赵新宇与单桂芬案外人执行异议案
赵新宇与单桂芬案外人执行异议案
吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：赵新宇。
委托诉讼代理人：宗丽娜、吴殿库，吉林熠融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：单桂芬。
委托诉讼代理人：姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。
原审第三人：吕丹。
原审第三人：张笑风。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵新宇的上诉请求：1、要求二审法院撤销(2016)吉0182民初973号民事判决，依法改判停止对坐落在榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室的执行，确认该房屋归上诉人所有。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院查清的事实和适用的法律与判决结论相互矛盾。原审法院判决主文经审理查明论述：2014年11月17日上诉人与被上诉人吕丹、张笑凤签订了房屋买卖合同，合同约定张笑凤、吕丹将坐落在榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室卖给赵新字，房屋价款是80万元人民币，付款方式为笔下交齐。2014年12月1日前吕丹、张笑凤协助办理产权过户手续。赵新宇占有房屋后于2015年3月22日与案外人靳冬雪签订房屋租赁合同，行驶了对该房屋收益权。另据被上诉人张笑凤辩称2015年春节后赵新字多次联系过他，因为张笑凤没在家没有联系上。从原审判决已经查清的事实可认定以下四个事实：1、2014年11月17日赵新字与张笑凤、吕丹签订了书面的房屋买卖合同一份。2、2015年3月22日赵新字与靳冬雪签订了租赁合同。3、张笑凤自认收到的房价款是现金80万，与合同约定的笔下交齐相互认证。4、未办理产权过户是因为赵新字多次联系不上，不予配合。那么原审法院适用的法律是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定二十八条。该法条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。符合下列情形的且其权利能够排除执行。人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面合同。(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。(三)已经支付全部价款。(四)非因买受人的原因未办理产权过户手续。该法是对执行异议成立与否的强制性衡量标准，那么在本案中法庭查清的事实是书面的房屋买卖合同签订时间是2014年11月17日，赵新宇占有房屋行使物权处分权将房屋子2015年3月22日出租给靳冬雪，被上诉人单桂芬申请诉讼保全后法院于2015年4月做出了(2015)榆民初字第1129号民事裁定。对上诉人的购买房屋予以查封，可见合同的形成时间和赵新字对该房屋的占有时间均在查封之前，并已经租赁给案外人靳冬雪。张笑风自认已经收到了全部房屋价款，说明赵新宇已经支付了全部房屋对价，未能过户是因为张笑凤联系不上不履行合同义务，上诉人对此没有过错。综上，法院已经查清的事实完全符合了案外人执行异议之诉的全部法定条件，原审法院却做出了适用法律规定之外的判决结论，而这个结论得出的依据是张笑凤与吕丹的离婚协议约定，其二人的任何约定对上诉人都没有约束力，当然也不能以此来改变案件事实和法律的适用，所以请二审法院查清事实，给予改判。
单桂芬辩称，一、原审法院认定上诉人与吕丹、张笑风签订的合同仅是对上诉人提供证据的陈述，并没有在判决主文中认定合同效力。原审判决在本院认为中论述：”原告赵新宇与第三人吕丹张笑风虽然签订了房屋买卖合同，但双方未及时到房管部门办理产权过户手续，且2015年5月14日第三人吕丹与张笑风离婚时双方仍分割该房屋，将该共有房屋归张笑风所有，应视为物权没有转移。故对原告要求停止对榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室的执行，解除对该房屋的查封并要求确认所签订的房屋买卖合同合法有效，房屋归原告所有的诉讼请求不予支持。”据此可以看出，对合同效力都没有认定的情况下，如何能认定合同已经履行。上诉人提出的所谓判决认定的事实只是上诉人的自行主张。二、本案被答辩人的证据根本不能支持其请求，原审判决驳回其诉讼请求正确。本案是执行异议之诉案件，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议规定》)进行审查，只有符合《异议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，才有可能支持其申请，但通过一审被答辩人的举证可以看出，被答辩人的证据完全不符合该条款的规定，理应驳回其诉请。