原告（反诉被告）：顾建虎，男，1979年10月20日出生，汉族，无业，住江苏省海门市。

委托诉讼代理人：王书宁，北京市中闻律师事务所律师。

被告（反诉原告）：娄晓雷，男，1981年1月10日出生，汉族，北京木子造型企业管理有限公司董事长，住北京市通州区。

委托诉讼代理人:赵海娇，北京市炜衡律师事务所律师。

原告（反诉被告）顾建虎（以下简称姓名）与被告（反诉原告）娄晓雷（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。顾建虎之委托诉讼代理人王书宁，娄晓雷及其委托代理人赵海娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

顾建虎向本院提出诉讼请求：要求娄晓雷支付拖欠的租金106250元（其中包括2016年10月8日至2016年11月7日的租金37500元未支付；2016年11月8日至2017年3月7日，每月少支付5000元，共计20000元未支付；2017年3月8日至4月7日租金37500元未支付；4月8日至4月17日共计9天租金11250元未支付）。事实和理由：2017年3月28日原、被告签订《房屋联营协议》，约定，顾建虎将位于北京市朝阳区白家庄东里36号楼2门101和201室的房屋出租给娄晓雷作为美发经营使用，娄晓雷将房屋用于其经营的北京木子造型企业管理有限公司的经营场所。合同约定租期自2016年4月8日起至2019年4月7日，租金为每年45万元整，按季度交付租金，每年的1月8日、4月8日、7月8日、10月8日为租金的交付时间，每季度租金为112500元。原告按照约定将房屋交付给被告使用至2017年4月17日。在合同约定租赁期内，被告多次拖欠应向原告支付的租金，自2016年10月8日起至2017年4月17日共计拖欠租金106250元，并拒绝支付。故原告诉至法院。

娄晓雷答辩称：我方没有拖欠租金，不同意顾建虎的诉讼请求。2016年10月8日至2017年3月8日的租金是正常支付的，都转到了顾建虎的妻子宋侠珍名下，其中2016年10月份的租金是用相当于一个月租金的押金抵扣的，2016年11月至2017年2月份的租金都是转账。2017年3月8日至2017年3月16日期间的租金我方没有缴纳，但是我方认为应该予以免除，因为该房屋实际上为住宅，原告在出租时向顾建虎隐瞒了住宅商用的事实，2017年3月初团结湖街道办就要求我方对店内进行了拆除。在2017年3月16日团结湖街道办对房屋的外观进行了恢复原状及封门，在此期间我方已经没有办法实际经营，租赁合同的目的已经没有办法实现，所以租金应该免除。2017年3月16日至2017年4月17日，因为房屋已经进行了恢复原样，我方没实际使用该房屋，3月初我们就离开了，所以合同目的无法实现，顾建虎已经构成根本违约。因此，我方要求提出反诉。

娄晓雷向本院提出反诉请求：要求顾建虎支付房屋装修损失100000元、营业损失60000元，店面转让费24000元。事实和理由：2012年8月8日，娄晓雷与案外人宋侠珍签订《房屋联营协议》，约定，娄晓雷承租北京市朝阳区xxxxx36号楼2门101及201号用于经营美发使用，期限四年，自2012年8月8日至2016年4月15日。协议未到期，娄晓雷于2016年3月28日与顾建虎续签该协议，约定期限为三年，自2016年4月8日至2019年4月7日止。协议续签后，我方开始对房屋进行装修，投入了大量的资金和人力。2016年9月15日，团结湖街道办事处向本案租赁房屋所在地一层房主发送了《告知书》，通知各商户在2017年3月15日之前自行将开墙打洞房屋恢复原状、摘除牌匾标识，2016年3月16日起，团结湖街道办事处将联合相关执法部门统一进行环境整治。2017年3月6日起，团结湖街道办事处对该房屋进行了恢复原状，导致我方无法实现合同约定的经营美发使用目的，因此给我方造成了巨大的商业利益损失。我方认为，顾建虎在2012年8月8日将房屋出租给我方之前，该房屋就用于美发使用，其当时店面名称为“北京创意印象美容美发中心”，我方为了租赁该房屋所以受让了上述店面，并支付了16万元的转让费用。在第一次《房屋联营协议》中，顾建虎表示该房屋可以作为美发店长期使用，并未告知该房屋的性质为民宅，且没有向我方出示房屋产权证信息。所以我方在签订协议之时，并不知晓房屋的性质，我方在续签协议后，又基于对顾建虎的信任对该房屋进行了装饰装修，目的就是为了长期在此经营美发店。综上，顾建虎故意隐瞒涉案房屋为住宅不能经营的事实，属于欺诈，顾建虎违反法律规定隐瞒房屋性质，故该合同应当为无效，即使有效，原告将房屋作为经营性用房出租对合同的履行存在巨大过错，应当承担违约责任，赔偿损失。

