牛某某与沈某共有物分割纠纷二审民事判决书
牛某某与沈某共有物分割纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：牛某某。
委托诉讼代理人：林岩，北京市融道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈某。
委托诉讼代理人：张誉夕，北京万路律师事务所律师。
沈某起诉牛某某共有物分割纠纷一案，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初5028号民事判决后，牛某某不服提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终4904号民事裁定，将本案发回重审。发回重审后北京市西城区人民法院作出（2017）京0102民初21319号民事判决，牛某某不服向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
牛某某上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回沈某的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审法院认定《关于房屋所有权的婚前说明》（下称婚前说明）是真实的，与事实不符，与法律相违背，一审审理中的鉴定结果明显存在漏洞，存在严重问题，一审法院以此判决显然不具有公正性；北京市丰台区×××102号房屋（下称涉案房屋）不是我们共同出资购买，也没有证据证明沈某存在直接出资；沈某已经明确表示放弃涉案房屋，显然我出售涉案房屋与其无关，沈某无权提起本案诉讼；一审法院在无相关证据的情况下，枉法裁判房屋租金18万元，没有事实和法律依据。
沈某辩称：同意一审法院判决。一审法院特别慎重的进行了审理，所有事实证据多次进行审理调查取证，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。婚前说明是真实合法有效的，双方对涉案房屋进行了约定，按照法律规定应当确认房屋所有权属于双方共同所有。有关证据已经证实首付款是我的母亲所交，牛某某不承认与我是恋爱关系，也不承认认识我的母亲，只要看到一审庭审笔录就非常清楚了。
沈某向一审法院起诉请求：1、牛某某给付我卖房款710000元；2、牛某某给付我房屋租金120000元。
一审法院认定事实：2003年5月27日，沈炳华自其中国农业银行储蓄存折中支取50000元。同日，赵连英作为交款人向北京世纪景房地产开发有限公司（下称世纪景公司）支付订购金50000元。沈某持有2003年8月10日及2004年10月28日向牛某某存款各5000元的凭证。
2003年9月17日，牛某某（买受人）与世纪景公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：×××），约定由牛某某购买案涉项目中的第B幢01单元02号房、建筑面积72.56平方米、单价每平方米3840元，房屋总价款为278630元。世纪景公司收据显示牛某某作为交款人交纳148630元。2003年9月19日，牛某某取得北京市丰台区×××02号首付款发票一张，金额198630元。
2003年12月4日，牛某某（甲方）、交通银行北京分行天坛支行（乙方）、保证人北京市住房贷款担保中心签订借款合同。约定牛某某借款80000元，用于购买北京市丰台区×××02号住房。
牛某某持有2005年4月21日北京市丰台区×××02号房款发票一张，金额275136元。
2005年5月19日，世纪景公司（甲方）与牛某某（乙方）签订《商品房买卖合同》变更协议书（经济适用房），约定双方签订的编号为NO.×××号《商品房买卖合同》之约定，达成如下补充协议：所购买房屋的实测面积为71.65平方米，乙方所购房屋的房价款最终结算为275136元、商品房买卖合同中所属的房屋地址变更为×××02号。
2005年9月3日，北京市住宅公共维修基金专用收据（编号：NO.00595133）载明：付款单位世纪景公司代牛某某、住宅座落丰台区×××102号、款项公共维修基金5503元。
2006年4月12日契税证载明：纳税人牛某某，房地产位置北京丰台区×××102号，金额合计4127.04元，备注：减免税金额：4127.04元。
