本院经审理认定事实如下：2015年1月15日原、被告签订《房屋租赁协议》，约定君天首业公司将位于北京市朝阳区东三环北路38号院商业的一层L129、L130号商铺的房屋出租给星球通科技公司，房屋仅用作星球通科技公司经营苹果、三星、华为、小米等一线品牌产品及相关电子产品的体验店，同时租赁区域部分区域内办理中国电信、联通、移动等相关业务，租赁期限为6年，自2015年5月18日至2021年3月17日止，免租期为二个月，自2015年3月18日至2015年5月17日止。付款方式为押二付六（先交后用），双方已经实际查看了本协议约定的租赁房屋，租赁的房屋范围已经特定，同意租金按总价计算，日租金标准为10元/平方米，首期租金为1208825.28元，履约保证金为402941.76元，每期租金为每六个月支付一次，租金含物业费、空调、冷气、发票税金，从租赁合同起租日起，自第三年开始，每年租金按6%递增。星球通科技公司提前15日支付下一期的租金。君天首业公司向星球通科技公司提供协助办理证照的相关手续。君天首业公司作为出租房应当承担租赁房屋及其设备设施的维修与养护等义务，确保租赁房屋处于正常使用状态。君天首业公司需提供相关的法律证明及身份证明，包括营业执照复印件、组织机构代码证等，君天首业公司有权对原告的房屋和设备设施的使用情况进行检查监督和维护维修，但不得影响星球通科技公司的正常经营。租赁期满或协议提前解除或被确认无效、撤销后，君天首业公司有权收回房屋。本协议期满或协议提前解除或被确认无效、撤销后，星球通科技公司应及时将房屋交还被告，否则君天首业公司有权作出如下处理：采取停水停电停空调等措施，收回出租房屋；星球通科技公司逾期5日没有交还房屋的，视为星球通科技公司放弃该房屋内财产所有权，君天首业公司有权自行处理，根据逾期交还房屋的天数，按照双倍租金要求星球通科技公司赔偿损失。星球通科技公司按照本协议的约定，按时支付租金和押金后有权使用本房屋。君天首业公司向星球通科技公司提供承租房屋产权证件，协助提供星球通科技公司办理证照所需手续，星球通科技公司应于签署合同生效后90日内将证照办理完毕并开始营业，在2015年5月1日之前开始试营业。星球通科技公司因特殊原因须暂停营业或者更改营业时间，须提前72小时通知被告并获得被告的同意。因君天首业公司的原因造成本协议无法继续履行星球通科技公司请求解除协议的，在星球通科技公司已经结清因使用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，星球通科技公司所交付的租金按日结算，君天首业公司应退还星球通科技公司已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿两个月房租作为违约金，不足弥补损失的被告补偿相应损失。因星球通科技公司违约，君天首业公司解除合同，或者星球通科技公司单方提出解除协议的，君天首业公司有权作出如下处理：采取停水停电停空调等措施，收回出租房屋；除星球通科技公司所交付的保证金无需退还（抵违约金）且星球通科技公司不享受免租期。特殊条款说明，君天首业公司与北京富邦盛泰物业服务有限公司（以下简称富邦泰盛公司）所签订的《物业管理服务合同》以及产权人的《商户手册》和产权人的装修管理规定，所规定的北京君天首业商贸有限公司的义务，就是本合同承租人向北京君天首业商贸有限公司承担的义务。
星球通科技公司已支付2015年5月18日至2015年11月17日的租金共计1208825.2元，押金共计402941.76元，君天首业公司认可押金尚未退还。
星球通科技公司提交北京利通商宜投资公司朝阳投资管理分公司（以下简称利通商宜公司）向君天首业公司发出的《解除合同通知》、君天首业公司向利通商宜公司发出的《解除合同回函》、利通商宜公司向涉案房屋发出的《提示函》、富邦泰盛公司向涉案房屋发出的《告知书》、《变更物业费用交纳主体经过》，欲证明君天首业公司与产权人利通商宜公司之间存在纠纷，君天首业公司于2015年4月起失去了对涉案房屋的控制权。君天首业公司认可证据的真实性，但是不认可证明目的。其中《变更物业费用交纳主体经过》载明，因君天首业公司长期拖欠物业费，2015年9月20日正式对涉案房屋停止水、电的供给，同时停止提供宽带接口，星球通科技公司为减少损失，与富邦盛泰公司达成《商谈纪要》，由星球通科技公司交纳物业服务费，鉴于此富邦盛泰公司于2016年4月8日开始为星球通科技公司承租的物业提供临时物业服务，恢复通水、通电，并提供中国移动宽带开通所需的手续。
星球通科技公司提交《工程施工合同》、《建设工程施工合同》、增值税发票等欲证明其装修费损失、装修管理费损失、消防工程改造费损失、空调安装费损失、垃圾清运费损失。君天首业公司认可证据的真实性。
星球通科技公司提交《情况说明》一份，欲证明其向富邦泰盛公司支付了物业费后才恢复了供电供水。君天首业公司不认可证据真实性，因为没有物业公司的公章。
星球通科技公司提交租赁房屋交接确认书一份，证明星球通科技公司于2016年7月19日将房屋正式锁门并于2017年3月30日将房屋交付给富邦泰盛公司。君天首业公司对证据真实性无法确认，并认为星球通科技公司应该将房屋交付给被告。
君天首业公司提交商户办理相关证照所需材料移交登记表，欲证明其已经向星球通科技公司提交了办理相关证照所需要的手续，星球通科技公司对证据真实性认可，但其称君天首业公司于2015年4月3日和2015年6月3日提供的材料不合格，其自行联系产权人，产权人2015年8月提供了符合标准的材料。
