靳亮诉长春市汇鹏小额贷款有限公司等外人执行异议之诉案
靳亮诉长春市汇鹏小额贷款有限公司等外人执行异议之诉案
吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
原告：靳亮。
委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。
被告：长春市汇鹏小额贷款有限公司。
法定代表人：唐晟缤，总经理。
被告：吉林省龙兴文化传播有限公司。
法定代表人王晓燕，经理。
被告：吉林市龙兴集团有限公司。
法定代表人：刘湃，董事长。
被告：吉林市兴田置业有限公司。
法定代表人：刘湃，总经理。
被告：桦甸市龙兴物贸有限公司。
法定代表人：逄喜魁，总经理。
被告：舒兰龙兴房地产开发有限公司。
法定代表人：刘湃，总经理。
被告：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司。
法定代表人：刘湃，总经理。
被告，吉林省龙兴集团奈奇生态食品有限公司。
法定代表人：刘湃，总经理。
被告：桦甸市龙翔橡果开发有限责任公司。
法定代表人：刘湃，总经理。
被告：刘湃。
被告：孙海波。
原告靳亮与被告长春市汇鹏小额贷款有限公司等案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告靳亮及其委托代理人石岩到庭参加诉讼。被告长春市汇鹏小额贷款有限公司、吉林省龙兴文化传播有限公司、吉林市龙兴集团有限公司、吉林市兴田置业有限公司、桦甸市龙兴物贸有限公司、舒兰龙兴房地产开发有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司、吉林省龙兴集团奈奇生态食品有限公司、桦甸市龙翔橡果开发有限责任公司、刘湃、孙海波经公告开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告靳亮诉请判令对位于吉林省吉林市昌邑区中兴街与通江路交汇“兴田·尚城”第2号楼3层309号房屋，房号210113ⅠⅠⅠ2050203069解除查封，中止执行，本案诉讼费由被告承担。理由如下：2012年5月1日原告与吉林省兴田置业有限公司签订《商品房认购协议书》，约定原告购买位于吉林省吉林市昌邑区中兴街与通江路交汇“兴田·尚城”第2号楼3层309号房屋，房号210113ⅠⅠⅠ2050203069，建筑米纳吉105.25平方木，房屋总价款549766元，后变更为45047.元。当日缴纳定金1万元，并于2014年5月24日与吉林省兴田置业有限公司签订一份《借款协议》，吉林省兴田置业有限公司向原告借款15万元。2016年4月13日经原告和被告吉林省兴田置业有限公司拖欠公司、三险一金合计192492元转为购房款。原告至今已付购房款合计357492元，已超过总房款450470元旦额50%。另原告在2014年9月就进行了装修并办理入住，实际占有了诉争房屋。目前涉案房屋为原告唯一可用居住场所，所以原告认为（2016）吉01执异字第84号执行裁定书认定的事实是错误的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，靳亮与吉林省兴田置业有限公司签订的商业网点认购协议书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品买卖合同”的规定，应当认定2012年5月1日靳亮与被告吉林省兴田置业有限公司的意思表示，所以应当认定是合法有效的商品房买卖合同。靳亮在2014年9月20日已经装修入住实际占有，第三剩余92978元房款靳亮可以交付执行法院，靳亮购买的房屋没有办理登记并不是靳亮的原因，主要是吉林省兴田置业有限公司的过错造成的。
被告长春市汇鹏小额贷款有限公司（以下简称：汇鹏公司）、吉林省龙兴文化传播有限公司、吉林市龙兴集团有限公司、吉林市兴田置业有限公司（以下简称：兴田公司）、桦甸市龙兴物贸有限公司、舒兰龙兴房地产开发有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司、吉林省龙兴集团奈奇生态食品有限公司、桦甸市龙翔橡果开发有限责任公司、刘湃、孙海波均未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