后牛某某取得了所购上述房屋的所有权证书（京房权证丰私字第XXXX号），该证书载明：房屋所有权人牛某某，房屋坐落丰台区×××102号，建筑面积71.65平方米、填发日期2006年6月6日；房屋所有权证书盖有经济适用房章；同时，记载有2006年11月17日的北京市住房贷款担保中心抵押登记信息，权利价值8万元。
沈某持有涉案房屋2006年9月的污水处理费收据以及自来水交费通知单及2006年10月27日向牛某某银行卡存款14000元的业务回单。
2009年7月15日，牛某某和沈某签订婚前说明一份，该说明载明：牛某某和沈某在北京市成寿寺地区共同购置一套经济适用住房，现就双方在婚姻登记之前说明此套住房的权属问题：坐落于北京市×××0102室的住房，双方各拥有此套住房的50%权利，特此说明！对于该说明中牛某某的签字，牛某某不予认可，申请对形成时间以及签名进行鉴定。法院依法委托北京民生物证科学司法鉴定所（下称司法鉴定所）进行鉴定。2017年11月23日，北京民生物证科学司法鉴定所出具终止司法鉴定通知书，以目前检验技术不成熟，暂不受理时间鉴定。对于签名部分，鉴定机构作出京民司鉴[2017]文鉴字第312号司法鉴定意见书，鉴定意见：检材上“牛某某”签名与样本上牛某某签名是同一人书写。
2011年10月14日，牛某某（出卖人）与案外人陈××（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：牛某某将涉案房屋出售给陈××。合同约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总计1405000元。
2011年10月27日，牛某某提前清偿了涉案房屋的贷款。
关于涉案房屋出租情况，沈某主张其母亲赵连英在2005年5月收房后，实际管理涉案房屋，并将房屋对外出租后将租金交给牛某某，同时向法庭提交了三份以沈炳华或赵连英为出租人的关于涉案房屋的《房屋租赁协议》，其中签署日期最早的一份租赁合同系2005年9月29日签订，该合同约定租期为2005年10月1日至2006年9月30日，租金每月2000元。牛某某不认可沈某的上述主张及证据，自认其在2005年年底收房，收房后将房屋对外出租，租金为2000至3000元不等，租金全部由牛某某自己收取。关于收房时间，双方均未向法庭提交证据。
庭审中，牛某某认可案涉证据中涉及的沈炳华、赵连英系沈某的父母。
一审法院认为，双方达成的不违反法律法规的协议，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
本案中，核心争议焦点：1、沈某、牛某某之间是否存在共同出资共同购买涉案房屋的协议，该协议是否实际履行；2、沈某实际出资比例与说明载明的权利比例不一致的情况，权利比例如何认定的问题；3、牛某某售房款金额以网签合同金额进行认定还是以牛某某与案外第三人签订的合同总金额进行认定；4、涉案房屋是否被牛某某长期出租，出租收益如何认定的问题。对于这四点问题，分别认定如下：
第一、法院认为，牛某某和沈某签订婚前说明一份，该说明载明：牛某某和沈某在北京市成寿寺地区共同购置一套经济适用住房，现就双方在婚姻登记之前说明此套住房的权属问题：坐落于北京市×××0102室的住房，双方各拥有此套住房的50%权利，特此说明！该说明已经清晰的载明了双方共同购置涉案房屋、各自享有涉案房屋50%权益的合意。
但牛某某以沈某、牛某某系普通朋友关系，不可能签署婚前说明；婚前说明也不是牛某某本人签字，即便是本人签字也是沈某想方设法制作的，不是牛某某真实意思表示；涉案房屋系牛某某一人出资购买，沈某未支付购房款等多项理由进行抗辩。
沈某出示了其亲属代为支付涉案房屋订购金的收据复印件，经与涉案房屋的开发商即第一手出卖人世纪景公司核实，该公司确认了该收据的真实性，同时表示订购金一般在正式买卖合同签订时转化为首付款，这也与牛某某再行支付148630元，而取得了198630的首付款发票相吻合。牛某某在原一审庭审中抗辩由于个人工作忙的原因，将50000元订购金以现金方式支付给沈某的母亲赵连英，委托其代为交纳。对此，牛某某没有提供证据予以支持，相反，沈某出示了其亲属于交纳订购金当日自银行取款50000元的证据。故该笔款项，可以认定系沈某方交纳。除此之外，沈某还出示了在订购金交纳后，房屋建成交付前，向牛某某存款10000元的凭证，牛某某对此不予认可，但未提出相反的证据，且结合沈某、牛某某后续补签了共同购房的说明，法院对沈某所主张的该笔10000元系购房出资的主张予以认定。此外，沈某主张还给过牛某某8100元，对此，沈某未提供证据，法院不予认定；沈某主张退给租户2000元，是关于房屋出租的问题，与出资购买房屋款项的性质不同，且没有证据，故不予认定。
