黄调仁诉孙如锋物权保护纠纷案
黄调仁诉孙如锋物权保护纠纷案
浙江省慈溪市人民法院
民事判决书
原告：黄调仁。
委托诉讼代理人：胡赵慧，浙江麦田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄森南（系原告胞弟）。
被告：孙如锋。
委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
原告黄调仁与被告孙如锋物权保护纠纷一案，本院于2017年10月18日立案，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2018年1月18日作出民事裁定，将本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2017年11月16日、2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告黄调仁及其委托诉讼代理人胡赵慧，被告孙如锋的委托诉讼代理人到庭参加两次庭审；原告黄调仁的委托诉讼代理人黄森南及被告孙如锋到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告黄调仁向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退坐落于慈溪市的房地产，并返还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确上述第一项诉请中的房屋即登记在孙忠法名下的权证号为慈集用2002字第011815号土地使用证所对应的现有一间二层楼房。事实与理由：原告与孙忠法系夫妻，坐落于慈溪市古塘街道担山跟村的一间二层楼房和一间平房（土地证号：慈集用2002字第011815号）系原告与孙忠法夫妻共同财产。孙忠法于2011年5月9日去世，因孙忠法去世前未留下遗嘱，孙忠法父母早于孙忠法死亡，孙忠法无子女，故孙忠法去世后由原告继承孙忠法的全部遗产。故，原告系上述房地产的所有权人。现被告无权占有了原告上述房地产中的一楼半间及二楼一间的房地产，拒不腾空。
被告孙如锋答辩称：讼争一间楼房与其东边二间楼房均系被告出资同时建造，原告对讼争楼房本身无相应的权属，而该楼房下的宅基地一间确实登记在孙忠法名下，但就该宅基地权属问题已由被告与原告夫妻于2004年签订的协议书约定待原告夫妻百年后归被告所有，协议约定原告夫妻仅居住讼争楼房一楼中南面一间卧室，事实上在建房后原告夫妻也仅居住了该间卧室，一楼北首的卫生间原、被告双方长期共同使用也未产生过争议。故被告不存在侵权行为，要求法院驳回原告的诉请。
原告黄调仁向本院提供慈溪市公安局古塘派出所证明2份，亲属关系证明书、慈溪市土地使用权登记审批表（复印件加盖慈溪市国土资源局不动产档案查询专用章）、集体土地使用证（复印件加盖慈溪市不动产登记服务中心印章）、通知、慈溪市不动产登记查询证明、（2017）浙慈证民字第1089号公证书及复查处理决定书各1份，用于证明上述诉称事实。
被告孙如锋向本院提供《宅基地转让契约》及《宅基地转让契约补充协议》、《遗赠抚养协议》、《补充协议》各1份，慈溪市私人建房用地申请表、慈溪市私人建住宅和用地申请审批表各2份（申请人均分别为孙如锋和孙忠法），慈溪市行政事业收费票据6份，建房保险凭证1份，照片7张，支付宝电费缴费截图1份，用于证明其上述辩称事实。
原、被告就上述证据进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理，本院认定本案事实如下：原告黄调仁与孙忠法（于2011年5月9日因死亡被注销户口）系夫妻。证号为慈集用（2002）字第011815号的集体土地使用证（使用权面积77.66平方米）于2002年10月17日登记在孙忠法名下，该证所载土地位于慈溪市，登记时该土地上已建房屋为二层楼房（东首）、平房（西首）各一间。其中西首一间平房为老房子，已于2016年12月被原告拆除，现为空地；东首一间楼房系孙忠法于1999年12月经建房申请获批后，由被告孙如锋出资于2000年将原有平房拆建为二层楼房，被告孙如锋建造该楼房时，与该楼房毗邻的东首两间二层楼房作为整体一并建造。建房至今就讼争一间二层楼房的使用情况为：二楼及以上由被告居住使用；一楼南首卧室一间，由原告居住使用，北首分东西两小间，分别为储藏室与卫生间，储藏室实际由被告使用，卫生间为原、被告共用。
