张能等与张建华等建设用地使用权纠纷上诉案
张能等与张建华等建设用地使用权纠纷上诉案
河南省驻马店市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：张能。
上诉人（原审被告）：程岱墨。
上诉人（原审被告）：程岱沙。
上诉人（原审被告）：程黛玉。
以上四上诉人委托诉讼代理人：胡国斌，河南博建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建华。
被上诉人（原审原告）：程丽。
上诉人张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉因与被上诉人张建华、程丽建设用地使用权纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2017）豫1722民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉的委托诉讼代理人胡国斌、被上诉人张建华、程丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉上诉请求：撤销河南省上蔡县人民法院（2017）豫1722民初5337号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、程相收取被上诉人6万元土地使用权转让款时并没有获得该宗土地的合法使用权，更没有办理合法的土地使用权出让登记，被上诉人与程相之间的土地使用权转让，双方没有书面合同约定，更没有土地使用权交付行为存在，仅有程相单方收款行为，该土地使用权转让行为缺乏土地使用权合法转让的实质性要件，故一审法院仅凭收条就认定转让合同存在合法有效与事实不符，更不符合法律规定。在此基础上，一审判决认定程相应按照协议约定及时协助二被上诉人办理过户手续错误。2、在被上诉人没有新证据证实程相遗产存在和继承人继承该部分遗产的情况下，一审判决认定四上诉人作为程相的法定继承人对程相遗产未有证据证明放弃应视为接受继承，缺乏事实依据，且与2011上民一初字第893号终结诉讼的民事裁定内容不一致，违反法律程序和法律规定。对于程相的遗产以及继承人继承该部分遗产的举证责任依照法律规定应在被上诉人，一审判决上诉人承担举证责任错误。3、程相将约定土地使用权转让他人占有并使用后，其收取被上诉人的宅基地款应按照合同不成立承担返还责任，一审法院按照原告单方委托的评估报告判决上诉人赔偿被上诉人617400元没有事实依据，不符合法律规定。
张建华、程丽辩称，1、程相先后收取被上诉人6万元土地使用权转让费，证实双方存在土地使用权转让合同法律关系。在被上诉人2017年11月提起诉讼之前，程相转让给被上诉人的土地使用权已经于2009年12月被上蔡县人民政府审批为出让性质的工业用地，之后又于2010年4月变更为出让性质的住宅用地，早已经不是受限制、不得转让的划拨用地。根据相关法律规定，双方的土地使用权转让合同符合法律规定，合法有效。2、遗产未被分割前的法律属性为共同共有，被上诉人将上诉人等人列为本案被告符合继承法的规定，也符合民诉法的规定。3、被上诉人在房地产市场还不活跃时向程相支付6万元土地转让费，上诉人一方本应履行合同义务，为被上诉人办理土地使用权证，交付转让的宅基地。但上诉人一方看到与房地产开发公司合作开发房地产获利更大，便违背诚信原则，将早已转让给被上诉人的土地使用权交与开发公司开发，该部分土地使用权的升值部分理应归属于被上诉人，这完全符合合同法的公平原则。为支持被上诉人的诉请，被上诉人一审时提供了司法鉴定报告，对该评估报告，上诉人一审时并没有提出重新鉴定、评估申请，因此，一审法院依据该评估结论作出判决符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张建华、程丽向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告之间的宅基地转让协议；2、判令四被告返还原告宅基地转让款60000元，并赔偿二原告经济损失617400元。
一审法院认定事实：案涉土地位于上蔡县××大道西××北侧、××以西、原为上蔡县西关修理停车场。国有土地使用权证号为上国用（2009）第2601839号，土地性质为出让。2004年，原告张建华、程丽与被告程岱墨的父亲程相口头达成宅基地转让协议，程相将该宗土地上的两处宅基地（每处10.5米×14米）以每处30000元的价格转让给二原告。2004年10月6日，程相为二原告出具收条一份，该收条载明：“今收到张建华、程丽宅基地款叁万元（30000元），李平对门前后两处，共计300个平方”。2005年6月12日，程相收到二原告转让款2000元。2008年3月6日收到二原告转让款28000元。2008年4月19日，上蔡县蔡都镇西关居委二组停车场与驻马店市金石房地产开发有限公司签订联合开发协议书，将案涉宅基地在内的土地转让给驻马店市金石房地产开发有限公司，2010年4月29日，上蔡县人民政府为驻马店市金石房地产开发有限公司颁发了上国用（2010）第2601848号土地使用权证，致使二原告无法建房。2017年11月16日，经驻马店市恒信资产评估事务所评估，该案两处宅基地扣除土地出让金后，其评估价值为617400元。
