漳州市天顺物业服务有限公司诉吕文啟（启）执行人执行异议之诉案
漳州市天顺物业服务有限公司诉吕文啟（启）执行人执行异议之诉案
福建省长泰县人民法院
民事判决书
原告:漳州市天顺物业服务有限公司。统一社会信用代码：913xxx193088X3。
法定代表人：周建，总经理。
委托诉讼代理人：林明凯，福建律睿律师事务所律师。
被告:吕文啟（启）。
委托诉讼代理人：陈小明，福建理则达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈慧君，福建理则达律师事务所律师。
原告漳州市天顺物业服务有限公司（以下简称：天顺物业）与被告吕文啟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林明凯、被告委托诉讼代理人陈慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
漳州市天顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令准许继续执行漳州翔球房地产开发有限公司所有的址在福建省长泰县官山开发区景观大道玉鹭商城2栋407室房产；2.受理费由被告承担。事实和理由：原告诉漳州翔球房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，在该案诉讼期间，原告申请法院对漳州翔球房地产开发有限公司所有的址在福建省长泰县官山开发区景观大道玉鹭商城2栋407室的房产予以保全，长泰法院于2016年10月17日作出（2016）闽0625民初1493号之一民事裁定书，裁定查封上述房产。2017年2月27日，长泰法院作出（2016）闽0625民初1493号民事判决书，判令：一、漳州翔球房地产开发有限公司应支付漳州市天顺物业服务有限公司物业服务费与服务补贴、前期开办费共计265178.9元及违约金（违约金自2016年7月28日起按日万分之一计至实际还款之日止）；二、漳州翔球房地产开发有限公司应支付漳州市天顺物业服务有限公司2016年6月份至9月份的物业费补贴32000元及违约金（违约金自2016年9月20日起按日万分之一计至实际还款之日止）。后漳州翔球房地产开发有限公司未履行生效判决确定的义务，原告申请法院对该案强制执行。在该案强制执行过程中，被告吕文啟于2017年8月24日以玉鹭商城2栋407室房产已于2013年被其以115590元向漳州翔球房地产开发有限公司购得、且支付了全部房款并实际占有房屋为由，对法院查封上述房产提出执行异议。2017年12月22日，长泰法院作出（2017）闽0625执异14号执行裁定书，裁定中止对址在福建省长泰县官山开发区景观大道玉鹭商城2栋407室房产的执行。原告认为，原告在2011年至2015年间是本案讼争标的房产所在的玉鹭商城的物业管理服务单位，被告从未办理装修、水电、交付、入住等物业服务手续，更未向原告交纳任何物业费。被告吕文啟与漳州翔球房地产开发有限公司签订的所谓购房“协议书”，无房产面积、单价、交房时间、开发公司法定代表人签章等基本要素，不是合法有效购房协议；被告在案外人异议申请中提交的《声明》也明确自认“鉴于买受人自身原因无法签订……”，无法签订房屋买卖合同是导致无法备案及过户登记的根本原因，也就是即便签订购房协议真实，未办理过户登记的原因也在买受人即被告吕文啟自身过错；被告提供的房款收据不是有效的购房发票，无法证实其支付房款的真实性。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四个条件中的任意一条都不符合，明显不足以排除执行。长泰法院（2017）闽0526执异14号执行裁定书缺乏事实和法律依据，明显错误。为维护原告合法权益，故具状起诉，请求判如所请。
吕文啟辩称，天顺物业的诉讼请求没有事实和法律依据。被告在讼争房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有该不动产，被告对讼争房屋未能及时办理过户手续不存在过错，被告是讼争房屋的实际所有人。被告对讼争房屋享有物权期待权，请求依法予以驳回。