顾建虎答辩称：根据房屋的使用状况，我方认为双方的合同已经解除，我方认为合同于2017年4月17日解除。双方在签订合同时，娄晓雷明确知道房屋性质为住宅，并且当时也拿到了房屋产权证复印件，否则娄晓雷的公司不可能获得注册，合同的第六条约定了政府行为免责条款，所以使用该房屋可能导致的后果娄晓雷是知晓的，我方也履行了告知义务，所以我方认为娄晓雷的反诉情况没有依据。

本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，原、被告签订《房屋联营协议》，约定娄晓雷承租位于北京市朝阳区xxxxx36号楼2门36号楼2门101和201室（以下简称涉案房屋）用于经营美发之用，联营期为三年，自2016年4月8日至2019年4月7日止，场地使用费为每年人民币四十五万元，每季度一交，每年的4月8日、7月8日、10月8日、1月8日为交租日，每季度112500元（含提前一个月预交的租金）。如遇不可抗拒的自然灾害，政府行为、政府征地、集体征地等，本协议自动解除，双方各自承担因此造成的损失。场地使用费按实际使用天数计算，剩余部分退还。因本房屋是住宅用房，如果政府要把本房屋恢复原样，娄晓雷按通知要求的日期内停止经营，要配合街道办事处，房屋的场地费按实际使用的天数计算，剩余的部分顾建虎要如数退还，本协议自动解除，双方各自承担因此造成的损失。2016年9月15日，团结湖街道办事处向团结湖辖区内主次道路两侧一层各位商户及房主发送《告知书》，要求各商户在2017年3月15日前自行将开墙打洞房屋恢复原状，拆除牌匾标识，2017年3月16日起团结湖街道办事处将联合相关执法部门统一进行环境整治。现涉案房屋已被恢复原状。

就场地使用费缴纳情况，原告提交银行明细若干张，其中显示娄晓雷支付场地使用费情况如下：2016年4月8日支付112500元，2016年7月8日支付112500元，2016年12月19日支付65000元，2017年1月9日支付32500元，2017年4月4日支付32500元，以上款项均打至宋xx账户，宋xx到庭称以上款项均系代顾建虎收取的涉案房屋场地使用费。娄晓雷认可，2017年3月8日至2017年4月17日的场地使用费未支付，亦认可2016年11月8日至2017年3月7日系按照每月32500元的标准向顾建虎支付。娄晓雷称顾建虎曾经口头承诺自2016年11月8日起场地使用费由每月37500元减免为每月32500元，但对此娄晓雷并未举证。

就押金交付情况，双方均认可每次交纳场地使用费都是提前一个月交，所以娄晓雷并未另行交纳过押金，

就合同状态，顾建虎称因娄晓雷于2017年4月17日撤离，故认为合同已经于当天解除。娄晓雷称其于2017年3月8日撤场，认为当天合同已经解除。双方未办理房屋交接手续，娄晓雷提交北京信旺达货运代理有限公司开具的《收条》、《搬家证明》，证明其于2017年3月12日搬离涉案房屋。

娄晓雷提交《转让协议》、《北京市装饰装修工程施工合同》、装修工程预算等欲证明其各项损失。顾建虎不认可证据真实性，而且按照合同约定，该损失应当娄晓雷自行负担。

上述内容，有双方当事人陈述、《房屋联营协议》、银行转账凭证等在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋联营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综合本案案情来看，由于政策原因，娄晓雷无法实现合同目的，双方无法继续履行合同，同时又符合同约定的解除合同的条件，故双方均主张合同已经解除，本院不持异议。关于合同解除时间，娄晓雷主张其2016年3月8日搬离涉案房屋时就解除了合同，但其并未举证证明搬离涉案房屋时向顾建虎进行了通知。顾建虎主张娄晓雷于2017年4月17日搬离房屋，但对此并未举证。综上，本院认为双方合同解除时间以《告知书》中确定的整治期限届满日为宜，即2016年3月15日。

娄晓雷称2016年10月8日至2016年11月7日的场地使用费系用押金抵扣，但其并未就此举证，故对于其该项主张本院不予支持。娄晓雷称2016年11月8日至2017年3月7日租金标准降低为每月32500元，但对此其并未举证，故对其该项主张本院亦不予支持。本院认定合同解除时间为2016年3月15日，故2016年3月8日至2016年3月15日的场地使用费娄晓雷应当交纳，但考虑本案实际情况，娄晓雷在此期间已无法实际经营，故本院对该段期间场地使用费予以酌减。

双方签订的《房屋联营协议》中明确约定涉案房屋为住宅用房，遇政府要求恢复原样，双方各自承担因此造成的损失，故娄晓雷以此为由要求顾建虎赔偿各项损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）娄晓雷于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）顾建虎二〇一六年十月八日至二〇一七年三月十五日的场地使用费共计六万零七百元；

二、驳回原告（反诉被告）顾建虎的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）娄晓雷的其他诉讼请求。

如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2426元，由原告（反诉被告）顾建虎负担1109元（已交纳），由被告（反诉原告）娄晓雷负担1317元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1990元，由被告（反诉原告）娄晓雷负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长矫辰

人民陪审员肖维亚

人民陪审员赵向东

二〇一八年二月二十四日

书记员赵晓琳