王从圣诉南京市溧水区住房保障和房产局其他行政管理案
南京铁路运输法院
行政判决书
原告王从圣。
被告南京市溧水区住房保障和房产局，住所地在南京市溧水区淮源街三元新村。
法定代表人杨兵，局长。
委托代理人戴祖凌，南京市溧水区住房保障和房产局工作人员。
委托代理人王玉新，江苏宗域律师事务所律师。
第三人南京维泓置业有限公司。
法定代表人林卫平，董事长。
委托代理人刘华魏，南京维泓置业有限公司工作人员。
原告王从圣不服被告南京市溧水区住房保障和房产局（以下简称溧水区房产局）作出的其他行政管理一案，原告于2017年6月21日向本院提起行政诉讼。本院于2017年6月26日立案，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法追加南京维泓置业有限公司（以下简称维泓公司）为第三人。本院依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭审理了本案。原告王从圣，被告溧水区房产局的委托代理人戴祖凌、王玉新，第三人维泓公司的委托代理人刘华魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王从圣诉称:1.乐活城小区前期物业招投标搞形式主义，没有依法进行招投标。被告称乐活城小区前期物业招投标为两次公开招投标，报名企业数量均不足3个。原告认为，招标人没有依法进行公开招投标；2.甲乙双方采取非法签订协议选聘物业服务企业合同的形式损害了原告合法权益。被告没有要求建设单位依法协议选聘物业服务企业，没有要求甲乙双方按照合法格式签订前期物业服务合同的前提下，被告作出的批准协议选聘物业服务企业的行为违法；3.物业服务费、装修垃圾清理费的捆绑收取是强迫原告装修房屋。甲乙双方未按照前期物业服务合同附件八的物业承接验收确认书办理物业承接验收确认手续，甲乙双方利用《前期物业服务合同》要挟原告承诺“为方便缴费我同意将物业服务费与水费进行捆绑交纳。”乙方阻碍原告向甲方主张为原告购买的商品房提供售后服务，强迫原告装修房屋，损害了原告合法权益。综上，维泓公司为了逃避商品房售后服务责任，要求深圳市创维建设发展有限公司南京分公司强迫原告及小区内其他业主拿到商品房之后，立即装修。维泓公司协议选聘创维公司为乐活城小区前期物业服务企业作为回报。维泓公司垄断乐活城小区前期物业服务违法。综上，请求法院判决：1、确认协议选聘物业企业的行政批准行为违法；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求明确为：确认被告作出的溧物协议备[2014]第001号《建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表》违法。
原告王从圣向本院提交了以下证据：
1.被告于2017年5月10日作出的答复意见书，证明原告向被告提出确认选聘物业企业的行政批准行为违法的诉求，被告未按照原告诉请事项进行办理；
2.不动产权属证明四份，证明原告是乐活城小区业主，具有原告主体资格；
3.前期物业服务合同、临时管理规约，证明维泓公司和创维公司未依法签订物业承接验收确认书并办理物业承接验收确认手续；
4.承诺书四份，证明维泓公司和创维公司要挟原告承诺将物业服务费与水费捆绑交纳，损害了原告的合法权益；
5.被告于2017年6月14日作出的答复意见书，证明被告是适格诉讼主体；
6.建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表，证明被告作出的行政行为违法；
7.发票四张，证明原告向创维公司支付了物业管理费、垃圾清理费，该收费行为与被告有关联性。
被告溧水区房产局辩称：1.本案不属于行政案件受案范围。本案讼争的选聘物业管理企业的答复仅为管理性需要，是被告根据维泓公司的申请给予的答复意见，不属于行政诉讼法第十二条规定的可提起行政诉讼的范畴；2.原告诉状所述内容与被告无关，也无事实和法律依据，被告作出选聘物业企业的答复意见不是针对原告，也未对其造成任何实质性损害，原告无权就该答复意见提起行政诉讼。且原告的起诉也已超过法定的诉讼时效；3.被告作出的答复意见有法律依据。根据《江苏省前期物业管理招标投标事实办法》第四条第二款规定，两次招标投标企业都不足三家的，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被告正是基于上述情况，在维泓公司两次招标投标企业都不足三家的情况下，依法根据申请同意采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被告作出的该答复的事实清楚、程序合法、使用法律正确，应予维持。综上所述，请求法院驳回原告的起诉及其诉讼请求。
被告溧水区房产局向本院提交了以下证据：
1.乐活城前期物业管理招标公告两份，证明维泓公司为招聘前期物业管理企业进行了两次公开招标；
2.乐活城前期物业管理招投标确定中标人的方式及理由、申请书，证明维泓公司两次公开招标后均没有满足法定数量的企业报名，进而申请协议选聘物业管理企业；
3.建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表，证明被告依法同意维泓公司协议选聘物业管理企业；
4.前期物业服务合同、营业执照、资质证书，证明维泓公司协议选聘创维公司为物业服务企业符合相关要求；
5.答复意见书两份，证明原告最初诉求时间是2016年12月30日，被告对原告的信访要求已答复，且原告无异议。
被告溧水区房产局向本院提交了以下法律依据：1.苏建房[2007]114号《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》；2.溧政办发[2016]77号《关于印发南京市溧水区住房保障和房产局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》。
第三人维泓公司陈述称：1.乐活城小区前期物业服务企业选聘程序合法，手续完整。经委托南京北辰物业管理咨询有限公司进行了两次公开招标，程序合法，手续完整。由于两次报名企业均不足三家，根据《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》相关规定，第三人协议选聘了乐活城小区的前期物业服务企业，并得到了被告的备案批准；2.被告批准第三人协议选聘物业服务企业的行为合法。被告的备案批准是根据法律规定，按程序正常履行职责的行为；3.第三人不存在损害原告合法权益的情形。原告书面承诺同意将乐活城小区的水费与物业费一起交纳，装修是原告自行安排的，不存在第三人强迫原告将装修垃圾清运费与物业费捆绑交纳的情形。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人维泓公司向本院提交了以下证据：
1.2014年3月14日第二次南京物业管理项目招标投标文件，证明第三人按照相关流程与招标实施办法依法进行招投标；
