殷志德与ＸＸ满案外人执行异议之诉纠纷民事判决书
殷志德与ＸＸ满案外人执行异议之诉纠纷民事判决书
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民事判决书
原告（案外人）：殷志德。
委托诉讼代理人：郑尊跃，黑龙江国大律师事务所律师。
被告（申请执行人）：ＸＸ满。
委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
第三人（被执行人）：牡丹江世豪房地产开发有限公司。
原告殷志德与被告ＸＸ满、第三人牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷志德及委托诉讼代理人郑尊跃、被告ＸＸ满的委托诉讼代理人张凤锦到庭参加诉讼。第三人世豪公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告殷志德向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令停止对牡丹江市东安区天豪花园小区二期1号楼3单元2502室（032502室）房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告ＸＸ满承担。事实和理由：2007年6月18日，被告ＸＸ满与第三人世豪公司签订了联合开发1628片街坊改造整体工程项目书，包括案涉房屋项目，协议约定双方按投资比例进行利润分成。2012年8月10日，原告与世豪公司签订了《房源认定协议书》，原告以工程款抵顶购房款的形式，向世豪公司交纳了全部购房款503233元，世豪公司给原告出具了购房收据一张。2013年6月18日，世豪公司将竣工的032502室房屋及钥匙交付给原告，原告装修后入住至今。2012年7月20日，ＸＸ满向牡丹江仲裁委员会申请仲裁。2012年9月13日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9-8号财产保全民事裁定书，查封了世豪公司与ＸＸ满联合开发的1628片未完工程房屋32户，其中包括原告购买的房屋。2018年3月7日，牡丹江市中级人民法院作出（2018）黑10执异13号执行裁定书。原告不服该裁定书，向法院提起案外人执行异议之诉。二、原告与世豪公司签订的协议书、以工程款抵顶购房款的收据及房屋入住联办单等证据，符合最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第5条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售办法第7条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议书应认定为商品房买卖合同"。原告与世豪公司签订的协议书、交款收据、房屋入住联办单等已具备法律规定的上述要件，该买卖合同对双方具有法律约束力。三、牡丹江1628片街坊改造整体工程项目系ＸＸ满与世豪公司合作开发，二合作人为共同开发主体，均有向原告交付所购房屋的义务并应承担连带给付责任。从2007年6月18日的联合开发项目协议书内容看，双方共同为投资人，共享利润，共担风险，无论裁决书将案涉房屋裁决给哪一方，均不影响合作主体承担向原告交付所购房屋的义务和责任。综上所述，原告对案涉房屋具有认购物权请求权，能够阻却被告ＸＸ满申请法院对该房屋的强制执行。
被告ＸＸ满辩称，1.牡丹江仲裁委员会牡仲裁字（2012）第30号裁决书，已将案涉房屋作为利润裁决给ＸＸ满，故ＸＸ满已经根据物权法第二十八条的规定取得了该房屋的物权。2.案涉房屋已经牡丹江市中级人民法院依法查封，并在工程所在地的售楼处张贴查封公告，原告没有提出异议，世豪公司在明知案涉房屋被查封的情况下，却没有向原告明确说明，导致原告产生装修等费用的损失，应当由世豪公司对原告承担相应赔偿责任。原告殷志德不享有对案涉房屋阻止执行的权利，请求法院驳回原告殷志德的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院证定如下：一、原告殷志德举示的证据：1.施工合同书、结算单各一份。2.房源认定协议书、收据、业主入户联办单各一份。3.合作协议书一份。