另查明，被告张能系程相之妻，被告程岱墨、程岱沙、程黛玉系二人子女，2011年程相死亡。就本案纠纷，原告曾于2011年、2016年、2017年向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠予。国有土地使用权的转让是其中的一种。本案中，程相依照出让的方式合法的取得了该土地，之后将其具有该宗土地的使用权出售给二原告，该行为并不违反法律、法规的强制性规定，因此程相与二原告达成的土地使用权协议为有效协议。协议达成后，二原告分三次向程相支付了约定的土地价款，且程相亦向二原告出具了收条，程相即应依照协议的约定及时协助原告办理过户手续。而程相收到争议土地的转让款后没有协助二原告办理过户手续，且将该土地转让他人进行开发，该行为属违约行为。因该土地已经登记在他人名下，二原告与程相达成的协议已经不可能履行，因此对原告要求解除该协议的请求，予以支持。协议解除后，因协议取得的财产应当予以返还。返还财产的具体数额，依据驻马店市恒信资产评估事务所出具的评估意见确定为617400元。四被告作为程相的法定继承人，对程相的遗产，并未有证据证明其已放弃继承，应视为接受继承，故应在继承遗产的范围内对二原告的损失承担民事责任。故对被告的辩称，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、九十七条、《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告张建华、程丽与程相于2004年达成的土地转让协议。二、被告张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张建华、程丽土地转让款617400元。三、驳回原告张建华、程丽的其他诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9974元，由被告张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，1、程相与被上诉人之间是否形成合法有效的土地使用权转让法律关系。2、四上诉人是否应对被上诉人承担违约付款责任。3、被上诉人单方委托评估机构出具的评估报告和结论能否作为一审法院定案依据。关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第九条规定:转让方未取得出让土地使用权证书,与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，虽然程相在2004年将涉案土地使用权转让给二被上诉人时尚未取得土地使用权证书，但涉案土地使用权已经在1998年12月10日被上蔡县人民政府征用并出让给上蔡县西关修理停车场，上蔡县建设局也为西关修理停车场（程相）颁发了建筑许可证，且在二被上诉人起诉前的2009年程相已经取得该宗土地的出让土地使用权证书，因此程相与二被上诉人之间达成的土地使用权转让协议合法有效。关于争议焦点2，四被上诉人作为程相的法定继承人，对程相的遗产，并未有证据证明其已放弃继承，应视为接受继承。且二审庭审中查明上诉人张能已经得到了程相与开发公司合作开发小区的数间门面房、张能与该开发公司之间的纠纷尚在诉讼中的事实，故四上诉人应当在继承程相遗产的范围内对二被上诉人的损失承担民事责任。关于争议焦点3，因程相违反诚实信用原则，将已经转让给二被上诉人的土地使用权交与开发公司开发，该行为属违约行为，理应赔偿二被上诉人的损失。该部分土地使用权的升值部分应认定为合同履行后二被上诉人可以获得的利益，属于二被上诉人的损失，四上诉人应当赔偿。二被上诉人为支持其诉请，一审时提供了其单方委托的驻马店市恒信资产评估事务所出具的评估报告，评估结论为涉案土地使用权扣除土地出让金后评估价值为617400元。对该评估报告，上诉人一审及二审时均没有提出重新鉴定申请，因此，一审法院依据该评估结论作为返还财产的具体数额，判决四上诉人支付二被上诉人土地转让款617400元符合法律规定。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9974元，由上诉人张能、程岱墨、程岱沙、程黛玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘耀强
审判员 刘 东
审判员 杨文杰
二〇一八年四月二十五日
书记员 王 伟