虞春成与朴泰东、北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
虞春成与朴泰东、北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
吉林省延边林区中级法院
民事判决书
原告（申请执行人）：虞春成。
被告（案外人）：朴泰东。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
第三人（被执行人）：吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司。
法定代表人：朴承春，该公司经理。
原告虞春成与被告朴泰东、第三人吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司（以下简称弘圆公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告虞春成、被告朴泰东的委托诉讼代理人齐晖、第三人弘圆公司法定代表人朴承春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
虞春成向本院提出诉讼请求：继续执行延吉市河南街白兰小区11-12号11号楼1008（产权证号456142）房屋。事实和理由：该房屋还属弘圆公司所有。1、房产部门证实此房至今未做买卖，经调查核实弘圆公司也从未向朴泰东出售过此房；2、2005年时的购房合同用本应由弘圆公司自制，而不是由现今中华人民共和国建设部制定的；3、购房收据的纸张样式与当年弘圆公司正式开出的不符，收据应该有财务专用章或现金收讫章，而此房的收据盖的却是合同章，此事从未有过。另购房合同均盖有公章。法人朴承春的印章也与公司备案的不符；4、合同上此房屋为门市房，而事实是住宅。以上种种事实证明该房屋买卖合同是伪造的不生效。
朴泰东辩称：1、在法院查封前（2005年3月17日）朴泰东与弘圆公司就本案诉争房屋已签订有效的房屋买卖合同，支付了全部价款，合法占有了涉案房屋，一直用于居住，且名下没有其他居住用房。由于延吉市房产局房屋登记制度的不完善，朴泰东自身不能独立完成房屋所有权变更登记，需要弘圆公司缴纳营业税、土地增值税和其他税费，并由弘圆公司提出转移登记申请，方可办理房屋过户登记。因弘圆公司不缴纳相关交易税费，且一直没有提出转移登记申请，以及2007年之后弘圆公司法定代表人涉嫌刑事案件，公司无人管理等原因，导致不动产过户手续一直无法办理，朴泰东对此没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，朴泰东对涉案房屋享有排除执行的民事权益；2、买卖合同实质上具有不动产物权预告登记的效力，弘圆公司不缴纳相关交易税费，以及弘圆公司一直没有提出转移登记申请，公司无人管理等原因，不能满足不动产过户登记条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，应当排除对本案诉争房屋的执行。综上，（2017）吉75执异5号裁定没有错误，请求法院依法驳回虞春成的诉讼请求。
弘圆公司述称：与虞春成的意见基本一致。购房合同是2005年签订的，如果当时公司法定代表人朴承春在,公司签合同都由他本人签字。朴承春不认识朴泰东，朴泰东应该是在朴承春出事之后占有的房屋。另外，朴泰东交购房款在我们公司也没有记录。因此我公司认为朴泰东的购房合同不成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。
虞春成为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1、弘圆公司法定代表人朴承春出具的证明1份。证明弘圆公司没有向朴泰东出售过涉案房屋。
2、2005年3月份弘圆公司现金收入凭单复印件3张。证明朴泰东2005年3月17日的购房交款凭证与弘圆公司2005年3月份的收款凭证纸张完全不一样。
3、2005年10月18日弘圆公司与吉林省东兴消防智能工程有限公司签订的购房合同底页复印件1份。证明朴泰东在2005年3月17日签订的购房合同的最后一页印章与同一年签订的其他合同不一致。