原告意在证明：2012年7月26日牡丹江市鸿霏装饰工程有限责任公司第一分公司（以下简称鸿霏公司）与世豪公司签订了世豪花园小区外墙粉刷施工合同，世豪公司用二期楼盘032502室、032602室房屋抵顶原告工程款1008214元，双方已结算完毕，现世豪公司尚欠原告工程款307234.51元；2012年8月10日原告与世豪公司签订了房源认定协议书，协议书明确了认购房屋的概况和付款方式，对双方权利和义务进行了约定，世豪公司按协议约定，向原告开具了以工程款抵顶房款的收据，原程款已于2013年6月18日入住案涉房屋，双方商品房买卖的行为符合最高法院关于审理商品房买卖纠纷案件司法解释的有关规定；ＸＸ满和世豪公司作为共同投资人，共享利润，共担风险，无论30号仲裁裁决书将案涉房屋裁决给哪一方，均不影响二合作主体承担向原告交付案涉房屋的法定责任，原告对案涉房屋具有物权请求权。ＸＸ满对殷志德举示的上述证据有异议，认为施工合同书无法确定原告与鸿霏公司的关系，不能确定案涉房屋是抵顶给原告的，结算单无法证实该工程及结算是否真实；双方签订房源认定书不能证明是双方是房屋买卖合同关系，不能适用最高法院关于审理商品房买卖纠纷案件司法解释的规定，入户联办单所涉房屋已经被告申请查封，世豪公司没有将此情况告知原告，导致原告涉诉，产生的全部责任应由世豪公司承担，原告与世豪公司的工程款体现的是债权债务关系，不能对抗被告对案涉房屋申请执行；原告提出仲裁裁决不影响二合作主体承担向原告交付房屋的法定责任的理由不在本案审理范围，原告与世豪公司是债权债务关系，不应适用最高法院关于审理商品房买卖纠纷案件司法解释的规定。本院认为，殷志德举示的施工合同书、结算单、房源认定协议书、收据、入户联办单、合作协议书，能够证明ＸＸ满与世豪公司联合开发1628片街坊改造工程；鸿霏公司承揽世豪公司天豪花园小区外墙涂料粉刷工程，双方对工程款进行了结算；世豪公司与殷志德签订房源认定协议书，将案涉天豪花园小区二期1号楼3单元25层02室（032502室）作为工程款503233元抵顶给殷志德，世豪公司向殷志德开具以工程款抵顶购房款的收据并将该房屋交付给殷志德的事实，本院对该组证据的效力予以确认。二、被告ＸＸ满举示的证据：1.牡丹江仲裁委员会（2012）牡仲裁字第30号裁决书一份。2.牡丹江市先锋公安分局对世豪公司工作人员郭晓霖所作的询问笔录一份。被告意在证明：案涉房屋于2012年9月12日被牡丹江市中级人民法院依法查封，案涉房屋根据仲裁裁决书第三项，已作为利润分成裁决给被告，被告已经取得物权，原告产生的房屋及装修损失应向世豪公司主张；世豪公司法定代表人冯庆恩指示郭晓霖与住户更改房源认定时间，世豪公司与相关住户恶意串通，损害了被告的利益。本院认为，牡丹江仲裁委员会（2012）牡仲裁字第30号裁决书具有法律效力，本院对其效力予以确认。郭晓霖的询问笔录系公安机关依职权制作，本院对其效力亦予以确认。但因该仲裁裁决书不产生物权变动的效力，该询问笔录亦不能证明世豪公司与殷志德串通更改案涉房屋房源认购书时间的事实，故本院对被告证明的内容不予确认。
根据当事人的陈述、举证、质证，结合本院对证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2012年7月26日，世豪公司与牡丹江市鸿霏装饰工程有限责任公司第一分公司（以下简称鸿霏公司，负责人殷志德）签订施工合同书，由鸿霏公司承揽世豪公司开发建设的天豪花园小区二期外墙涂料粉刷工程，双方约定世豪公司以天豪花园小区二期楼盘032502室、第25层、89.15平方米、价值503233元和032602室、第26层、89.15平方米、价值504981元的两户房屋作为工程款抵顶鸿霏公司。2012年8月10日，世豪公司与殷志德签订房源认定协议书，约定殷志德以每平方米5644元的价格，认购天豪花园小区二期1号楼3单元25层02室（032502室），建筑面积89.15平方米的房屋，房屋总价款503233元，房款以工程款抵顶。同日，世豪公司向殷志德开具了金额为503233元的以工程款抵顶购房款的收据。2013年6月18日，世豪公司向殷志德开具了《天豪花园小区业主入户联办单》，世豪公司将案涉天豪花园小区二期032502室，建筑面积89.15平方米的房屋作为抵账房交付给了殷志德，殷志德装修后入住该房屋。2014年3月27日，世豪公司与鸿霏公司对天豪花园小区二期外墙涂粉刷工程款进行了结算，世豪公司向鸿霏公司出具了总工程款1315020.51元的结算单。
