上诉人（原审原告）：任有军，男，1963年9月2日出生，汉族，户籍地当阳市，现住宜昌市。

委托诉讼代理人：任有双（系任有军之堂兄），男，1951年7月18日出生，汉族，户籍地，现住当阳市。（特别授权代理）

被上诉人（原审被告）：谢尚艳，女，1987年9月21日出生，汉族，农民，住当阳市。

被上诉人（原审第三人）：谢寿奎，男，1981年4月1日出生，汉族，现住当阳。

委托诉讼代理人：谢真能（系谢寿奎之父），男，1947年7月11日出生，汉族，农民，现住当阳。（特别授权代理）

上诉人任有军因与被上诉人谢尚艳、谢寿奎土地承包经营权纠纷一案，不服湖北省当阳市人民法院（2017）鄂0582民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人任有军的上诉请求：1.撤销湖北省当阳市人民法院（2017）鄂0582民初1636号民事判决书，改判支付上诉人一审诉讼请求。2.谢尚艳、谢寿奎承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决确定案由不当。本案所涉及的民事法律关系的性质和诉争所包含的法律关系为土地租赁合同纠纷。2.在房屋买卖合同中，将土地租赁作为房屋买卖附约定条款，违反了法律、行政法规的强制性规定。3.即使上诉人与被上诉人未约定土地不能（再）流转，法律也明确规定了承租人转租的前提是经出租人同意后，才可以将租赁物转租给第三人，谢尚艳的转租行为超越协议约定的权限范围。因此，一审判决认定上诉人与谢尚艳签订的协议依法成立，合法有效，系认定事实和适用法律错误。

被上诉人谢尚艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

被上诉人谢寿奎辩称，1.谢寿奎花75000元从谢尚艳处购买房屋时，约定争议的11亩多承包地由其永久耕种。若当初购买房屋时对方不承诺可以永久耕种上述承包地，谢寿奎不会购买房屋，因为单凭房屋本身不值75000元。2.购买房屋后谢寿奎花费几千元对房屋进行了翻修。3.从2015年开始，国家支付给农民的种田补贴每年1000余元均被任有军全部领取。

任有军向一审法院起诉请求：1、解除任有军与谢尚艳于2011年6月19日签订的《合同协议》中关于土地承包经营权流转的约定；2、谢尚艳向任有军返还承包土地（11.36亩）；三、谢尚艳赔偿自其转租至今的租金损失22720元（11.36亩×500元×4年）。

一审判决认定的事实：2011年6月19日，任有军（甲方）和谢尚艳的父亲谢圆祥（乙方）签订《合同协议》，约定“甲方将房屋卖给乙方人民币肆万伍仟元整。附：甲方将现有责任田租给乙方，永远使用。如果因政策所变，甲方的责任田同样租给乙方所使用（无偿使用）。以上甲乙双方的协议永不改变。”任有军和谢尚艳分别在甲方和乙方处签名按指印。谢尚艳分两次将购房款付清。任有军将领取农田补贴的“一本通”存折交给谢尚艳，并约定在2011年底将该存折办理到谢尚艳的丈夫陈功名下。但任有军至今未办理。其后，2012年的农田补贴由谢尚艳领取。2013年2月25日，陈功（甲方）和谢寿奎（乙方）签订《合同协议》，约定“甲方胡场村六组陈功将麦城村五组任有珍的房屋二层门号73号转卖给乙方贵州顺场乡法德村谢寿奎。甲方将二层楼层卖给乙方人民币柒万伍仟元整。附：将现有任有军以前的责任田给乙方，永远使用无偿使用。钱一次付清，证件将任有珍的房产证，任有军的土地使用证，任有军的一本通全部交给乙方谢寿奎。田有水井边二块，坟地边二块，杨树边一块，房前屋后各一块。房屋东边界有1.5米宽。以上甲、乙双方的协议，永不悔改，如有违约赔偿十万元。”陈功和谢寿奎分别在《合同协议》上签字。2013年的农田补贴由谢寿奎领取，但谢寿奎称其在2014年便不能领取农田补贴，此后任有军在银行领取了2015-2016年的农田补贴。2017年8月18日，任有军致函谢尚艳，书面通知其解除2011年6月19日签订《合同协议》中关于承包土地经营权流转（租赁）的附约定。涉案房屋现由谢寿奎购买并居住，附赠田地11.36亩由谢寿奎耕种。