4、弘圆公司《商品房预销售合同》样式原件1份。证明弘圆公司用的合同是自制的，而不是朴泰东提供的合同样式。
朴泰东发表质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，对其证明的内容有异议。证据1：弘圆公司和虞春成之间存在特殊关系，该证明内容应当有其他证据佐证，否则不能独立完成证明目的；证据2：虞春成提供的这3张收入凭单也不是正规的税务收据，这是弘圆公司内部的管理问题，而且这3张收据都是存根联，没有加盖公司任何印章，朴泰东持有的收据样式与虞春成提供的收据样式是否一致，不影响朴泰东持有弘圆公司的购房收据及缴纳购房款的事实成立；证据3：质证意见同证据2的质证意见一致；证据4：弘圆公司使用什么样式的合同和收据是该公司内部管理问题，与朴泰东没有任何关系，不能否认朴泰东持有的合同和收据的真实性。关于弘圆公司法定代表人朴承春名章的问题，虞春成提供的合同上的名章也不是在公安机关备案的防伪名章，至于弘圆公司有几个法定代表人的名章，朴泰东无法知晓，该公司使用哪个名章也是公司内部管理问题，同样不能否认朴泰东持有的合同和收据的真实性。
弘圆公司对虞春成提供的以上证据均无异议。
本院认为：对虞春成提供的证据1，因虞春成承建弘圆公司的工程，且本案中弘圆公司与虞春成的主张和意见一致，双方存在利害关系，故本院不予采信；对虞春成提供的证据2，该3张收入凭证虽与朴泰东提供的购房收据不一样，但共同点均不是正规的税务发票，可见收入凭证或者收据仅是弘圆公司内部收款的一种记录方式，故证据2不足以排除朴泰东所提供的购房收据的真实性，本院不予采信；对虞春成提供的证据3，因公章如何使用及使用何种类型的公章属公司内部管理问题，虞春成在没有其他证据予以佐证的情况下，仅以合同底页公章不同，主张朴泰东所持合同是伪造的依据不足。相反，庭审中弘圆公司的法定代表人朴承春对朴泰东提供的合同上的公章的真实性予以认可。故本院对证据3不予采信；对虞春成提供的证据4，经查：虞春成提供的是《商品房预销售合同》并非正式的《商品房买卖合同》，二种合同样式不同有其必然性，故无法证明其主张。本院对证据4不予采信。
朴泰东为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1、2018年3月8日延吉市房屋产权管理中心出具的延吉市个人房屋信息自助查询结果证明1份。证明朴泰东在延吉市没有其他住房。
2、朴泰东与弘圆公司签订的《商品房买卖合同》和收据复印件各1份。证明朴泰东在法院扣押涉案房屋前已经与弘圆公司签订合法有效的房屋买卖合同，并交付全部购房款的事实。
3、国电龙华延吉热电有限公司出具的交费查询单1份、国网吉林省电力有限公司延边供电公司出具的电费发票46张。证明在虞春成申请法院扣押涉案房屋前，朴泰东已经合法占有使用该房屋的事实。
虞春成发表质证意见：对证据1、3无异议。对证据2的真实性有异议，经向弘圆公司财务调查，他们说合同上盖的都是公司公章。另该合同与弘圆公司2005年10份与其他人签订的合同章不一样。关于收据2005年弘圆公司从没用过这种收据纸样，收据上也没有经办人的签名和公章。
弘圆公司发表质证意见：对证据1、3没有异议。对证据2有异议，认为合同上的字体不是公司内部人写的。2005年时公司没有用过这种合同。房款收据没有经办人签名，弘圆公司收据是三联单，在合同上贴的都是收据的第三联，而朴泰东提供的收据是二联单。
本院认为：对朴泰东提供的证据2，虞春成与弘圆公司虽对真实性提出异议，但是没有提供有力的证据来证明自己的主张。故本院对朴泰东提供的证据2予以确认。
弘圆公司向本院提供如下证据：
1、盖有弘圆公司公章、财务专用章、法定代表人朴承春在公安机关备案的名章、普通名章的样本1份。证明弘圆公司现在使用的公章和财务专用章样式，法定代表人名章有两个，一个是对外办理业务用的普通名章，一个是在公安机关备案的名章。
2、弘圆公司在延边朝鲜族自治州工商行政管理局调取的2007年4月份办理企业名称变更的申请和审核材料，包括：公司变更登记审核表复印件1份、公司变更登记申请书复印件1份、企业名称预先核准审核表1份、企业名称变更核准通知书复印件1份、名称（变更）预先核准申请表1份。证明公司于2007年4月10日将企业名称由延边弘圆房地产开发有限公司变更为吉林省北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司。
