张影与吉林森工融信投资集团有限公司、张静案外人执行异议之诉一审民事判决书
张影与吉林森工融信投资集团有限公司、张静案外人执行异议之诉一审民事判决书
吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
原告（执行案外人）：张影。
委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林森工融信投资集团有限公司。
法定代表人：陈树春，董事长。
委托诉讼代理人：王艺晓，吉林衡丰律师事务所律师。
被告（被执行人）：张静。
原告张影与被告吉林森工融信投资集团有限公司（以下简称森工融信公司）、张静案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张影的委托诉讼代理人王玉辉、被告森工融信公司的委托诉讼代理人王艺晓到庭参加诉讼。被告张静经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
张影向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号房权利证号为×××4210004号，丘地号3-76/767-20(205)房屋为张影所有；2.请求人民法院停止对上述房屋的执行并解除对上述房屋的查封；3.本案诉讼费用由森工融信公司、张静承担。事实与理由：2013年1月28日案外人亓雪莹与长春万科溪之谷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢105号房，建筑面积593.34平方米。2013年9月26日，张静与长春万科溪之谷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号房，建筑面积641.31平方米。上述两套房屋购买人付款方式为买受人支付首付款，剩余房款按揭贷款。2013年10月28日，亓雪莹将其购买的房屋出售给了被告张静。2015年7月9日，张影与张静签订《房屋买卖协议》，约定张影购买张静所有的上述105、205号房屋，购房款为1060万元，上述两套房屋的剩余银行贷款由张影偿还。协议签订后，张影向张静支付了全部购房款，但是在申请贷款银行解除抵押登记，将房屋过户到张影名下，并将贷款转到张影名下时，遭到按揭贷款银行的拒绝，银行担心接触抵押登记带来的风险，并为了业务上的便利，坚持张影每月将还款金额打到被告张静名下的银行卡内，银行按月扣款（只是在后来森工融信公司查封了张静的银行账户后，为了能够按期收回贷款，银行才同意由张影直接还款）。张影向张静支付了全部购房款，并按期偿还了银行按揭贷款，张静在出售上述房屋时，已将该房屋出租给案外人王皓民，张影在签订房屋买卖合同、交付购房款后，取得了对承租人的出租权并已经获取了租赁收益（王皓民将诉争房屋的租金交付给了原告），实际占有了上述房屋。2016年森工融信公司依据（2016）吉长信维证字第20598号执行证书向长春市中级人民法院申请强制执行，长春市中级人民法院以(2016)吉01执269号民事裁定书查封了万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号房权利证号为×××4210004号，丘地号3-76/767-20(205)诉争房屋。张影于是向长春市中级人民法院提出了执行异议，2017年8月28日，长春市中级人民法院做出了（2017）吉01执异1015号《民事裁定书》，驳回了张影的异议请求。张影认为，张影购买诉争房屋但未办理房屋所有权过户登记的事实完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故依《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提出上述请求，请求人民法院依法裁判。
森工融信公司辩称，森工融信在庭审中明确表示同意停止对案涉房屋的执行并解除对上述房屋的查封。
张静未到庭亦未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年5月5日，本院在（2016）吉01民初349号案件中，查封了张静名下的，位于净月开发区净月大街4666号万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号房，权利证号为×××4210004号，丘地号3-76/767-20(205)的房屋。2016年5月6日，本院在（2016）吉01民初348号案件中，查封了张静的上述房屋。
2016年6月12日长春市信维公证处出具了（2016）吉长信维证字第20598号执行证书，本院依据该执行证书立案执行，案号为（2016）吉01执269号。在该案的执行程序中，本院于2016年6月21日轮候查封了被执行人张静的上述房屋。后张影针对此查封的标的物提出执行异议，本院作出（2017）吉01执异1015号执行裁定驳回张影异议请求，张影对该裁定不服，向本院提起诉讼。
森工融信公司于2018年3月27日向本院申请解除对原案号为（2016）吉01民初349号、（2016）吉01民初348号中张静名下的坐落于长春市净月开发区净月大街4666号万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号房，权利证号×××4210004,丘地号为3-76/767-20(205)，建筑面积为641.31平方米的房屋的查封。本院于2018年3月27日分别作出（2018）吉01执恢22号之一执行裁定书、（2018）吉01执恢21号之一执行裁定书解除了对上述房屋的查封。
另查明，2013年9月26日，张静与长春万科溪之谷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买长春市净月大街万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号房，建筑面积共641.31平方米，房款总金额为9809702元；付款方式：张静在2013年9月26日前支付首付款，剩余房款进行按揭贷款支付。张静在上海浦东发展银行长春分行贷款490万元，贷款期限为2013年9月30日至2023年9月30日。
