3926.91平方米，总价款人民币2000万元，折合单价为每平米5093.06元，而当时该地段商铺每平米价格应该在15000元左右，上述合同中"诉争标的物"的价格明显低于市场价格。由此可以看出，李晓阳与答辩人签订的《商品房买卖合同》仅仅是一种债务担保措施，并非双方真实买卖房屋的意思表示。李晓阳受让借款债权后，答辩人由于经营状况发生困难，无法向李晓阳支付现金利息。2014年4月16日，答辩人向李晓阳出具了多份房款收据，并与李晓阳签订了《房屋回购协议》。《房屋回购协议》第一条约定"李晓阳购买答辩人的房产在购房合同签订后6个月内，即2014年4月15日起至2014年10月15日止的时间内，由答辩人回购李晓阳购买的房产。回购价款为双方所签购房合同价格加房屋价款的月利率2.5%利息回购房屋。《房屋回购清单》显示，回购房屋共21套，建筑面积2173.15万元，总价为748万元。上述房屋回购协议约定内容表明，答辩人曾向李晓阳支付过利息，该利息的支付同样是李晓阳以购房的形式为其利息债权进行担保；2、《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》并不能证明答辩人向李晓阳交付了本案诉争的房屋。2007年11月，答辩人将"诉争标的物"出租给了华菱丰公司，租期自2008年4月1日至2018年4月1日，年租金为人民币46万元。由于答辩人拖欠李晓阳的利息，答辩人不得不将"诉争标的物"交由李晓阳管理并收取租金，用租金偿还李晓阳的部分利息，而并非向李晓阳交付了"诉争标的物"。由于答辩人与李晓阳之间不存在真实的商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》是答辩人为李晓阳借款债权提供的的担保措施。故请求法院依法驳回李晓阳对答辩人的所有诉讼请求。
李晓阳为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1、李晓阳向山西省大同市中级人民法院提交的《执行异议申请书》，欲证明李晓阳已依据法定程序提起执行异议。
2、2016年11月15日，山西省大同市人民检察院作出的同检民（行）执监【2016】140XXXXXXXX号《通知书》，欲证明因大同市中级人民法院在执行涉诉房屋过程中存在违法行为，大同市人民检察院进行民事执行监督。
3、2016年11月15日，大同市人民检察院作出的同检民（行）执监【2016】140XXXXXXXX号《纠正违法通知书》，欲证明大同市中级人民法院执行涉诉房屋过程中存在的违法行为。
4、2017年5月19日，大同中级人民法院作出的(2016)晋02执异3号《执行裁定书》，欲证明李晓阳提起执行异议之诉符合法律规定的条件。
5、2010年12月19日，李晓阳与被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司签订的关于4号展厅的《商品房买卖合同》。
6、2010年12月19日，李晓阳与呼市大通众鑫公司签订的关于5号展厅的《商品房买卖合同》。
证据5、6欲证明李晓阳与呼市大通众鑫公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，呼市大通众鑫公司已将涉诉房屋出售给李晓阳。
7、2011年5月6日，李晓阳父亲李俊德向呼市大通众鑫公司财务人员李晓娟汇款2000万元购房款的凭证。
8、2014年1月14日，呼市大通众鑫公司向李晓阳出具的2000万元购房款收据。
证据7、8欲证明李晓阳已依约支付了全部购房价款，呼市大通众鑫公司已确认收到并开具了收据。
9、2014年1月14日，李晓阳与呼市大通众鑫公司签订的关于4号展厅的《商品房买卖合同》。
10、2014年1月14日，李晓阳与呼市大通众鑫公司签订的关于5号展厅的《商品房买卖合同》.