2.建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表，证明选聘物业企业合法。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性认可，证明目的不认可，认为证明被告对原告的诉求予以了答复，答复书中原告诉求的最初始时间是2016年12月30日；对证据2的真实性、合法性、关联性认可；对证据3的真实性、合法性、关联性认可，认为证明原告同意接受建设单位与物业公司签订的前期物业合同，且同意受其约束；对证据4的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为承诺书系原告与物业公司自愿签订，原告对前期物业公司的选聘和服务没有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性认可；对证据6的真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据7的真实性、合法性、关联性认可，认为说明原告接受了物业公司的管理。第三人对原告提交的证据1、2、5、7的真实性、合法性、关联性认可；对证据3、4的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为水电费没有捆绑缴纳；对证据6的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。
原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性不认可，认为缺少相关材料；对证据2的真实性、合法性、关联性不认可；对证据3的真实性、关联性认可，合法性不认可；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据5的真实性、合法性认可，关联性不认可。第三人对被告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性均认可。
原告对第三人提交的证据1的真实性、合法性、关联性不认可；对证据2的真实性、关联性认可，合法性不认可。被告对第三人提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性认可。
本院对上述证据认证如下：原告、被告、第三人提交的证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性。
经审理查明：原告王从圣系乐活城小区的业主。2014年2月18日和2014年3月12日，第三人维泓公司就乐活城前期物业服务企业的选聘发布了两次招标公告。2014年3月14日，深圳市创维建设发展有限公司投标。2014年3月24日，维泓公司与深圳市创维建设发展有限公司签订了前期物业服务合同。2014年3月25日，维泓公司向南京市溧水区物业管理办公室提交了一份申请书，内容主要为：我单位开发建设的乐活城符合《南京市物业管理办法》第二十一条规定的“招标人少于3个的”，特请同意该项目前期物业管理采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。同日提交了一份乐活城前期物业管理招投标确定中标人的方式和理由。2014年3月28日，南京市溧水区物业管理办公室向维泓公司作出溧物协议备[2014]第001号《建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表》，内容主要为：你单位开发建设的乐活城符合《南京市物业管理办法》第二十一规定的“招标人少于3个的”，同意该项目前期物业管理采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。2017年6月14日，被告溧水区房产局向原告作出《关于“乐活城”前期物业服务有关信访事项的答复意见书》，附件为建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表。
另查明，根据2016年10月16日的溧政办发[2016]77号关于印发南京市溧水区住房保障和房产局主要职责内设机构和人员编制规定的通知规定，将原区住房和城乡建设局的物业管理职责划给被告。
庭审中，原告述称收到被告于2017年6月14日作出的答复书及附件，才知道被诉的备案表，此前虽知道有批准行为，但不知道批准形式。被告述称两次招投标结束后，在南京市溧水区住房和城乡建设局网站上查询，并电话咨询了招标代理公司，第一次招标没有公司投标，第二次只有一家公司投标；第三人在协议选聘物业服务企业前没有向被告申请批准；南京市溧水区物业管理办公室在2014年时是溧水区住房和城乡建设局的内设机构，2016年机构调整后相关物业管理职责划给被告，该管理办公室目前已不存在。
本院认为，根据《国务院物业管理条例》第五条、《江苏省物业管理条例》第四条、《南京市物业管理办法》第四条的规定，被告溧水区房产局作为辖区内物业管理活动的行政主管部门，在辖区内具有对物业管理活动进行监督管理的法定职权。
《国务院物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《南京市物业管理办法》第二十一条规定，住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业并签订前期物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》第四条规定，有下列情形之一的，经物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：（一）公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的。
根据上述规定，建设单位选聘物业服务企业时，应首先通过招投标方式确定。对于公开招标投标人少于三个的，应当经过物业管理行政主管部门批准之后，才可以采用协议方式选聘物业管理企业并签订前期物业管理合同。以招投标方式确定的，应当依规申请备案。本案中，第三人维泓公司在通过招投标方式与深圳市创维建设发展公司于2014年3月24日签订前期物业服务合同，2014年3月25日申请被告批准，被告于2014年3月28日作出建设单位协议选聘物业管理企业备案表，该备案表虽名为备案，实际为批准第三人协议选聘物业管理企业的行为。被告在作出该批准行为时，第三人已经与深圳市创维建设发展有限公司签订前期物业合同，被告的批准行为违反了上述规定，程序违法，依法应当予以撤销。
综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项之规定，判决如下：
撤销被告南京市溧水区住房保障和房产局于2014年3月28日作出的溧物协议备[2014]第001号建设单位协议选聘前期物业管理企业备案表。
案件受理费50元，由被告南京市溧水区住房保障和房产局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吴建坦
审 判 员 倪荣鑫
人民陪审员 汤 斌
二〇一七年十月三十日
见习书记员 张 华