具体理由如下：(一)被答辩人所提交的《买卖协议》根本不是合法有效的书面买卖合同。所谓合法有效，必须是双方当事人的真实意思表示，以当事人的真实意愿为前提。并且应符合履行的基本要件。而本案中，被答辩人提供的买卖协议中根本没有体现房屋何时交付，更没有约定款项何时结清。完全不符合不动产交易应具体的基本要件。可见，这份协议是恶意串通形成的、是有其他目的的，根本不是当事人之间的真实意思表示，不符合合同构成要件，不是合法有效的书面合同。(二)被答辩人没有证据证明已经合法占有使用房屋。关于占有，被答辩人在此前庭审中，仅要求所谓的承租人靳冬雪出庭作证，证明房屋已经实际占有并出租给靳冬雪。靳冬雪此前两次证实的内容相矛盾，同样问在何地点签订的合同，上一次回答在朋友王红梅家，而这一次说在租赁房屋内签订的。同时，二份租赁合同原件都在被答辩人手中，不符合常理。同时，通过两份协议上“靳冬雪”的签字，明显看出不是一个人书写。再者，证人靳冬雪称搬入租赁房屋的时间是2015年4月下旬，租赁合同的落款时间是3月20日，这完全不符合常理。且单桂芬多次到涉案房屋所在地去，并将房屋门缝上贴上胶带纸，至2015年12月16日上次开听证会前一天仍然是这样的状态，根本没有人开过门，说明一直没有人在此居住。这些事实证明被答辩人所提供的承租人完全虚假，是被答辩人与第三人之间的串通的。更重要的是，被答辩人未能提供签订房屋买卖协议时是如何交付、合法占有的房屋，而单桂芬提供的证人证言证明吕丹夫妻于2015年4月仍然在此居住。同时，在原审庭审中，单桂芬陈述2015年4月到此房屋去时，张笑风在家。张笑风当庭表示：“我在家，我没有跟你对话。”这说明张笑风自认在2015年4月仍然在此居住。可见，被答辩人与第三人之间完全是在恶意串通。租赁合同完全虚假，不能证明其合法占有。(三)被答辩人没有任何证据证明实际付款。被答辩人在本案中未提供任何证据证明已经实际付款。这是本案最重要的一点。在原审庭审中被答辩人对房屋买卖是这样陈述的：“2014年10月末，我去清华帝景溜达看房子，看这房子贴着电话号，我就给房主打电话，她要85万，我就上楼看房子，后讲到80万，带家电，我与张笑风夫妻并不认识，双方协商一致，过几天就来签的合同，一次性付的80万元现金。当时房屋没交，过完年让张笑风交的房子，以后又找他更名过户，找不到了。”这样的陈述完全不符合常理。代理人认为，如果是正常的房屋买卖，可以先交纳一部分款项，另一部分余款在办理更名过户时付清，或者双方同时到产权登记部门直接办理更名过户手续、同时付全款。但无论何种方式履行，对于80万元金额的款项，理应有相关履行的凭证，或者转账凭证，或者取款凭证，或者至少应有出卖方的收据。被答辩人与张笑风夫妻根本不认识的情况下，怎么会将80万元现金交付却不要任何凭证。还让张笑风夫妻继续在此居住？这样的主张没有任何证据支持是无法让人相信的。所以，被答辩人根本没有履行付款义务，不符合《异议规定》第二十八条所规定的付款要件。(四)被答辩人没有证据证明非其原因未办理更名过户。本案中，第三人吕丹、张笑风一直是可以找到的，被答辩人自认房屋是2015年2、3月份由张笑风交付的，那么当时为什么不直接要求张笑风配合办理更名过户。在张笑梅起诉吕丹借款案时，吕丹到法院配合签字调解，说明吕丹、张笑风是可以找到的，为什么不要求他们办理更名过户呢。仅凭单方一句找不到不能认定其实际履行“找”的义务，更不能证明真的找不到。所以，没有办理更名过户是因为房屋买卖协议根本不真实，不存在履行，更不存在更名过户的可能。因此，被答辩人的证据根本不能证明其主张，理应驳回其诉请。三、答辩人单桂芬的提供的证据及客观事实足以驳回被答辩人的诉请。单桂芬原审时提交了与吕丹之间的多次通话录音及短信，证明吕丹多次表示房屋是自己的。同时证人出庭作证证实2015年4月吕丹和张笑风仍然居住在涉案房屋。根本不存在房屋转让的情况。而且，吕丹与张笑风在离婚协议中明确约定涉案房屋归张笑风所有，如果已经出卖的房屋，为什么在离婚协议上还约定归张笑风呢。再者，张笑风的妹妹张笑梅(张笑梅系榆树法院的法官)，已经将涉案房屋轮侯查封，如果他们都认为房屋已经卖给他三方了，为什么还给轮侯查封呢？而且，张笑梅诉吕丹的案件的裁定上明确房屋由吕丹实际占有使用、由其保管，如果不是吕丹的房屋，为什么如何确认？所以，种种事实均表明涉案房屋根本不存在买卖的情形。综上，答辩人认为，被答辩人提供的证据根本不能证明其房屋买卖协议履行的主张。完全是被答辩人与第三人在滥用诉权，恶意阻止单桂芬的合法执行。这样的恶意行为不应得到支持。请贵院秉公执法，尽快驳回被答辩人的无理请求，以维护单桂芬的合法权益。