证据9、10欲证明因呼市大通众鑫公司迟迟无法为李晓阳办理涉诉房屋的产权证，呼市大通众鑫公司与李晓阳重新签署了《商品房买卖合同》，再次确认已将涉诉房屋出售给李晓阳。无论是2010年12月签署的《商品房买卖合同》还是2014年1月签署的《商品房买卖合同》，均表明呼市大通众鑫公司已将涉诉房屋出售给李晓阳。
11、2014年1月14日，呼市大通众鑫公司向内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司（以下简称"华菱丰公司"）发出的《通知》，欲证明呼市大通众鑫公司将涉诉房屋出售给李晓阳系其真实意思表示，并向承租方履行了告知义务。
12、2014年5月，李晓阳与华菱丰公司签订的《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》，欲证明呼市大通众鑫公司通过变更涉诉房屋出租方的方式将涉诉房屋交付给李晓阳。
13、2007年11月10日，呼市大通众鑫公司与华菱丰公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明因呼市大通众鑫公司已将涉诉房屋于2007年11月出租给华菱丰公司，故2010年无法交付涉诉房屋。《房屋租赁合同》对租金、租期等作出约定。
14、2014年10月15日，华菱丰公司向李晓阳支付涉诉房屋租金的税票。
15、2015年4月9日，华菱丰公司向李晓阳支付涉诉房屋租金的税票。
证据11-15欲证明李晓阳已行使了作为涉诉房屋所有权人的权利，即收益权，华菱丰公司及呼市大通众鑫公司均认可李晓阳为涉诉房屋的所有权人。
16、华菱丰公司与内蒙古实祺炼化有限公司签订的修复房屋屋顶防水费用合同。
17、2015年3月26日，华菱丰公司出具的维修涉诉房屋电缆工料费用证明。
证据16、17欲证明李晓阳实际承担了涉诉房屋所有权人的维修义务，实际上占用、使用、收益、处分涉诉房屋，为涉诉房屋的所有权人，呼市大通众鑫公司及承租方华菱丰公司均予以认可。
杨文君向本院提交了以下证据：
1、执行听证笔录，欲证明呼市大通众鑫公司认可其与李晓阳之间系借贷关系，系由訾导转化过来的借贷关系。因无力归还借款本息，而用房屋租金抵顶借款利息。与李晓阳签订的合同属于担保性质的合同，不是真实的买卖关系。
2、邮政银行电汇凭证及交款单、收据，欲证明李俊德支付给李晓娟的2000万元是以贷款形式支付的。
3、银行汇款凭证，欲证明呼市大通众鑫公司向大同市中级人民法院执行局提交的归还李晓阳等人借款利息1132万元的凭证.该项证据证明李晓阳与大通公司之间系借贷关系。
4、营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，欲证明本案诉争房屋产权归大同市众鑫房地产开发有限责任公司。
5、收条，欲证明徐姓经办人收到合同两份且存在旧合同。
6、呼市大通众鑫公司与訾导的合同、遗失说明，欲证明该房屋曾以訾导的名义签订过担保性质的买卖合同，与李晓阳主张的系同一回事。
7、房地产评估报告，欲证明诉争房屋价值为每套2080.25万元，李晓阳以2000万元的价格购买明显不符合市场行情。
8、执行和解协议、保证书、股东会决议、产权变更通知，欲证明房屋已经实际交付杨文君，且经过大同市大通众鑫房地产开发有限责任公司认可同意抵顶。
呼市大通众鑫公司向本院提交了以下证据：
第一组证据：1、訾导与呼市大通众鑫公司签订的《借款协议书》、2、借据、3、《商品房买卖合同》、4、呼市大通众鑫公司财务记账凭证、付款凭证。
以上证据欲证明：1、被告与訾导之间存在民间借贷关系，借款金额2000万元。2011年8月-2014年1月，被告向訾导共支付利息1132万元，分别打给訾导指定的收款人何平、孙连叶、陈光亮、王丽萍。《商品房买卖合同》是被告为其借款债务提供的一种担保措施。2、该组证据证明了当前社会以签订房屋买卖合同作为民间借贷的一种担保措施十分普遍。
第二组证据：1、呼市大通众鑫公司财务记账凭证、收据。2、律师调查取证。
欲证明2014年1月14日，訾导将其对被告的借款债权本金2000万元转让给了李晓阳，李晓阳因此取得了其对被告的债权。李晓阳主张的《商品房买卖合同》实际上是被告为其借款债务提供的一种担保措施，而非真实的房屋买卖关系。
第三组证据：1、房款收据21份。2、《房屋回购协议》
欲证明李晓阳与被告之间是民间借贷债权债务，而非真实的房屋买卖关系。被告曾向李晓阳的借款产生的利息748万元以房屋回购的形式做过担保措施。
第四组证据：税收通用缴款书12份。欲证明2006年-2010年"草原明珠"项目税费均由被告呼和浩特市呼市大通众鑫公司缴纳，故"草原明珠"整体项目所有权属于呼和浩特市呼市大通众鑫公司。