2015年7月9日，张静（甲方）与张影（乙方）签订《购房协议》，记载“一、甲方卖给乙方的房屋坐落于长春市净月大街万科惠斯勒小镇商业6号105、205室。建筑面积约1233平方米，为商业楼。备案的商品房买卖合同中买受人是亓雪莹，2013年10月28日甲方与亓雪莹签订了《房屋买卖协议》，支付了购房款，交接了房屋，一直以亓雪莹名义继续偿还贷款。二、乙方应支付给甲方的购房款的首付款现金部分为1060万元整。本协议签订之日由乙方一次性支付给甲方。甲方收到房款后与乙方办理房屋交接手续，双方在房屋交接单上签字。三、由于此房屋最初为亓雪莹向开发商以银行贷款按揭购买，所以签订此协议后，由乙方在甲方收到乙方房款后，由乙方负责继续将其银行按揭余款部分还完。……五、甲方在卖给乙方房屋之前所交的按揭贷款由乙方一次性付给甲方，由于银行贷款更名不便，由甲方负责继续将其按揭余款部分还完，乙方每月按时把还贷额打给甲方。六、甲方于2014年10月15日与王皓民签订的租赁合同，租赁期限十年，每年租赁费100万元，乙方同意合同继续执行，每年租金由甲方及时转给乙方。……”
2015年7月7日至9日，张影通过现金支付及银行转账的方式分别向张静支付了1060万元房款，作为支付协议中约定的首付款。2015年9月10日至2016年4月10日，张影分别向张静名下的银行卡内（卡号为×××）存入案涉房屋贷款共计484407.12元。2016年11月9日，张静向上海浦东发展银行长春分行申请将个人贷款还款账号由张静名下的×××号银行卡变更为张影名下的银行卡×××，银行同意。2016年11月19日至2018年1月10日，张影通过×××的银行卡分期偿还了案涉房屋贷款。
再查明，2014年10月18日，张静与王皓民签订《房屋租赁合同》，约定“1.甲方（张静）将位于长春市净月开发区万科惠斯勒小镇的两间门市房出租给乙方。面积共计1234平方米。房屋为甲方完全自有产权，现有备案《房屋买卖合同》，合同号GF-2000-0171×××,GF-2000-0171×××。2.房屋租赁期限为10年2个半月，自2014年10月15日至2024年12月31日止。其中自2014年10月15日至2014年12月31日为装修期，不计收租金。自2015年1月1日起计收租金。租金壹佰万元/年，首年房租甲方作为入股款投资乙方所创办的公司。以后租金于每年的1月1日之前由乙方按约定金额一次性向甲方支付……”
2017年7月王皓民出具证明一份，证明张静带着张影来到王皓民处，告知其万科惠斯勒小镇（一期）商业3、5、6幢1单元105、205室已经卖给张影，房屋租赁合同继续履行，房租支付给了张影。2016年12月31至2017年1月20日，王皓民分多笔将房租款共计500000元转入张影名下的银行卡内。
2016年12月25日张影通过胡昱支付给张静900000元房款，2017年1月25日张影通过刘星彤支付给张静300000元房款，用于偿还张静在2015年7月9日之前已付的房贷款。
本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
首先，根据张影提供的证据可以认定，张影与张静在案涉房屋查封前签订了书面的房屋买卖合同，并且按照双方合同约定，张影于查封前向张静支付了案涉房屋的首付款，并按照双方约定及银行还贷通知单的要求支付了房屋贷款，可以认定双方房屋买卖关系真实有效。其次，张静于案涉房屋查封之前与王皓民签订了房屋租赁合同，并约定了上打租的租金支付方式，张影与张静签订购房协议时约定由张影继续履行与王皓民签订的房屋租赁合同，王皓民亦认可房屋租赁合同的出租房变更为张影的事实，因此查封前张影已通过租赁的方式实现了对案涉房屋的占有。再次，张静与长春万科溪之谷房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并确定了支付首付款，剩余房款按揭贷款的付款方式，张静在上海浦东发展银行长春分行以案涉房屋抵押贷款，银行已经发放相应贷款，并将全部价款支付给了房地产开发公司，张静负有向银行偿还贷款的义务。之后张影与张静签订案涉房屋购房协议，约定张影买受房屋后由张影继续偿还贷款，并且银行同意将还贷账号由张静变更为张影名下的银行卡号，实际上是将张静对银行负有的还贷义务转移给了张影；张影按照与张静的约定，向张静支付了房屋首付款、张静已还贷部分并按照银行要求偿还贷款，可以确定张影按照约定履行了张静对银行所负的还贷义务，因此可以视为张影已经支付了案涉房屋全部价款。最后，由于案涉房屋办理了银行按揭贷款，设立了抵押权，导致张影买受房屋后无法办理更名过户手续。另外，申请执行人森工融信公司同意对案涉房屋解除查封。综合以上因素，可以认定张影享有足以排除执行的民事权益。
关于张影主张对案涉房屋享有所有权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现案涉房屋仍登记在张静名下，双方并未办理案涉房屋所有权变更登记，依照上述法律规定，张影主张对案涉房屋享有所有权依据不足，故本院对此项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项、第三百一十四条第一款，判决如下：
一、不得在（2016）吉01执269号案件中执行位于净月开发区净月大街4666号万科惠斯勒小镇（一期）商业3、商业5、商业6幢205号，权利证号为×××4210004号，丘地号3-76/767-20(205)的房屋；
二、驳回原告张影的其他诉讼请求。
案件受理费80468元，由原告张影负担40468元，被告吉林森工融信投资集团有限公司负担40000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉01执异1015号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 单艳芳
代理审判员 吴 丹
代理审判员 王君伟
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 高 飞