ＸＸ满根据其与世豪公司签订的仲裁协议，于2012年7月30日向牡丹江仲裁委员会提交仲裁申请，牡丹江仲裁委员会2012年7月30日受理后，ＸＸ满于2012年9月13日在仲裁程序中提出财产保全申请，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9号民事裁定，查封世豪公司位于1628片天豪花园二期包括案涉房屋在内的共计46户住宅，总面积为5339.07平方米的房屋。2014年9月2日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9-12号民事裁定，继续查封世豪公司位于1628片天豪花园二期包括案涉房屋在内的共计32户房屋。2014年12月19日，牡丹江仲裁委员会作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书，将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。2015年1月4日，ＸＸ满依据该仲裁裁决向牡丹江市中级人民法院申请执行。在执行过程中，殷志德对案涉房屋提出书面异议。牡丹江市中级人民法院于2018年3月7日作出（2018）黑10执异13号执行裁定，驳回殷志德的异议请求。
另查，2016年5月9日，世豪公司工作人员郭晓霖在牡丹江市先锋公安分局对其所作的询问笔录中陈述，世豪公司法定代表人冯庆恩因怕官司输了之后要把房产交付给ＸＸ满，就将住户找到办公室，让郭晓霖将住户手中持有的房源认定协议书的时间往前更改，把时间更改为2011年，更改后的时间是在法院财产保全之前，具体更改协议书的房主姓名记不起来了，只记得经手改过二、三份。
本院认为，本案的争议焦点为：原告殷志德对案涉的牡丹江市东安区天豪花园小区二期1号楼3单元2502室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，或通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。本案的关键问题在于殷志德购买案涉房屋的事实能否阻却强制执行。首先，殷志德与世豪公司签订了施工合同书、房源认定协议书，双方约定以工程款503233元抵顶案涉房屋的购房款，世豪公司向殷志德开具了案涉房屋的购房款收据和业主入户联办单，将案涉房屋交付给了殷志德。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"该《房源认定协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该房源认定协议书没有违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，对双方当事人具有约束力，且双方当事人对该房源认定协议书已实际履行。其次，牡丹江仲裁委员会作出的牡仲裁字（2012）第30号裁决书已确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发民事法律关系，并确认合作双方签订的协议书合法有效。该裁决书主文第三项载明：“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。不足部分10348005元以1628片现有房源确定给ＸＸ满，1628片无房源时，以世豪公司其他财产给付ＸＸ满"。该裁决书并未明确将案涉房屋的所有权确认归ＸＸ满所有，该裁决为给付之诉，该裁决主文不能产生物权变动的效力。案涉房地产项目虽系ＸＸ满与世豪公司合作开发，但ＸＸ满与世豪公司的合作开发法律关系，系其双方内部法律关系，案涉房地产项目对外表现的建设单位为世豪公司，即世豪公司为原始取得的房屋所有权人，涉案房屋对外合法的销售主体为世豪公司。ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发主体，均负有向购房人殷志德交付房屋的义务。因ＸＸ满不能举示证据证明世豪公司与殷志德串通更改房源认定书时间的事实存在，故本院对ＸＸ满的抗辩主张不予支持。因此，殷志德对于案涉房屋所享有的物权请求权，能够阻却ＸＸ满与世豪公司因分配合作利润而对案涉房屋的强制执行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
停止对牡丹江市东安区天豪花园小区二期1号楼3单元2502室房屋的执行。
案件受理费8832元，由被告ＸＸ满负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2018）黑10执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 姜云虎
审判员 于 尧
审判员 钱大龙
二〇一八年五月二十八日
书记员 李维嘉