第五组证据，1、回政发（2008）233号、回政发（2009）155号、回政发（2009）288号、回政发（2010）16号《呼和浩特市回民区人民政府函》；2、回政函（2009）49号、71号、回政函（2010）262号《呼和浩特市回民区人民政府函》。欲证明该7份政府文件内容载明："草原明珠"整体项目所有权属于被告呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对李晓阳提交的证据：杨文君对证据1的真实性没有异议。对证据2、证据3有异议，认为不是生效的法律文书，其只是检察机关的单方面认识问题，不能够作为定案依据。对证据4真实性无异议，认为该裁定书结果正确。对证据5、6（两份购房合同）有异议，称合同内容没有约定单价、没有交付房屋的时间、房屋价格明显低于市场价格且房屋没有实际交付给李晓阳，该合同不符合商品房买卖合同的形式要件，且相同地段同一时间两套房屋的价格不仅不一样而且单价还有零头，其单价不符合商品房销售的常规，认为该证据不能够证明双方之间系买卖合同关系。对证据7、8（汇款凭证和收据）待证事实有异议，认为该证据与呼市大通众鑫公司提供的收据（訾导）同属一回事，汇款事由是贷款，二者能够证明款项性质系借款。对证据9、10（2014年1月14日的买卖合同）有异议，认为该证据仍然是借款的担保，其价格明显低于市场价，系名为买卖实为借贷关系。对证据11（通知）、证据12（变更协议）的真实性和待证事实均有异议。认为如该证据是真实的也只能够证明是租赁主体的变更、租赁权的行使，并非所有权主体变更。证据12的形成时间是2014年5月份，按照李晓阳的陈述其在2010年12月15日、16日就购买了本案诉争房屋，如果李晓阳与呼市大通众鑫公司买卖关系真实存在，其应当在2010年12月份之前向承租人履行优先购买权告知义务，且从2010年12月份就应当向承租人收取房租，而不应当在买卖合同签订四年后履行告知义务和收取租金。李晓阳的行为不符合买卖合同的一般常规，是一种规避法律的恶意行为。结合呼市大通众鑫公司提供的汇款凭证（归还利息的汇款凭证）表明其是在2013年11月份最后一次归还李晓阳利息，签订变更协议的时间与归还借款利息的时间点正好吻合。恰恰印证了呼市大通众鑫公司的主张，签订买卖合同及租赁协议的目的是因归还不了借款利息，而签订的变更协议。对证据13（租赁合同）、证据14、证据15有异议，认为租金发票的形成时间为2014年10月15日和2015年4月1日，其只能够证明办理过租房发票，但是不能够证明该房屋所有权为李晓阳。且该证据的备注里标注"汇訾培印建行账户"。而訾培印是李晓阳小贷公司（巴彦淖尔市金桥小额贷款有限公司）的工作人员。据了解訾培印与訾导是亲属关系。按照李晓阳的陈述房屋于2010年就购买了，房租在2014年才开始行使，显然不符合常理。对证据16、17有异议，认为不能够证明房屋所有权归李晓阳，只能够证明其行使出租权而应当履行的义务。房屋的出租权与所有权是可以分离的，出租权不能够表明就有所有权。
呼市大通众鑫公司对李晓阳提交的证据1-4的真实性、合法性及与待证目的的关联性予以认可。对证据5、证据6的真实性、合法性及与待证目的、关联性不予认可，认为该《商品房买卖合同》的签订时是2010年12月19日，而收据记载的时间是2014年1月14日，时间跨度近四年，认为该《商品房买卖合同》的签订时间不真实，是为迎合李晓阳父亲李俊德的汇款时间而往前挪了签订时间。对证据7、证据8的真实性予以认可，但对其合法性及与待证目的的关联性不予认可；该汇款凭证的汇款人是李俊德，而不是李晓阳，该笔汇款是其于2011年5月5日向訾导借款时，訾导通过李俊德向答辩人的汇款，并不是李晓阳支付的购房款，向李晓阳出具收据仅仅是应李晓阳要求完善其《商品房买卖合同》的担保措施。对证据9、证据10的真实性予以认可，对其合法性、与待证目的的关联性不予认可。办理涉诉房屋的产权证与重新签署《商品房买卖合同》无关，2014年1月14日，訾导的借款债权转让给了李晓阳，李晓阳与答辩人签订的《商品房买卖合同》只是作为一种担保措施，况且，该《商品房买卖合同》中"诉争标的物"的单价每平米5100元左右，远远低于当时该地段商铺的市场价格每平米15000元左右。李晓阳与答辩人签订的《商品房买卖合同》仅仅是一种债务担保措施，并非双方真实买卖房屋的意思表示。对证据11的真实性、合法性予以认可，对与待证目的的关联性不予认可。由于其经营困难，不能按时向李晓阳支付借款利息，不得已将诉争标的物的租金收取权转让给李晓阳，其为配合李晓阳收取诉争标的物的租金而向承租人发出了该《通知》，该组证据并不能证明其与李晓阳签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示。对证据12的真实性、合法性予以认可，对与待证目的关联性不予认可。该证据只表明答辩人将"诉争标的物"交由李晓阳管理并收取租金，用租金偿还李晓阳的部分利息，而并非向李晓阳交付了"诉争标的物"。对证据13-证据17的真实性、合法性予以认可，对与待证目的的关联性不予认可。