另查明，2000年6月6日，孙忠法（甲方）与被告（乙方）签订《宅基地转让契约》1份，将其位于慈溪市间宅基地（即前述使用权面积为77.66平方米的宅基地的东首二间）作价3万元转让给被告，内容为：“一、该宅基地位于担山河西、东至六灶江行路，南至行路，西至甲方本人房屋、北至乙方界，计二间宅基地面积140㎡（二分地皮）；二、该宅基地转让价为人民币叁萬万元正，契约成立后分三次付清，第一次5000元，第二次10000元，第三次15000元，间隔为一年一次；三、该宅基地自转让之日起，产权均归乙方所有，他人不得干涉；四、自转让宅基地契约成立后，如发生产权纠纷或者其他原因致使契约受到破坏，均由甲方负责，不涉及乙方；五、甲方如向乙方搭拼造房一间，甲方房屋出售，乙方有优先选择权；六、以上各点，均经双方证明人共同议定，恐日后无凭，立此存照，本契约一式三份，甲、乙各执壹份，壹份由村委存案之用”。2004年3月30日，孙忠法（甲方）与被告（乙方）签订《宅基地转让契约补充协议》1份，载明：“一、价款交付：原契约言明立约后分三年支付，后因某原因未付。现于2004年3月由乙方代甲方交付土保款约15000元，余款补充协议签订后出场付清；二、原契约转让宅基地弍间，现乙方已一次性建房叁间，其中西首壹间楼下归甲方居住，待甲方俩百年之后宅基归乙方所有，其他子侄不得干涉；三、以上补充协议具有原契约同等效力，一式二份，双方各执一份，签字生效”。2016年12月14日，原告与被告签订《补充协议》一份，载明：“事关孙忠法及妻黄调仁于2000年6月6日和2004年3月30日签约的宅基地转让及房屋居住协议。现由于签约人孙忠法已病故，因遗赠赡养协议事项及所有人财产由妻黄调仁作重新补充调整签约如下：一、有原所有人孙忠法与孙如锋签约协议继续有效。二、现所有人黄调仁与孙乃锋签约的遗赠赡养二间宅基地协议与孙如锋所签的二项协议一概二相无涉。三、此协议签字后生效，不得反悔。四、该补充协议一式三份，双方各执一份，社区调委会留档一份”。该《补充协议》加盖慈溪市古塘街道担山跟社区人民调解委员会印章。
本院认为：被告孙如锋与孙忠法签订的《宅基地转让契约补充协议》对包括讼争的一间二层楼房及土地的使用问题进行了约定，被告有理由相信孙忠法系代表了孙忠法夫妻俩签订的协议，且原告在其与被告于2016年12月14日签订的《补充协议》中对此也予以认可，故对原告具有约束力。该补充协议第二条载明“原契约转让宅基地弍间，现乙方已一次性建房叁间，其中西首壹间楼下归甲方居住，待甲方俩百年之后宅基归乙方所有，其他子侄不得干涉”。根据该约定，讼争一间二层楼房的土地，原告与孙忠法夫妻百年后归被告使用；关于房屋的使用，其所载的“西首壹间楼下”应理解为楼下一层，即一楼全部归原告与孙忠法夫妻居住使用，至于房屋二楼的使用情况，虽然未在协议中载明，但建房后被告居住使用十余年，原告夫妻未曾提出异议，结合房屋系被告出资建造这一事实，应认为当时原告夫妻与被告就二楼及以上由被告使用达成了一致意见。虽然讼争房屋系孙忠法审批建房，且土地使用权登记在孙忠法名下，孙忠法去世后，孙忠法的遗产由原告继承，但被告根据《宅基地转让契约补充协议》，有权占有使用讼争房屋的二楼及以上部分。至于讼争房屋一楼部分，双方约定由原告夫妻使用，虽然建房至今，被告占有使用储藏室，并与原告共用卫生间，但不能据此认为双方就一楼部分使用问题的约定作了变更，现原告要求被告腾房，被告理应腾退。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告孙如锋应于本判决生效后十五日内腾退位于慈溪市古塘街道担山跟村的一间二层楼房（登记在孙忠法名下的证号为慈集用2002字第011815号的集体土地使用证项下土地所对应的现有楼房）中的一楼中所占用部分（包括但不限于储藏室及卫生间）给原告黄调仁；
二、驳回原告黄调仁的其余诉讼请求。
本案案件受理费7300元，由原告黄调仁负担4000元，被告孙如锋负担3300元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 胡枫君
审 判 员 黄金锦
人民陪审员 施剑阳
二〇一八年五月二日
代书 记员 施邹芸