结合婚前说明、涉案房屋订购金收据、沈某给牛某某汇款凭证，以及庭审中牛某某自认存在沈某父母将涉案房屋予以出租的情况，牛某某主张沈某、牛某某之间系普通朋友关系、二者之间签订婚前说明不符合常理的抗辩不能成立。
第二、对于购买涉案房屋的首付款为198630元，按揭贷款80000元，且还有其他费用支付的情况下，沈某直接出资不足以首付款二分之一时，沈某、牛某某的权利比例如何划分的问题。对此，沈某主张，涉案房屋原本只打算支付20%的首付款，剩余部分全部进行贷款，但后来，牛某某向其亲属借款10万元用作首付，剩余部分进行了按揭贷款。但沈某同意承担该笔债务的百分之五十、亦认可涉案房屋的租金中的部分偿还的房屋贷款。对此，法院认为，一般情况下，共同出资购房的，共同购房人之间约定的房屋权益比例一般与出资比例相一致。但在先有约定，后出资购买房屋的情况下，会存在最终实际出资与协议约定不符的情况，这个情况下，往往依据实际的出租比例确定房屋权益的比例。但本案的情况为先出资购房，后补签共同购房协议的情况，也就是说在签订前述婚前说明时，购买涉案房屋所需的金额已经确定，购买之时，款项支付的情况也已发生完毕，对于补签的说明仍与实际出资情况并不完全吻合的问题，沈某的解释为为了共同购房由牛某某代为向他人借款。对此，法院认为，沈某的解释与后签订的婚前说明能够彼此印证，前后统一。故对说明中载明的房屋权益比例予以认定，同时对该笔债务的自认不持异议。现牛某某主张所有款项系其一人出资，明显与前述婚前说明及订购金收据不符，法院不予采信。
第三、现涉案房屋已经被牛某某出售，当事人对房屋的权益自动转化为对售房款的权益，双方婚前说明就房屋权益的划分比例自动及于售房款。对于本案中，售房款金额的认定，在原一审诉讼中，牛某某自认售房款金额为142万元，在本案庭审中，牛某某主张售房款为88万元，其余是装饰装修及配套设施的作价。对此，法院认为，88万元折合每平米房价一万两千余元，明显低于市场价格，且88万元的房屋却给予50余万元的装修，亦不符合常理，而且为避税等因素，实践中，签订两个成交金额的阴阳合同十分常见，加之在原一审中牛某某的自认，牛某某现主张售房款为88万元的抗辩不能成立。但本案确实存在牛某某出示的合同与原一审中自认的金额存在不一致，现牛某某出示的合同载明总成交金额为1405000元，原庭审中自认为142万元。对此，法院认为，这个数字之间差额不大，对于多年前的售房金额记忆不清亦不违反常理，鉴于此，法院认定涉案房屋的出售金额为1405000元。
第四、关于涉案房屋是否长期出租，出租收益如何认定的问题。在原一审诉讼中，牛某某自认2005年年底收房，从未自住，陆续出租，中间空置过一段时间，对外出租最高三千元，最低两千元，租金由其一人收取；因沈某家曾将涉案房屋换锁出租，因此引发报警。在本案庭审中，牛某某认可2006年10月23日沈炳华出租涉案房屋的情况即前述引发报警的出租情况，该租赁合同中约定月租金为2500元。此外，沈某出示的此前的出租合同中约定的月租金为2000元。与此同时，沈某出示了2006年10月27日向牛某某存款14000元的存款凭证。结合牛某某的自认以及沈某的举证，涉案房屋在收房初期的出租的月租金金额为2000至2500元。考虑北京房屋出租市场的情况，租金基本处于上涨的情况，但由于房屋自身等情况，上涨的幅度和金额难以确定，但同时考虑房屋出租有衔接的过程，也不排除空置的情况。综合考虑上述两方面一增一减的因素，法院酌情确定涉案房屋自收房到售出期间的租金收益金额为180000元。
现牛某某表示如果认定协议有效的基础上，要求分摊购房款、贷款、契税以及公共维修基金、担保费等为购房的支付的费用。现沈某同意抵扣为购房由牛某某代为向个人所举债务以及8万元房贷及利息部分。
购买涉案房屋款项的支付情况：首付款198630元、贷款本息合计98061.55元，担保服务费507元、契税4127.04元、公共维修基金5503元，合计306828.59元。经前述查明，沈某交付订购金50000元，在房屋交付前分两次给牛某某共计交付10000元。该60000元应认定沈某首付款出资，沈某还应分担首付款39315元；分担税、费及公共维修金5068.52元。贷款本息98061.55元应自180000元房租中予以扣除，再行分割。据此，一审法院于2018年2月27日判决：一、自判决生效之日起十五日内，牛某某给付沈某房屋出售款六十五万八千一百一十六元四角八分；二、自判决生效之日起十五日内，牛某某给付沈某房屋租金四万零九百六十九元二角二分；三、驳回沈某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审补充查明，2011年10月27日，牛某某向北京市住房贷款担保中心交纳担保服务费507元。