针对杨文君提交的证据，李晓阳对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容、目的不认可，认为呼市大通众鑫公司与李晓阳之间是房屋买卖合同关系。呼市大通众鑫公司在笔录中也从来没有论述过所谓其与李晓阳之间的借贷关系系由訾导转化过来的借贷关系。对证据2电汇凭证、交款单的真实性、合法性、关联性认可，但上面写的是"货款"不是"贷款"。这是李晓阳向呼市大通众鑫公司交纳房屋买卖款的凭证，但当时李晓阳经营有面粉厂，李晓阳父亲李俊德付款时习惯性写成了"货款"。呼市大通众鑫公司认可李晓阳的付款事实。认为后两张收据真实性、合法性无法考证，与本案没有关联性。呼市大通众鑫公司与訾导的关系不属于本案审理范围。对证据3银行汇款凭证真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。李晓阳与证据所反映的收款人陈光亮、何亮、何平、王丽萍不相识，从未委托上述四人收取任何款项，即使上述四人收取过呼市大通众鑫公司的款项，也与李晓阳无关联，未将款项支付给李晓阳。而且这些汇款凭证也不能证明是支付的利息而不是其他款项。对证据4证明目的不认可，不能证明本案诉争房屋产权归大同市众鑫房地产开发有限责任公司;首先，涉案房屋并未登记在大同市众鑫房地产开发有限责任公司名下，且其土地使用证上已列明了的已办产权登记楼栋中并无涉案房屋；其次，与本案相关的执行案件针对的是杨文君与呼市大通众鑫公司借款合同纠纷一案，被执行人是呼和浩特市大通众鑫公司，大同市中级人民法院作出的查封涉案房屋等执行裁定皆是以呼和浩特市大通众鑫公司为被执行人，如果真如杨文君所称涉案房屋产权归大同市众鑫公司，则恰恰说明山西省大同市中级人民法院作出的所有执行裁定都是错误的;再次，杨文君说法自相矛盾，其提供的证据1执行听证笔录、证据7房地产评估报告、证据8《执行和解协议》、《保证书》、《产权变更通知》中均表明在李晓阳未提出执行异议之前，杨文君是认可涉案房屋为呼和浩特市大通众鑫公司所有的，证据4又想证明涉案房屋为大同市众鑫公司所有，自相矛盾。对证据5收条的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。李晓阳与呼市大通众鑫公司于2010年12月19日签订4号、5号展厅的商品房买卖合同，徐宪军于2010年12月20日出具收条称收到4、7楼旧合同书与本案无关联性。李晓阳与呼市大通众鑫公司签订的商品房买卖合同始终保存在自己手中，没有授权任何人收取。即使存在旧合同，收条上注明的也是商品房买卖合同，证明是商品房买卖关系，而非借贷关系。对证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。第一份合同签署日期为2011年5月5日，买受人签名为訾导和徐宪军。第二份合同为7号房，无买受人签名，无签订日期。遗失说明系呼市大通众鑫公司法定代表人李冀南单方面说辞，不是事实，李晓阳与呼市大通众鑫公司从未签署过借款合同。而且李冀南所述也不符合常理，其声称李俊德打款2000万，收据开的訾导的名字，不符合常理。对证据7的真实性认可，称评估报告恰恰证明涉案房屋为呼和浩特市呼市大通众鑫公司所建（《致委托方函》第四行）。证明目的不认可，称该评估为涉案房屋在现实状态下于估价时点2015年5月26日的市场价值，不适用于本案。对证据8其中《执行和解协议》真实性认可，也证明杨文君在李晓阳未提出执行异议之前是认可涉案房屋为呼和浩特市众鑫公司所有的，而非大同市众鑫公司所有，对合法性不认可，称呼和浩特市众鑫公司无权用李晓阳所有的涉案房屋与杨文君达成《执行和解协议》，且以物抵债是实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，该协议对双方不具有法律约束力。《股东会决议》真实性、合法性不认可，且与《执行和解协议》矛盾。杨文君与呼市大通众鑫公司存在债权债务关系，双方签订了《执行和解协议》，应出具呼市大通众鑫公司的股东会决议，而非大同市众鑫公司股东会决议。而且大同市众鑫公司股东为17人，仅6位股东签字，股东会决议无效。如果涉案房屋真如杨文君所述属于大同市众鑫公司所有，则属于第三人代为清偿，应签订三方协议，仅凭股东会协议无法成立第三人代物清偿。《保证书》为李冀南单方面说辞，与事实不符，不认可，涉案房屋属于李晓阳所有。《产权人变更通知》真实性、合法性、证明目的不认可，不能证明已通知到承租方，且与事实不符，李晓阳一直在收取涉案房屋租金直至被大同市中级人民法院冻结。