赵新宇向一审法院诉请：要求立即停止对榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室的执行，解除对该房屋的查封；要求确认原告与吕丹、张笑风所签订的房屋买卖合同合法有效，房屋归原告所有。案件受理费由吕丹、张笑风承担。事实与理由为：被告吕丹与张笑风是夫妻关系。2014年11月17日，被告吕丹、张笑风与原告签订房屋买卖合同，被告吕丹、张笑风将坐落在榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室面积148.28平方米按房价格为80万元卖给原告，支付方式笔下交齐，被告吕丹、张笑风于2014年12月1日前办理过户手续。合同签订后，被告吕丹、张笑风已经将房屋交付给原告，原告已经交付价款并实际占有该房屋，并将房屋出租给案外人靳冬雪使用。2015年4月，被告单桂芬因为吕丹、张笑风欠其款提起民事诉讼，2015年4月22日，榆树市法院做出（2015）榆民初字第1129号民事裁定，查封了涉案房屋。2015年6月30日，单桂芬申请执行。原告提出执行异议，主张对该房屋所有权。榆树市法院做出了（2015）榆执异字第31号执行裁定，驳回了原告的异议请求。综上，原告与吕丹、张笑风所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家强制性规定，虽然未办理产权过户手续，只是没有发生物权变动，但根据物权法规定不影响合同效力，何况该房屋原告已经支付合理全部价款并实际占有和使用。未办理产权过户手续是吕丹、张笑风的原因，原告并无过错。
一审法院经审理查明：2014年12月，原告赵新宇与第三人吕丹、张笑风签订房屋买卖合同，约定吕丹、张笑风将双方共同所有的坐落在榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室（面积148.28平方米）房价款为80万元卖给原告赵新宇，支付方式一次性交齐，第三人吕丹、张笑风于2014年12月1日前协助办理过户手续。当时交现款80万元没有收据。此后，赵新宇以张笑风名义缴纳了该房的水电费、物业费、取暖费。2015年3月22日，原告赵新宇与靳冬雪签订房屋租赁合同，赵新宇将该房屋租给靳冬雪使用。2015年4月，被告单桂芬因为吕丹、张笑风欠其款提起民事诉讼，2015年4月22日，榆树市法院做出（2015）榆民初字第1129号民事裁定，查封了涉案房屋。2015年6月30日，单桂芬申请执行。原告赵新宇提出执行异议，主张对该房屋所有权。榆树市法院做出了（2015）榆执异字第31号执行裁定，驳回了原告的异议请求。现原告要求判决立即停止对榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室的执行，解除对该房屋的查封；要求确认原告与吕丹、张笑风所签订的房屋买卖合同合法有效，房屋归原告所有。案件受理费由第三人吕丹、张笑风承担诉来本院。
一审法院认为：原告赵新宇与第三人吕丹、张笑风虽然签订了房屋买卖合同，但双方未及时到房管部门办理产权过户手续，且2015年5月14日，第三人吕丹与张笑风办理离婚手续时，双方仍分割该房屋，将该共有房屋归张笑风所有，应视为物权没有转移。故对原告要求停止对榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室的执行，解除对该房屋的查封并要求确认所签订的房屋买卖合同合法有效，房屋归原告所有的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条和最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零八条的规定，经本院第二十六次审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告赵新宇的诉讼请求。案件受理费11，800.00元，由原告承担。
二审法院经审理查明：赵新宇向一审法院起诉称“2014年11月17日，赵新宇与吕丹、张笑凤签订了房屋买卖合同，合同约定张笑凤、吕丹将坐落在榆树市清华帝景小区4号楼2单元704室卖给赵新字，房屋价款是80万元人民币，付款方式为笔下交齐。2014年12月1日前吕丹、张笑凤协助办理产权过户手续。赵新宇占有房屋后于2015年3月22日与案外人靳冬雪签订房屋租赁合同，行驶了对该房屋收益权”，赵新宇并且提交一系列证据欲证实以上诉称的事实。2015年4月，单桂芬因为与吕丹、张笑风之间存在民间借贷纠纷，向吉林省榆树市人民法院提起民事诉讼，2015年4月22日，吉林省榆树市人民法院做出（2015）榆民初字第1129号民事裁定，查封了涉案房屋。单桂芬与吕丹、张笑风之间的民间借贷纠纷判决书发生法律效力后，于2015年6月30日，单桂芬向吉林省榆树市人民法院申请强制执行。在执行过程中，赵新宇提出执行异议，主张对该房屋享有所有权，要求停止执行。吉林省榆树市人民法院做出了（2015）榆执异字第31号执行裁定，驳回了赵新宇的异议请求，赵新宇又向吉林省榆树市人民法院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合全案证据，赵新宇的请求不符合上述规定，故此赵新宇的上诉请求本院不予支持，综上，一审判决虽然在事实认定方面存在瑕疵，但是结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800.00元由赵新宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 王君伟
代理审判员 邢春鹤
二〇一七年四月一日
书 记 员 高 飞