张羽与吴士加申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
张羽与吴士加申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
江苏省泰州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：张羽。
委托诉讼代理人：周家乐，江苏苏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴士加。
委托诉讼代理人：程晓军，江苏中毅律师事务所律师。
原审第三人：陈锐。
原审第三人：陈佳。
上诉人张羽因与被上诉人吴士加、原审第三人陈锐、陈佳申请人执行异议之诉一案，不服靖江市人民法院(2017)苏1282民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
张羽上诉请求：撤销一审判决，直接改判或发回重审；由吴士加承担上诉费用。事实和理由：一审认定吴士加支付了全部房款并无事实依据。吴士加在法院采取财产保全措施之前未办理过户登记手续明显属于自身过错。
吴士加辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院查明事实，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
第三人陈锐、陈佳未到庭亦未陈述。
一审法院认定事实：陈锐、陈佳系夫妻关系，共同拥有靖江市江平路325号荣盛香樟园X幢XXX室房屋，房屋所有权证号分别为靖房权证城字第××1号。2017年2月24日，吴士加通过靖江市美家房产信息咨询服务部与陈锐、陈佳签订房屋买卖合同一份，合同约定：吴士加购买陈锐、陈佳所有的上述房屋（含面积约5㎡的车库及室内设施），合同总价94万元。签订协议时支付定金5万元，剩余房款89万元在2017年3月2日前付清，陈锐、陈佳于3月2日搬出此房。合同签订后，吴士加于当日按约给付了陈佳购房定金5万元，同月28日，吴士加又给付陈锐房款25万元，陈锐、陈佳于当日向江苏长江商业银行还清了该房屋上所办理的全部按揭贷款本息共计236800.24元，3月1日，吴士加付清余款64万元，陈锐、陈佳出具了收条，并将房屋所有权证及国有土地使用权证、水电使用卡等通过中介交付给吴士加。腾空房屋后于同月4日向吴士加交付了房屋钥匙。此后吴士加交纳了该房屋相关物业费、公共能耗费、垃圾清运费、水费等。
另查明，2017年3月1日，陈锐、陈佳在江阴市公证处办理了授权委托书公证，委托书载明委托人陈锐、陈佳系夫妻，共同拥有靖江市江平路325号荣盛香樟园X幢XXXX室房屋，现经慎重考虑决定将上述房地产转让，委托人夫妇因工作繁忙没有时间办理产权登记、过户手续，故全权委托吴士加办理上述房地产的产权转让登记、调阅档案和过户等相关手续等等。江阴市公证处于当日出具了（2017）锡澄证民内字第694号公证书。2017年3月7日，吴士加以陈锐、陈佳的委托代理人名义与孙美兰签订存量房买卖合同，约定将案涉房屋出售给孙美兰。2017年3月8日，孙美兰与吴士加欲办理不动产登记，因案涉房屋被靖江市人民法院查封而未能过户，后与孙美兰协商解除了房屋买卖合同，共同向靖江市房屋交易管理中心撤回了存量房买卖合同网上备案登记。
又查明，因陈锐失去联系，其多个债权人向靖江市人民法院提起诉讼。2017年3月6日张羽起诉陈锐、陈佳夫妇民间借贷纠纷，申请了财产保全，案号为（2017）苏1282民初1341号，靖江市人民法院于3月8日查封了案涉房屋，3月9日，张羽申请撤诉并申请解除财产保全，该院解除了对该房屋的查封。同日杨杰申请诉前保全，靖江市人民法院作出（2017）苏1282财保3号裁定查封了上述房屋，后来杨杰提起诉讼，案号为（2017）苏1282民初1562号，审理过程中杨杰申请撤回财产保全，该院于5月4日作出（2017）苏1282民初1562-2号裁定书，随即解除对案涉房屋的查封。2017年3月13日华跃东起诉陈锐夫妇并申请财产保全，案号为（2017）苏1282民初1493号，靖江市人民法院查封案涉房屋后被告提了执行异议，2017年5月15日该院作出（2017）苏1282执异13号裁定书，裁定中止对该房屋的执行，华跃东在收到裁定书后十五日内未提起执行异议之诉。张羽于2017年4月11日起诉陈锐夫妇，案号为（2017）苏1282民初2257号，诉讼过程中提出财产保全申请，靖江市人民法院于5月4日查封案涉房屋。吴士加提出执行异议，该院于2017年6月21日作出（2017）苏1282执异18号裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，张羽在收到裁定书十五日内提起了诉讼。
一审法院认为，吴士加与陈锐、陈佳签订房屋买卖合同，支付了全部价款，吴士加取得了房屋钥匙，办理了物业的入住手续，均发生在人民法院查封之前，应视为实际占有涉案房屋，未办理房屋过户登记是吴士加自身以外的原因造成。吴士加以代理人的名义与孙美兰签订房屋买卖合同，因案涉房屋被查封而未能办理过户，后双方协商解除了合同并向房屋交易管理中心申请撤回存量房买卖合同网上备案登记，故案涉房屋实际权利人应为吴士加。综上，吴士加就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回张羽的诉讼请求。案件受理费80元，由张羽负担。
本院二审期间，吴士加提供如下证据：案涉房屋8月和10月交纳电费发票3张，银联商务签购单，6-11月份交纳水费发票3张，用于证明案涉房屋一直由吴士加居住使用。
张羽发表质证意见称，对以上证据的真实性没有异议，但上述发票是在法院查封之后产生的，且结合相关发票，户主仍然为陈锐、陈佳，任何人都可以代其交纳水电费，以上证据并不能证明吴士加实际占有该房屋。
本院认证如下：对上述证据的真实性、合法性予以认可，但该组证据形成于法院查封之后，对吴士加实际占有该房屋不具有证明力，不予采纳。
二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结"。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽然不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但是符合下列条件，仍然享有排除强制执行的民事权利：一是案外人与被执行人签订了买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理过户登记手续并非案外人的过错。
本案中，吴士加与陈锐、陈佳于2017年2月24日签订房屋买卖合同一份。吴士加分三次支付了购房款：2017年2月24日支付5万元、2017年2月28日支付25万元、2017年3月1日支付64万元。吴士加虽未提交直接转账给陈锐、陈佳的证据，但其提供了2017年2月24日金额为5万元的长江商业银行活期取款回单、2017年2月28日长江商业银行活期转账回单、陈锐和陈佳三次收款的收条、2017年2月28日陈锐长江商业银行还款（房贷）凭证客户联、靖江市美家房产信息咨询服务部工作人员朱丽君的情况说明、江苏长江商业银行转账记录，上述证据已形成证据链条，达到高度盖然性的证明标准，应当认定吴士加支付了全部房款。吴士加于2017年3月4日取得了案涉房屋钥匙，已实际占有案涉房屋。因陈锐、陈佳延迟腾房，双方约定将购房款中的1万元作为押金存于中介处，后陈锐、陈佳以未拿取1万元押金为由不愿意配合办理过户手续，不能以此认定吴士加对未办理案涉房屋过户登记手续有过错。对于办理委托公证一事，吴士加系为了避免购房风险，且系购房中介人员办理，亦不能以此证明吴士加存在过错。张羽在上诉状中侧重于从情理上推测、阐述吴士加对未办理房屋过户登记手续存在过错，但未能提供充分证据证明自己的主张，本院不予支持。故吴士加对案涉房屋享有排除强制执行的民事权利。
综上所述，张羽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张羽负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁正明
审 判 员 赵 旭
审 判 员 刘春生
二〇一七年十二月二十日
法官助理 王露露
书 记 员 缪雯青