虞春成对弘圆公司提供的上述证据均无异议。
朴泰东发表质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，但是名章不能确认是公安机关备案的名章，没有公安机关盖章证明。这四个章都是公司名称变更以后刻制的。这两组证据不能证明其主张，只能证明公司名称变更的事实。
本院认为：弘圆公司提供的两组证据与本案无关联性，但是证据2能够证明弘圆公司企业名称变更的事实，故本院对弘圆公司提供的证据1不予采纳，对证据2予以确认。
本院当庭宣读了对弘圆公司法定代表人朴承春的询问笔录。
各方当事人对朴承春的询问笔录均无异议。本院予以确认。
根据上述认定的证据，结合庭审中当事人的陈述，以及本院的调查，查明本案事实如下：
虞春成与弘圆公司建设工程合同纠纷一案，本院于2010年8月23日作出（2009）延中分民初字第13号民事调解书，调解内容为：吉林北农实业集团弘圆房地产开发有限公司于2010年10月30日前给付虞春成工程结算款1880778.09元及经济损失950000元，合计为2830778.09元。调解生效后，虞春成向本院申请执行。后本院终结本次执行程序。2017年3月13日，虞春成申请恢复执行，本院于2017年2月28日作出（2017）吉75执恢1号执行裁定，查封了弘圆公司名下位于延吉市河南街白兰小区11－12号11号楼1008（产权证号：456142）房屋。执行过程中，朴泰东提出异议，请求法院中止（2017）吉75执恢1号执行裁定的执行，解除对该房屋的查封。本院于2017年12月14日作出（2017）吉75执异5号执行裁定书，裁定：中止对延吉市河南街白兰小区11－12号11号楼1008（产权证号：456142）房屋的执行。虞春成对该裁定不服，向本院提起了申请执行人执行异议之诉。
另查明：朴泰东于2005年3月17与延边弘圆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于延吉市河南街白兰小区第14幢四单元1－8号门市房，面积85.01平方米，价格为340040元，并一次性支付全部价款。后因弘圆公司拖欠营业税，至今未办理过户手续。该房屋现登记在弘圆公司名下。在本院2017年2月28日对该房屋查封之前朴泰东已实际合法占有该房屋并居住至今。在延吉市朴泰东名下无其他用于居住的房屋。
再查明：2007年4月10日经延边朝鲜族自治州工商行政管理局核准，延边弘圆房地产开发有限公司将企业名称变更为吉林省北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司，并更换公司印章，将原公司印章上交作废不再使用。涉案房屋位于延吉市河南街白兰小区11－12号11号楼1008（产权证号456142），该房屋在弘圆公司的编号为白兰小区第14幢四单元1－8号。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，综合本案查明的事实，朴泰东与弘圆公司在本院查封前已达成了合法有效的《商品房买卖合同》，且朴泰东已支付了房屋全部价款，并实际占有房屋。弘圆公司虽主张朴泰东提供的购房合同不成立，但没有证据证明，且弘圆公司明知朴泰东长期占用居住涉案房屋，而从未向其主张过权利或者提出异议，与常理相悖。2018年3月8日延吉市房屋产权管理中心出具的延吉市个人房屋信息自助查询结果证明，足以证实朴泰东名下并无其他住房。因此，朴泰东所提异议，完全符合上述司法解释规定的情形，朴泰东就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，虞春成的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定判决如下：
驳回原告虞春成的诉讼请求。
案件受理费6400元由原告虞春成负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 朱 琳
审判员 张松林
审判员 高培彬
二〇一八年五月二十一日
书记员 赵凤文