原告围绕诉讼请求依法提交了诉讼证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的（2016）闽0625民初1493号民事判决书、（2016）闽0625民初1493号之一民事裁定书、法律文书生效证明、执行案件通知书、（2017）闽0625执异14号执行裁定书、声明书、被告提供的银行卡转账明细表、案件受理通知书，双方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的协议书、购房首付款和尾款收款收据、水电费代收凭证、购房款收款收据、维修金收款收据、漳州市地税局的发票、消防安全责任书、业主入住公约等均有异议，本院分别认证如下：吕文啟与漳州翔球房地产开发有限公司签订的《协议书》，可以证明吕文啟向漳州翔球房地产开发有限公司认购玉鹭商城2号楼407室，购房总价115590元；漳州翔球房地产开发有限公司出具的两张收款收据、维修金收款收据、水电费代收凭证、，可以证明漳州翔球房地产开发有限公司分别于2013年2月1日和2013年4月17日向吕文啟收取购房款55590元和60000元，2013年8月12日代收水电费600元、收取购房款和代收费用5435元、2014年4月17日收取维修金1445元；漳州市地税局的发票，可以证明吕文啟向福建广电网络集团有限公司长泰分公司交纳了建设费280元；消防安全责任书、业主入住公约可以证明吕文啟作为业主向物业公司作出的承诺。
本院经审理认定事实如下：漳州市天顺物业服务有限公司于2016年9月20日对漳州翔球房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案提起诉讼，并于2016年9月25日申请财产保全，本院以（2016）闽0625民初1493号之一民事裁定书裁定：查封漳州翔球房地产开发有限公司所有的址在福建省长泰县官山开发区景观大道玉鹭商城2栋407室的房产。2017年2月27日，本院以（2016）闽0625民初1493号民事判决书判决：一、漳州翔球房地产开发有限公司应支付漳州市天顺物业服务有限公司物业服务费与服务补贴、前期开办费共计265178.9元及违约金（违约金自2016年7月28日起按日万分之一计至实际还款之日止）；二、漳州翔球房地产开发有限公司应支付漳州市天顺物业服务有限公司2016年6月份至9月份的物业费补贴32000元及违约金（违约金自2016年9月20日起按日万分之一计至实际还款之日止）。上述两项判决限于判决生效后十日内付清。判决书生效后，天顺物业申请强制执行，2017年8月24日，吕文啟对执行标的向本院提出书面异议，2017年12月22日，本院以（2017）闽0625执异14号执行裁定书裁定，中止对址在福建省长泰县官山开发区景观大道玉鹭商城2栋407室的房产的执行。2018年1月10日，天顺物业具状诉至本院，认为本院（2017）闽0526执异14号执行裁定书缺乏事实和法律依据，请求继续执行原冻结的执行标的。
另查明，吕文啟于2013年2月1日与漳州翔球房地产开发有限公司签订一份《协议书》，约定：1.买受人吕文啟向漳州翔球房地产开发有限公司认购玉鹭商城2号楼407室，购房总价为115590元；2.买受人应于2013年2月1日向出卖人支付购房款首付款55590元；3.买受人应于交房前向出卖人支付购房款尾款60000元。同日，双方又签订一份《声明书》，声明“鉴于买受人个人原因无法签订（商品房买卖合同），经协商双方同意，买受人吕文啟付清购房款，玉鹭商城2号楼407室房屋所有权为吕文啟所有，暂不签订（商品房买卖合同）”。2013年2月1日，吕文啟向漳州翔球房地产开发有限公司支付了购房首付款55590元，2013年4月17日，吕文啟向漳州翔球房地产开发有限公司支付了购房尾款60000元及维修金1445元，2013年8月12日，漳州翔球房地产开发有限公司向吕文啟代收水电费600元、收取购房款和代收费用5435元，2013年4月1日，吕文啟向福建广电网络集团有限公司长泰分公司交纳了建设费280元，2013年8月12日，天顺物业向吕文啟收取物业管理费等费用计2840.1元，同日，吕文啟签订了《消防安全责任书》和《承诺书》。
本院认为，从吕文啟提交的证据材料可以认定，在本院对长泰县官山开发区景观大道玉鹭商城2栋407室的房产进行查封之前，吕文啟就已经向漳州翔球房地产开发有限公司购买了该房产，支付了全部购房款，并实际占有和使用该房产，系该房产的实际所有权人。天顺物业提交的证据不足以证明吕文啟在购买房屋时存在过错。天顺物业的诉讼请求缺乏依据，本院依法不予支持。吕文啟的辩解有理，本院依法予以采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：
驳回漳州市天顺物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由漳州市天顺物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省漳州市人民法院。
审 判 长 黄丽新
人民陪审员 林振龙
人民陪审员 薛永来
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 杨耀昕