赵恒等诉刘晓等优先购买权纠纷案
赵恒等诉刘晓等优先购买权纠纷案
河南省南阳市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：赵恒。
委托诉讼代理人：张耀东，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：刘晓。
委托诉讼代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：周建波。
委托诉讼代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：何宜晟。
委托诉讼代理人：康晓东，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。
原审第三人：王平芳。
上诉人赵恒因与被上诉人刘晓、周建波、何宜晟、原审第三人王平芳为承租人优先购买权纠纷一案，不服镇平县人民法院（2017）豫1324民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人赵恒及其委托诉讼代理人张耀东，被上诉人刘晓、周建波的委托诉讼代理人肖军，被上诉人何宜晟的委托诉讼代理人康晓东，原审第三人王平芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵恒上诉请求：请求撤销镇平县人民法院（2017）豫1324民初3029号民事判决，改判支持上诉人优先购买权或发还重审。一审判决认定何宜晟系本次买卖合同的隐名买受人错误，第三人王平芳系虚假的房屋买受人，一审判决认定其为房屋共同买受人错误。
刘晓、周建波辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在2015年被上诉人就告知上诉人要出售该房产并在媒体广告发布售房信息，上诉人当时不要求购房，被上诉人刘晓、周建波在2016年将房屋出售给王平芳，双方签订房屋买卖协议。在签订合同后，上诉人又与王平芳签订了租赁协议，承认了上诉人与王平芳的租赁关系并且支付了租赁费用。因此由于上诉人不购买房屋，不存在优先购买权，故请求二审法院在查明事实的基础上依法驳回上诉人的诉请。
何宜晟辩称：一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。何宜晟与王平芳是通过古城广告看到该房产出售信息，确定购买相关事宜，双方按约定份额进行出资，该房屋购买后又与赵恒签订了新的租赁关系，故上诉人提出优先购买权是不能成立的。
王平芳辩称:我与何宜晟系发小关系，该房屋是我们共同商量购买的，出资是三七开，何宜晟在南阳，由我出面签订协议。
赵恒向一审法院起诉请求：1、依法判令原告优先购买被告位于镇平县府前街城隍庙下街交叉口东北角原地税局院内房屋一座（占地面积850.6平方米）。2、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2012年5月1日开始承租位于镇平县府前街城隍庙下街交叉口东北角原地税局院内房屋一座（占地面积850.6平方米）用于开办三宏手机店，租赁期限为2018年4月30日。2017年4月，原告得知被告将该房产以800万元左右的价格出卖给第三人王平芳，原告随即向法庭提起诉讼，要求主张优先购买权，在开庭过程中，被告刘晓承认将房屋出售给王平芳，后王平芳组织人多次到原告店内吵闹，后原告无奈撤诉。2017年9月11日，原告在店门前发现镇平县房管局张贴公告，内容为刘晓、周建波将上述房屋出售给被告何宜晟。原告才得知向王平芳售房虚假，欺骗原告向王平芳交房租及腾房虚假，目的是不想叫原告购房。因真正的购房人是何宜晟，原告认为享有优先购买权。