君天首业公司提交《手机购销合同》、店铺宣传单等，欲证明星球通科技公司于2016年5月仍在正常营业，星球通科技公司认可证据真实性，但称商场没有正常的商业环境，星球通科技公司无法正常营业。君天首业公司提交好世界商场官网首业打印件，欲证明商场正常开业，星球通科技公司不认可证据真实性。
就涉案房屋状态，星球通科技公司称其于2016年7月19日撤离，并于2017年3月30日将涉案房屋交由富邦泰盛公司控制。
经询，君天首业公司称其与利通商宜公司的纠纷仍在审理过程中，并认可涉案房屋房租（其中包括物业费）其仅向产权人交至2015年9月份。
上述内容，有《房屋租赁协议》、《解除合同通知》、《告知函》、发票、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，星球通科技公司签订合同后按时交纳了首期租金（2015年5月18日至2015年11月17日）及押金，君天首业公司应当保证房屋的正常商业经营使用，现结合星球通科技公司证据可以认定，君天首业公司在2015年7月与利通商宜公司发生纠纷，君天首业公司亦认可2015年7月22日至2015年9月30日的租金（含物业费）星球通科技公司已经向其缴纳，但其并未向富邦泰盛公司交纳相应的物业费。结合《变更物业费用交纳主体经过》中所载的内容，因君天首业公司与利通商宜公司的纠纷，君天首业公司未向富邦泰盛公司交纳物业费，导致星球通科技公司所承租的房屋在2015年9月20日至2016年4月8日期间处在停水、停电，无法正常使用的状态，虽然2016年4月8日富邦泰盛开始为星球通科技公司承租的物业提供临时物业服务，但这是星球通科技公司为避免损失的扩大而采取的自力救济行为。故，本院认定因君天首业公司的原因造成《房屋租赁协议》无法继续履行属于其违约。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因君天首业公司与案外人的纠纷以及君天首业公司怠于向产权人履行交纳房租及物业费的行为导致涉案房屋处于无法正常使用状态，无法实现合同目的，而星球通科技公司现已经撤离涉案房屋，故星球通科技公司因此请求判令解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司退还保证金、赔偿违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房屋自2015年5月18日至2015年9月19日期间并未出现被停水、停电、断网的现象，故星球通科技公司要求退还2015年5月18日至2015年9月19日期间的租金于法无据，本院不予支持。2015年9月20日至2015年11月17日期间涉案房屋已经出现停水、停电、断网现象，故星球通科技公司要求退还上述期间租金的诉讼请求本院予以支持，但该段期间星球通科技公司仍实际占有使用涉案房屋，故应当退还的租金金额本院酌情判处。星球通科技公司已经实际交纳履约保证金，君天首业公司亦认可尚未退还，故对星球通科技公司该项诉讼请求，本院予以支持。就装修损失费，因星球通科技公司撤场时已将室内装饰装修进行拆除，故本院对该部分损失予以酌定。装修管理费、消防工程改造费、空调安装费、垃圾清运费本院根据星球通科技公司提交的票据确定。
就星球通科技公司撤场时间，星球通科技公司虽主张其于2016年7月19日关门并撤离，但其亦认可当时涉案房屋尚留存有其物品，2017年3月30日星球通科技公司与富邦盛泰公司正式办理商铺交接，并签订《租赁房屋交接确认书》，故本院认定星球通科技公司撤离涉案房屋的时间为2017年3月30日。
因君天首业公司自身原因，导致涉案房屋在2015年9月20日已被停水停电，星球通科技公司因此对房屋的能否继续正常经营使用处于不安状态，此时再要求星球通科技公司继续先行支付剩余租金实属不妥，而且2015年11月18日至2016年4月7日期间涉案房屋无法正常使用，故君天首业公司要求星球通科技公司支付上述期间全部租金的诉讼请求本院不予支持，但考虑原告仍实际占有涉案使用房屋，故相应租金应予以酌减，具体数额本院综合考虑后酌定。因星球通科技公司自力救济行为，涉案房屋于2016年4月8日至2017年3月30日期间恢复供水供电，星球通科技公司亦确系实际占有使用涉案房屋，故星球通科技公司应当支付该段期间的房屋租金，但是君天首业公司尚未解决与利通商宜公司之间的纠纷，亦未实际向产权人交纳物业服务费，君天首业公司的违约情形尚未消除，故本院对该部分租金金额予以酌减，具体数额本院综合考虑后酌定。2017年3月30日之后，星球通科技公司未实际使用房屋，虽然星球通科技公司为守约方，但是其仍负有交还房屋时通知出租方的后合同义务，现星球通科技公司未举证证明其就与物业公司交接一事通知过君天首业公司，故星球通科技公司应当承担因此造成的涉案房屋的空置损失，现君天首业公司向星球通科技公司主张2017年3月30日至2017年7月22日的租金，本院考虑星球通科技公司的上述情形及本案综合情况予以酌情判处。
至于星球通科技公司提出的君天首业公司不能积极配合工商登记导致君天首业公司没有及时取得营业执照及君天首业公司与产权人的纠纷导致涉案房屋所在一层商铺全部退租的主张证据不足，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：