呼市大通众鑫公司对杨文君提供的对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性及与待证目的的关联性予以认可；对证据四的真实性、合法性予以认可，对与待证目的的关联性不予认可，诉争标的物是呼市大通众鑫公司名下的财产，属于破产财产。诉争标的物所在的"草原明珠"项目的所有税费全部由呼市大通众鑫公司交纳，"草原明珠"项目的对外销售也全部是由呼市大通众鑫公司进行的。当时政府招商引资的需要，以大同众鑫公司的名义办理的土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证，呼市大通公司成立后，"草原明珠"项目的产权由大同众鑫公司转移到了呼市大通众鑫公司名下。对证据五、证据六、证据七的真实性、合法性及与待证目的的关联性予以认可；对证据八的真实性、合法性予以认可，对与待证目的的关联性不予认可。"诉争标的物"属于呼市大通众鑫公司的破产财产，大同市众鑫公司股东会无权处置。呼和浩特市中级人民法院于2015年5月7日依法裁定受理呼市大通公司的和解申请，依据《中华人民共和国企业破产法》第十九条之规定，执行程序应当中止。
针对呼市大通众鑫公司提交的证据，李晓阳认为第一组证据均为訾导与呼市大通众鑫公司之间的文件，与本案无关联性、与李晓阳无关。李晓阳与呼市大通众鑫公司之间不存在借款关系，也从未收取过任何所谓的利息。认为第二组证据不能达到呼市大通众鑫公司的证明目的，呼市大通众鑫公司未提交任何证据证明訾导对呼市大通众鑫公司的债权转让给李晓阳，相反，呼市大通众鑫公司的记账反映訾导与李晓阳的2000万元为两笔款项，不可混为一谈。认为第三组证据均为呼市大通众鑫公司单方面制作的虚假证据，不真实不合法，无关联性，没有证明力。对第四、五组证据的真实性认可，对证明目的不认可。
杨文君对呼市大通众鑫公司提供的第一、二、三组证据的真实性无异议。对第四、五组证据，认为诉争房屋现在产权不是呼市大通众鑫公司的，应当是大同众鑫公司的，是两个公司，对证据的待证事实有不同看法。
综合分析以上证据，本院认证如下：
一、关于李晓阳提交的证据。证据1、4，来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，杨文君、被告呼市呼市大通众鑫公司均无异议，对此予以采信。证据2、3，杨文君认为《通知》不是生效的法律文书，其只是检察机关的单方面认识问题，不能作为定案依据；被告呼市呼市大通众鑫公司对其予以认可。本院认为，证据2、3虽为大同市人民检察院出具的公文材料，但其仅可证实2016年11月15日，大同市人民检察院就李晓阳申请民事执行监督一案，作出了同检民（行）执监【2016】140XXXXXXXX号《纠正违法通知书》，并于同日将这一情况以书面形式通知了李晓阳，该证据并不能证实李晓阳所欲证明的内容，故对其不予采用。证据5、6、9、10，均为李晓阳与被告呼市呼市大通众鑫公司就涉案的4号、5号展厅所签订的《商品房买卖合同》。杨文君对上述证据均有异议，认为不能够证明买卖关系，名为买卖实为借贷关系，是借款的担保；被告呼市呼市大通众鑫公司对证据5、6不予认可，对证据9、10的真实性予以认可，但认为其只是债务担保措施，并非双方买卖房屋的真实意示表示。本院认为，该4份《商品房买卖合同》均有双方当事人的签字盖章，其可证实李晓阳与呼市大通众鑫公司分别于2010年10月19日、2014年1月14日，就涉案的4号、5号展厅签订了四份《商品房买卖合同》，故对双方签订《商品房买卖合同》这一事实予以确认。证据7汇款凭证，汇款人为案外人李俊德，款项来源或用途标明为货款，其与本案不具有关联性，故对其不予采用。证据8收据，呼市大通众鑫公司对其真实性予以认可，可证实呼市大通众鑫公司收到了李晓阳交来的共计2000万元（汽展4号、汽展5号），对其真实性予以确认。证据11、12，来源真实，内容和形式符合法定要求，且呼市大通公司对其真实性、合法性予以认可，能够证实呼市大通众鑫公司已将涉案的4号、5号展厅的出租方由该公司变更为李晓阳，并通知了承租人内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司，故对该证据予以采信。证据13《房屋租赁合同》，该证据载明2007年11月10日，呼市大通众鑫公司与华菱丰公司签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋于2007年11月出租给了华菱丰公司，呼市大通众鑫公司对此亦予以认可，故对该事实予以确认。证据14、15，载明2014年10月15日、2015年4月9日，华菱丰公司分别向李晓阳支付了涉案房屋租赁费46万元；证据16、17，载明因修缮房屋，华菱丰公司从房屋租金中将其垫付的屋顶防水费用41000元、电缆工料费用11000元予以了扣除；本院认为，上述证据与证据13相结合能够证实李晓阳从2014年5月起，行使涉案房屋出租人的权利，收取房屋租金及支付房屋维修费用的事实，但并不能证实李晓阳为诉争房屋的所有权人这一事实，故对证据14-17不予采用。