另，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。牛某某提交：1、短信照片打印件4页，用以证明婚前说明不是真实的、婚前说明已经撕毁、沈某对涉案房屋已经放弃；2、银行存款凭条十二份，用以证明沈某没有购买涉案房屋的能力、沈某已经收到牛某某给付超过10万元。沈某的质证意见为：证据1的真实性、证明目的均不予认可，沈某没有放弃涉案房屋产权，婚前说明也没有撕毁；证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的，称这些银行存款凭条显示的款项问题已经在其他法院诉讼解决，涉案房屋房款是沈某父亲支付，且沈某是有工作的，不是没有收入。
本院审理中，经询，牛某某称事实上根本不存在其与沈某签订的婚前说明。
本院认为：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
关于婚前说明是否真实有效的问题，审理中沈某提交其与牛某某签订的婚前说明，用以证明双方对涉案房屋产权问题进行了约定即双方各拥有涉案房屋的50%权利，虽牛某某对该婚前说明上其签名的真实性不予认可，申请对该签名及形成时间进行鉴定，关于形成时间问题，司法鉴定所以目前技术不成熟，暂不受理时间鉴定，关于签名真伪问题，司法鉴定所鉴定结论为该婚前说明上“牛某某”签字与牛某某提交的样本上“牛某某”签字为同一人书写，故一审法院据此认定婚前说明系双方当事人真实意思表示，并无不当，牛某某上诉主张该鉴定结果存在漏洞，对该鉴定结果存疑，但牛某某并未就其主张提交相应证据予以证明，故对牛某某的该项上诉抗辩，缺乏依据，本院不予采信。另，虽牛某某在本院审理中提交了其与沈某的手机短信打印件，用以证明婚前说明不是真实的、婚前说明已经撕毁、沈某对涉案房屋已经放弃，但经询，牛某某又坚称事实上根本不存在其与沈某签订的婚前说明，牛某某关于沈某将婚前说明撕毁的主张与牛某某关于根本不存在婚前说明的主张相互矛盾，牛某某不能就上述相互矛盾的主张作出合理解释，且沈某对牛某某提交的上述证据的真实性不予认可，故对牛某某提交上述证据的证明目的，本院不予支持。
关于沈某对涉案房屋是否存在出资问题，一审审理中，沈某提交了其亲属代为支付涉案房屋订购金的收据复印件，经与涉案房屋开发商世纪景公司核实，确认了该收据的真实性，同时表示订购金一般在正式买卖合同签订时转化为首付款，这一核实结果与牛某某此后再另行支付148630元，牛某某取得198630元的首付款发票之事实相吻合，此外，沈某还提交了在订购金交纳后，涉案房屋建成交付前，向牛某某存款10000元的凭证，虽牛某某对此不予认可，但其并未就此提交相反证据予以否认，故一审法院认定沈某对购买涉案房屋存在出资60000元，并无不妥。牛某某上诉主张沈某对涉案房屋没有出资，没有事实依据，本院不予采信。
关于涉案房屋是否存在长期出租及确定租金收益数额的问题，一审审理中，牛某某自认其2005年年底收房后，从未自住，陆续出租，中间空置过一段时间，对外出租最高3000元，最低2000元，租金由其一人收取；因沈某曾将涉案房屋换锁出租，因此引发报警；沈某提交的此前的出租合同中约定的月租金2000元；沈某提交了其向牛某某存款14000元的存款凭条，综合上述事实查明，一审法院结合北京市出租房屋市场的情况等因素，酌情确定涉案房屋出租收益未180000元，亦无不当。
一审法院在确认婚前说明真实有效的基础上，根据查明涉案房屋出资款支付情况、涉案房屋出售款情况、涉案房屋贷款本息、担保服务费、契税、公共维修基金等事实后，判决牛某某给付沈某房屋出售款及房屋租金，事实及法律充分，本院予以维持。
综上所述，牛某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10790.86元，由牛某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年五月十八日
书记员 房依彤