一审法院认为，任有军与谢尚艳签订的《合同协议》系农村常见的“卖房搭田”，即农民在出售房屋时，为提升房屋出售价格，促使交易达成，通常在出售房屋时，将其承包的土地交给他人在承包期内无偿耕种，其只保留承包经营权。该行为并未违反法律规定，故任有军与谢尚艳在《合同协议》签字后，该协议依法成立，合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务，谢尚艳按照约定付清了购房款，任有军也应按照约定将田地无偿交给谢尚艳永久（任有军应当享有的承包经营期限内）使用。由于本案的土地出租仅是房屋买卖合同的一部分，任有军与谢尚艳并未约定土地不能流转，谢尚艳将永久无偿租用的土地再次出租给第三人并不违反法律禁止性规定，故任有军以谢尚艳出租土地未经其同意为由，单独解除房屋买卖合同中的部分条款，要求收回出租土地的请求缺乏依据，一审法院不予支持。任有军要求谢尚艳赔偿其转租至今的租金损失的请求亦不能得到支持。据此，判决驳回任有军的诉讼请求。

本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系一起因农村土地承包经营户转让房屋所有权时，约定一并将承包土地流转给受让人无偿耕种的协议效力如何判定的纠纷案件，一审法院将本案案由定性为土地承包经营权纠纷并无不当。上诉人任有军关于一审判决对案由定性错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。

依据本案的事实及各方当事人的诉辩意见，本案二审有以下几个方面的争议焦点：

一、任有军与谢尚艳签订的《合同协议》是否合法有效。

《中华人民共和国农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。本案中，任有军作为土地承包经营权的实际享有者，有权对其承包经营权予以流转。任有军与谢尚艳经过协商，于2011年6月19日签订《合同协议》，约定，任有军向谢尚艳出售房屋的同时，将其现有的责任田租给谢尚艳永久无偿使用，是任有军对其土地承包经营权的自愿处分。协议签订后，谢尚艳依约向任有军支付了45000元购房款，任有军向谢尚艳交付了房屋及土地，并将领取国家农田补贴的“一本通”存折交给谢尚艳，双方均依照协议实际履行。该《合同协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定。即使从实际情况出发。在我国农村，土地依然是农民生存的必备条件。买房人在没有土地可供耕种的情况下，房屋买卖也就没有必要。因而，土地、林地使用权随房屋转让的现象较为普通。本案中，若认定协议中关于房屋买卖的部分有效，而土地承包经营权流转的约定无效，则可能导致谢尚艳或谢寿奎失去生存的基本条件，既不符合公平原则，亦不利于社会稳定。因此，无论是基于法律规定，还是我国国情及现行农村政策规定，任有军与谢尚艳签订的《合同协议》均应当认定为合法有效。上诉人任有军关于《合同协议》违反法律强制性规定的上诉理由不能成立，本院不予采信。

二、任有军关于解除土地承包经营权流转的约定，返还承包土地、支付租金损失的请求能否成立。

我国法律规定，已成立生效的合同因发生法定的或当事人约定的情况，或经当事人协商一致，可以解除。本案中，任有军与谢尚艳签订的《合同协议》约定，“任有军将现有的责任田租给谢尚艳永远使用，如果因政策所变，任有军的责任田同样租给谢尚艳使用（无偿使用）”。即只要任有军对涉案承包土地享有承包经营权，谢尚艳就可以永久无偿使用。纵观《合同协议》，双方并未约定土地承包经营权流转的条款可以单独解除。再从法定解除条件来分析，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，谢尚艳通过购买房屋的民事法律行为，获得了房屋所有权及承包地的使用权。其将房屋出售给谢寿奎，处分的依然是房屋的所有权及有权使用期限内的土地使用权，该处分行为并未侵害任有军的土地承包经营权益。不存在法律规定的解除合同情形。双方也没有协商解除关于土地承包经营权流转的约定。基于以上理由，任有军单方向谢尚艳发出解除土地承包经营权流转约定的通知，并不能发生合同解除的效力。

因农村房屋及承包地具有不可分的特性，即一般“地随房走”的交易习惯，本案涉及的土地承包经营权的流转，不适用一般租赁物的出租与转租的相关规定。任有军关于一审判决适用法律错误，以及谢尚艳未经其同意转租的行为超越权利范围，属未按照约定履行义务，要求解除双方关于土地承包经营权流转约定的理由欠缺事实和法律依据。现案涉承包地登记在任有军名下，承包期限未满，谢尚艳有权继续无偿使用承包地，任有军要求谢尚艳返还承包地、支付租金损失的理由不能成立，本院不予采信。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人任有军的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费368元，由上诉人任有军负担。

本判决为终审判决。

审判长邓宜华

审判员易正鑫

代理审判员张端

二〇一八年五月十八日

书记员彭泽燕