二、关于杨文君提交的证据。证据1，该证据仅可证实本院执行局办案人员就案外人李晓阳就申请执行人杨文君与被执行人呼市大通众鑫公司执行异议一案，制作了执行听证笔录与执行笔录这一事实，并无法证实杨文君所欲证明的内容。故对该证据不予采用。证据2汇款凭证，该证据同李晓阳提供的证据7相同，汇款人为案外人李俊德，款项来源或用途标明为为货款，其不能证明待证事实，故对该证据不予采用。证据3中，首先，收款人何平、陈光亮、何亮、王丽萍等人均为案外人；其次，1132万元究竟是何笔款项或利息均无法显示，无法证实是否和本案具有关联性，不能证明待证事实，故对其不予采用。证据4，李晓阳认为不能证明本案诉争的房屋产权归大同市众鑫房地产开发有限公司。呼市大通众鑫公司对证据4的真实性、合法性予以认可，对待证目的不予认可。本院认为，证据4中的《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预销售许可证》上载明的主体为大同市众鑫房地产开发有限公司，项目名称为"草原明珠"住宅小区，能够证实"草原明珠"整体项目系由大同市众鑫房地产开发有限公司合法建设。对上述证据应予采信。证据5，李晓阳不予认可；被告呼市呼市大通众鑫公司予以认可，本院认为，该证据无法证实是否和本案具有关联性，故对其不予采用。证据6，李晓阳不予认可；被告呼市呼市大通众鑫公司予以认可，本院认为，该证据的出具人为被告呼市呼市大通众鑫公司的法定代表人李冀南，首先，呼市呼市大通众鑫公司作为本案的被告之一，和本案具有利害关系；其次，李冀南也未能依法出庭质证，该证据的真实性无法核实，故对该证据不予采信。证据7，李晓阳、呼市大通众鑫公司对其真实性均予认可，本院认为，该《房地产评估报告》载明房屋的市场价值的评估时点的日期为2015年5月26日，并不能反映李晓阳与呼市大通众鑫公司2010年12月19日签订《商品房买卖合同》时的房屋市场价值，该证据与杨文君所欲证明的内容的关联性不清，故对该证据不予采用。证据8中的申请执行人杨文君与被执行人呼市大通众鑫公司签订的《执行和解协议》，其来源合法，内容真实，且李晓阳、被告呼市呼市大通众鑫公司对其真实性均予认可，故对其予以确认。《保证书》、《股东会决议》、《产权人变更通知》欲证明涉案草原明珠小区第四号、第五号汽车展厅已实际交付给了杨文君，本院认为，杨文君提交的上述证据所欲证明的内容与本案无关，故对《保证书》、《股东会决议》、《产权人变更通知》不予采用。
三、关于呼市大通众鑫公司提交的证据。第一组证据，李晓阳认为与本案无关联性；杨文君对其真实性无异议；本院认为，本案中，两方民事主体为呼市大通众鑫公司与案外人訾导，且两份《商品房买卖合同》均无签订日期，该组证据与本案均无关联性，故对其不予采用。第二组证据，李晓阳认为，不能达到其证明目的；杨文君对其真实性无异议；本院认为，该证据中被告呼市呼市大通众鑫公司的财务记账凭证、收据，针对的主体均为案外人訾导，该部分证据与本案均无关联性，故对其不予采用。2014年1月14日的两份收据同李晓阳提交的证据8，可证实被告呼市呼市大通众鑫公司收到了李晓阳交来的共计2000万元（汽展4号、汽展5号），对此予以采信。李晓娟的调查询问笔录，因其系呼市大通众鑫公司的员工，与该公司具有利害关系，故对该调查笔录不予采信。第三组证据，李晓阳认为不真实、不合法，没有关联性，没有证明力。杨文君对其真实性无异议；本院认为，收据、回购协议中所涉及到的房屋均为草原明珠小区第四号、第五号汽车展厅以外的案外房屋，和本案不具有关联性，故对该组证据不予采用。第四、五组证据，李晓阳对其真实性无异议；杨文君认为现在产权属于大同市众鑫房地产开发有限公司的，不属于呼市呼市大通众鑫公司；本院认为该两组证据仅能证明呼市大通众鑫公司就"草原明珠"整体项目向有关部门缴纳了相关的一般营业税等各项税费的事实，但无法证实"草原明珠"整体项目所有权属于呼市大通众鑫公司，故对该两组证据不予采用。