一审法院认定事实:位于镇平县府前街城隍庙下街交叉口东北角原地税局院内房屋一座（占地面积850.6平方米）原系被告刘晓、周建波所有，该房屋办理了土地使用证，未办理房屋产权登记。2012年3月9日，原告与被告刘晓签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁该房屋，期限自2012年5月1日至2015年4月30日止，若无变动，可以自行顺延至2017年4月30日。用途为商用。第一年租金为50万元，租金支付方式为分期付款，以年为周期缴费，年租金递增10%，第二年租金55万元，第三年60.5万元，以此类推。年租金缴纳日期为每年的4月1日起15日内缴纳完毕。2012年9月20日，双方签订补充协议一份，约定合同期限延长至2018年4月30日。2015年5月至8月，被告刘晓在镇平县古城广告报纸上刊登广告，欲出售上述房屋。2016年3月3日，被告何宜晟与第三人王平芳签订协议一份，约定二人共同出资购买上述房产，被告何宜晟出资70%，第三人王平芳出资30%，房产所有权比例也按出资比例。以第三人名义具体负责签订协议及办理各项手续，房产登记证书登记时何宜晟为所有权人，王平芳为共有权人。2016年3月17日，第三人王平芳向被告刘晓通过银行转账支付给被告刘晓299万元，被告何宜晟通过银行转账支付给被告刘晓500万元。2016年3月18日，第三人王平芳与被告刘晓签订房地产买卖合同，约定该房屋以880万元的价格转让给第三人王平芳。后该房款陆续支付完毕。2016年4月3日，原告赵恒与第三人王平芳签订《关于原租房合同的补充》协议一份，内容为：“原房东刘晓已将位于城隍庙下街南段东侧房屋卖与王平芳。原房东刘晓与赵恒的租赁关系变为现房东王平芳与赵恒的租赁关系。原房屋租赁约定内容继续履行。即现房东王平芳与租赁人赵恒的租赁关系还按原房东刘晓与赵恒租赁约定进行”。自2016年5月开始，原告赵恒陆续向第三人妻子张萍银行账号支付完毕2018年4月30日之前租赁费，第三人收到该租赁费后，向被告何宜晟转账支付大部分租赁费。2017年4月13日，原告赵恒以刘晓、王平芳为被告，向本院提起诉讼，要求优先购买上述房屋。2017年4月18日，第三人王平芳以公证形式，向原告赵恒送达解除租赁合同、限期腾房的通知一份。2017年5月5日，原告赵恒向第三人出具承诺书一份，承诺于2018年4月30日前搬出房屋，于2017年5月5日向法院撤诉，向房管局及土地局撤销异议。2017年6月30日，原告赵恒向本院提出申请，撤回对被告刘晓、王平芳的起诉。2017年9月11日，镇平县房产管理局张贴公告，欲将上述房产转移给被告何宜晟。
一审法院认为，原告承租被告刘晓、周建波的房屋，在承租期内，被告出售该承租房屋，原告在同等条件下享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。原告明知其承租的房屋原系被告刘晓、周建波所有，但被告刘晓、周建波于2016年3月将该房屋出售于第三人后，原告于2016年4月与第三人王平芳重新签订租赁合同，并向第三人王平芳支付完毕租赁期内全部租金，原告已认可第三人王平芳与被告刘晓之间的房屋买卖合同，应视为原告放弃本次房屋买卖过程中的优先购买权。第三人王平芳在购买房屋前，与被告何宜晟签订共同出资购买该房产协议，被告何宜晟及第三人均已按照签订的协议履行，故该房产应为被告何宜晟与第三人王平芳共同出资购买。被告何宜晟应系本次房屋买卖合同中的隐名买受人。无论以被告何宜晟或者第三人王平芳的名义购买，均为同一买卖行为。故原告诉请的对该房屋享有优先购买权的理由不能成立，本院不予支持。原告诉称的受第三人胁迫、欺骗向第三人支付租金、书写承诺书，未提供证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告赵恒负担。
二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人赵恒的上诉理由，本案中上诉人明知其承租的房屋原系被上诉人刘晓、周建波所有，但刘晓、周建波于2016年3月将该房屋出售于第三人后，上诉人于2016年4月与第三人王平芳重新签订租赁合同，并向第三人王平芳支付完毕租赁期内全部租金，上诉人已认可第三人王平芳与刘晓之间的房屋买卖合同，应视为上诉人放弃本次房屋买卖过程中的优先购买权。第三人王平芳在购买房屋前，与被上诉人何宜晟签订共同出资购买该房产协议，何宜晟及第三人均已按照签订的协议履行，故该房产应为何宜晟与第三人王平芳共同出资购买。何宜晟应系本次房屋买卖合同中的隐名买受人。无论以何宜晟或者第三人王平芳的名义购买，均为同一买卖行为。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵恒承担。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 牛永权
审判员 赵 琳
二〇一八年三月十三日
书记员 张宵汉