汇鹏公司与兴田公司等借贷合同纠纷一案，长春市中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）长民四初字第31号民事调解书，确认：“一、吉林省龙兴文化传播有限公司于2015年5月20日之前偿还汇鹏公司借款1000万元，于2015年6月30日前偿还500万元，于2015年7月15日之前偿还500万元，于2015年7月15日前偿还500万元，于2015年8月15日前偿还500万元，于2015年9月15日前偿还1000万元，于2015年10月20日前偿还1300万元。如吉林省龙兴文化传播有限公司不能按期支付，剩余借款均一并提前到期。吉林省龙兴文化传播有限公司应立即向汇鹏公司偿还剩余借款本金并支付利息，二、吉林省龙兴集团有限公司、兴田公司、桦甸龙兴物贸有限公司、舒兰龙兴房地产开发有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司、吉林省龙兴集团奈奇生态食品有限公司、桦甸市龙翔橡果开发有限责任公司、刘湃、孙海波对吉林省龙兴文化传播有限公司以上借款及利息承担连带清偿责任；三、汇鹏公司在最高额3800万元内就桦甸龙兴房地产投资开发有限公司提供的房产（在第一顺位抵押权人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司享有的抵押权以外）以折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；四、各方当事人就本案再无其他争议”。该调解书生效后，因各被执行人均未履行给付义务，汇鹏公司向长春市中级人民法院申请执行。2015年9月29日，长春市中级人民法院查封了兴田公司开发的位于吉林省吉林市中兴街与通江街交汇处“兴田·上城”小区包括本案诉争两套房产在内的多套房产。查封期限：3年。
另查明：靳亮系兴田公司的职员。2012年5月1日，靳亮与兴田公司签订《兴田·上城商品房认购协议书》，约定购买兴田公司开发的位于吉林省吉林市中兴街与通江路交汇“兴田·上城”2号楼3层309号商品房，面积为102.76平方米，单价为5350元/平方米，总房价为549766元。2013年5月1日靳亮向兴田公司缴纳10000元定金。2014年9日靳亮入住诉争房屋。2016年3月29日靳亮又向兴田公司交纳5000元购房款。当日兴田公司出具了一份情况说明，内容为“员工靳亮在兴田商城项目购买2号楼309号房源，在2012年4月2日以销售表单价5350元，面积102.76平方米签署认购协议，后经公司董事长、孙总讨论研究，现将此套房源按销售表价的8折重新签署，因此房源测绘后面积为105.25平方米，即总价为563088元，重新签署价格为450470元”。靳亮另提供2014年其与兴田公司签订的《借款协议》一份，该协议约定：兴田公司向靳亮借款150000元，借款期限36天，借款月利率3%，同时兴田公司用其公司所开发的“兴田·上城”的商品房住宅7号楼A单元2615号房屋作为该笔借款的抵押。兴田公司于次日向靳亮出具一张收借款150000元的收据。靳亮提供《三险一金结算表》，证明截止到2016年3月兴田公司欠其工资、公积金等共计178386.5元。靳亮同时提供2016年4月13日吉林省兴田置业有限公司出具《关于我公司靳亮同志购房事宜法庭出面回复》，用以证明因其先后借给吉林省兴田置业有限公司的15万元、5000元以及截至2016年3月31日的三险一金和工资共计357492元，吉林省兴田置业有限公司同意用该债务顶抵靳亮所购商品房款项。庭审时，靳亮称愿意将剩余的9万元房款交付执行部门。靳亮庭审提供了房屋登记、合同备案信息查询结果一份，用以证明：截止到2016年5月20日止靳亮在吉林市没有任何其他房产登记，靳亮只购买了诉争一套房屋的事实。
上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。
本院认为：靳亮与兴田置业公司签订的《兴田·上城商品房认购协议书》系双方真实意思表示，应为有效协议。对于靳亮提供的两份《情况说明》均为兴田置业公司出具的，但出具时间发生在诉争房屋被查封之后，兴田公司该处分行为有侵犯了执行人的利益的嫌疑，故兴田公司对于房价8折和用靳亮的三险一金、15万元债权与房款折抵的处分行为不能成立，本院对此不予认定。经释明，因靳亮仅同意交付9万元房款作为剩余房款交付给法院执行，因此本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。同时，因靳亮目前已经交付的购房款1.5万元未达到全部房款的50%，故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定。因此，靳亮对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应诉争房屋被执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告靳亮的诉讼请求。
案件受理费8050.00元，由原告靳亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 王 欣
代理审判员 姜晓涛
人民陪审员 陈大为
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 李 派