综合分析以上证据，本院依法确认以下事实：大同市众鑫房地产开发责任有限公司就呼和浩特市回民区海拉尔西路"草原明珠"住宅小区分别向有关部门申请办理了《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预销售许可证》，呼市大通众鑫公司就"草原明珠"整体项目向有关部门缴纳了一般营业税等各项税费。2007年11月10日，呼市大通众鑫公司作为出租人与承租人内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司签订了《房屋租赁合同》，将坐落于"草原明珠"小区4号、5号商铺出租给内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司。房屋租赁期为2008年4月1日至2018年4月1日。租金为每年46万元。2010年12月19日，呼市大通众鑫公司与李晓阳就"草原明珠"小区4号、5号商铺，分别签订了两份《商品房买卖合同》，金额分别为1000万元。2014年1月14日，双方就"草原明珠"小区4号、5号商铺，又分别签订了两份《商品房买卖合同》，金额分别为1000万元。同日，呼市大通众鑫公司向李晓阳出具了总金额2000万元的收款收据两张。也在同日，呼市大通众鑫公司向内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司发出了《通知》，告知其已将诉争的草原明珠小区4号、5号商铺的出租方由该公司变更为李晓阳。同年5月，李晓阳与内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司签定了《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》，将原合同出租方由呼市大通众鑫公司变更为李晓阳，约定原合同中呼市大通众鑫公司的权利义务全部由李晓阳承接。2015年4月9日，杨文君作为执行申请人与被执行人呼市大通众鑫公司签订了《执行和解协议》，约定："被执行人同意用其所有的位于呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展厅从西往东数第四号、第五号、第七号汽车展厅，总建筑面积共计5700平方米，以每平米单价13000元价格，共计7410万元抵顶执行申请人杨文君借款本金3580万元，从2013年7月8日至2015年1月7日期间利息1306万元，共计4886万元。剩余房屋价值2524万元因执行申请人与被执行人另有债权债务关系而双方另行协商解决，执行费用由被执行人承担。"。2016年1月17日，李晓阳作为案外人，向本院提交《执行异议申请书》，请求：立即中止执行，撤销申请执行人与被执行人于2015年4月9日达成的以物抵债协议书。2017年5月19日，本院作出了(2016)晋02执异3号《执行裁定书》，裁定：驳回李晓阳的异议请求。李晓阳对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。
本案的争议焦点为;:1、李晓阳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？2、涉案房屋是否应归李晓阳所有？
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定："案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"本案中，李晓阳称其为诉争房屋呼和浩特市回民区海拉尔西路"草原明珠"小区第四号、第五号汽车展厅的所有权人，呼市大通众鑫公司作为合同一方当事人对此不予认可，称双方签订的《商品房买卖合同》仅仅是一种债务担保措施，并非双方真实买卖房屋的意思表示。本院认为，首先，从双方签订的《商品房买卖合同》来看，双方当事人就诉争房屋于2010年12月及2014年1月分两次签订了四份《商品房买卖合同》，双方虽均未否定合同中有关印章和签字的真实性，但2010年12月签订的两份《商品房买卖合同》既没有约定单价，也没有具体的交付房屋的时间，且房屋也未实际交付，不符合建设部《商品房销售管理办法》中商品房买卖合同应当具备的主要内容的相关规定，不具有商品房买卖合同的形式；双方于2014年1月签订的《商品房买卖合同》虽对前述合同中缺少的内容进行了补充约定，但从双方约定的单价看，4号汽车展厅单价为5111.7元/平方米、5号汽车展厅单价为5074.6元/平方米，同一时间同一地段的汽车展厅单价却不相同且单价计算至小数点后一位数，显然不符合房屋买卖的正常交易习惯。对此，李晓阳称根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套计价，诉争房屋即是按套购买，单价是在总价基础上倒推出来的，符合法律规定。本院认为，《商品房销售管理办法》第十七条规定："商品房销售价格由当事人协商约定，国家另有规定的除外"、第十八条第一款规定："商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价"、第十九条第一款规定："按套（单元）计价的现销售屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款"，根据上述规定，房屋买卖可以按套计价，按套购买只需在合同中直接约定总价款即可，无需倒推单价，李晓阳主张诉争房屋系按套购买，但却在合同中约定了单价，且双方签订的《商品房买卖合同》为格式合同，该合同第四条3为按套购买条款，双方未在该条款中进行约定却在按建筑面积计算价格的条款中进行了约定，李晓阳所述难以自圆其说，本院对其主张难予采信。其次，关于付款问题，李晓阳为证实其已全额支付诉争房屋的价款，向本院提供了2011年5月6日李晓阳父亲李俊德向呼市大通众鑫公司财务人员李晓娟汇款2000万元的电汇凭证及2014年1月14日呼市大通众鑫公司向李晓阳出具的2000万元的购房款收据证实其主张。呼市大通众鑫公司对收到李晓阳2000万元的事实认可，但称该2000万元系其向李晓阳的借款本金，而非李晓阳支付的购房款。本院认为，李晓阳提供的电汇凭证载明的款项来源或用途为"货款"，且呼市大通众鑫公司作为收款方对该证据与本案的关联性不认可，故不能证明该汇款确系是用于支付诉争房屋的价款，而呼市大通众鑫公司在收到上述款项后时隔三年才出具给李晓阳两张收款收据而非购房发票，此亦违背常理及房屋买卖的交易习惯。再次，关于房屋的交付，李晓阳为证实其已实际占有、使用、收益、处分诉争房屋，向本院提交了呼市大通众鑫公司与华菱丰公司签订的《房屋租赁合同》、呼市大通众鑫公司向华菱丰公司发出的《通知》、李晓阳与华菱丰公司签订的《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》、华菱丰公司向李晓阳支付诉争房屋租金的税票、华菱丰公司与内蒙古实祺有限公司签订的修复房屋屋顶防水费用合同及华菱丰公司出具的维修诉争房屋电缆工料费用证明证实其主张，呼市大通众鑫公司对上述证据的真实性、合法性予以认可，但认为上列证据只表明呼市大通众鑫公司将诉争房屋交由李晓阳收取租金，用租金偿还李晓阳的部分借款利息，而并非向李晓阳交付了诉争房屋。本院认为，李晓阳与呼市大通众鑫公司于2010年即签订了《商品房买卖合同》，根照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，呼市大通众鑫公司应于合同签订之后就向诉争房屋的承租方华菱丰公司发出优先购买通知并变更出租方，而其却在2014年方才向承租方华菱丰公司发出上述通知，显然不符合常理及相关法律规定，且出租权利主体的变更并不表示呼市大通众鑫公司已经将诉争房屋实际交付了李晓阳，故不能认定李晓阳已实际占有了诉争房屋。最后，关于诉争房屋产权变更问题，李晓阳称其之所以未办理诉争房屋的产权登记，是因为呼市大通众鑫公司未缴纳土地出让金、规费等，致诉争房屋未通过整体验收，过错在于呼市大通众鑫公司。本院认为，房屋产权变更的前提是出卖人拥有诉争房屋的产权，经查，"草原明珠"整体项目的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》均由大同市众鑫房地产开发有限公司取得，现李晓阳未提供相关证据证实呼市大通众鑫公司系诉争房屋的产权人。李晓阳称大同市众鑫房地产开发有限公司与呼市大通众鑫公司存在人格混同，两公司实际上均由李冀南控制，在人员、财务、业务经营方面不分，本院认为，虽大同市众鑫房地产开发有限公司与呼市大通众鑫公司法定代表人均为李冀南，但两公司系两个独立的法人主体，李晓阳称两公司存在人格混同，但未提供两公司在人员、财务、业务经营方面等不分的证据，故无法认定大同市众鑫房地产开发有限公司与呼市大通众鑫公司存在人格混同，不能确认呼市大通众鑫公司拥有本案诉争房屋的产权，而李晓阳作为商品房的买受人，却未对呼市大通众鑫公司是否拥有诉争房屋的产权进行核实，即与其签订涉及巨额款项的商品房买卖合同，显然违背常理。
综上所述，李晓阳与呼市大通众鑫公司在签订《商品房买卖合同》过程中的一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，本院对双方之间签订的《商品房买卖合同》的真实性不予确认。故李晓阳作为杨文君申请执行案件的案外人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却执行，其要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持，据此，依据《中华共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
驳回李晓阳的诉讼请求。
案件受理费141800元由李晓阳负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审判长 常春
审判员 陈大涵
审判员 智绪鲁
二O一八年三月十九日
书记员 宁俊艳