原告:北京成荣房地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园l号楼。

法定代表人：张晓兵，董事长。

委托诉讼代理人：耿军，北京市广盛律师事务所律师。

被告：杨凯，男，1973年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。

原告北京成荣房地产发展有限公司（以下简称原告）与被告杨凯（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人耿军、被告本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付2009年8月1日至2017年9月30日期间的物业费79712．79元；2．要求被告支付滞纳金66415元。事实及理由：被告系位于北京市朝阳区朝外大街怡景园北里X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）业主。原告为该小区物业服务提供单位。现被告作为怡景园公寓的业主，享受了原告提供的物业服务，但未按期缴纳物业服务费，经多次催要无果，故原告诉至法院。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1．被告与原告之间未签署过前期物业合同，原告的物业服务只是事实上的物业服务，其未提供证据证明实际提供了相关服务；2．原告提交的《物业管理公约》为其目的和利益进行了修改，被告被迫签署《物业管理公约》的承诺书。3．怡景园小区业主历来均是与原告自行协商确定物业费收费标准，被告因为没有与原告达成一致，故未交纳物业费。被告从未就8．28元/月/平方米及5．8元/月/平方米的标准与原告达成合意，故被告与原告之间不存在合同上的权利义务关系，更不存在合同上缴付物业费的义务。4．原告在其起诉书上已承认《物业管理公约》中滞纳金的约定不合法。

原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据，1．资质证书，证明原告有资质提供物业服务，被告对该证据的真实性、证明目的认可。2．《物业管理公约》及承诺书，证明原告已将《物业管理公约》交给被告，其签署了承诺书。我方提供的《物业管理公约》与在北京市居住小区管理办公室备案的公约有3处不同，（1）公约第四页联系人及联系电话变更了，（2）第五页倒数第六行，由政府批准的12．42元主动降为8．28元，（3）第十二页倒数第十行增加了收集住户垃圾的条款。（4）第六页中间部分每年一月十日前预先交纳物业费，由月付改成了年付。被告对该组证据的真实性认可，但称:“当时物业公司并未加盖公章，且原告应该有不同版本的公约。其提供的公约未约定按月收取物业费，而约定为年付，未经过小区办核准。3．关于公约核准的通知，证明原告为怡景园小区提供服务系经政府及小区行政管理部门核准。被告对该证据的真实性、证明目的认可。4．付款通知单，证明被告欠缴物业费情况，物业费由2013年1月1日前的8．28元/月/平方米变更为5．8元/月/平方米。

被告对该证据的真实性不认可，并称这是原告单方计算的，没有得到被告确认。

被告提交以下证据：1．《北京市存量房屋买卖合同》，证明2009年6月27日被告从案外人徐X处购得涉案房屋，建筑面积118．96平方米。原告对该证据的关联性不认可，不予质证。2．《北京怡景园公寓管理公约》，证明小区存在多份管理公约，这是小区1号楼业主提供的，但是该份公约是哪一年的，谁提供的均不清楚，该公约中未约定物业费收取规定。原告对该证据的真实性、关联性不认可，原告依据的是3/4/5号楼的公约，而被告提供的公约自称来自1号楼，不是同期开发项目。3．物业费发票，证明前业主已交纳涉案房屋2009年1月至7月的物业费共计6245．40元，系7．5元/月/平方米。物业费标准是原告与业主协商确定的。原告对该证据的真实性认可，但称:“虽然发票上显示7个月，但实际是按照6个月收取的。当时我方曾出台鼓励、促进交费的优惠措施，即一次性交纳全年物业费，免1个月物业费，由此优惠收费标准为每月7．5元/平方米。”

庭审中，原告称:“1号楼是在1994年开发的，涉案房屋开发时《物业管理条例》尚未实施，且其中规定政府指定的物业公司不需要前期物业服务合同。物业费由8．28元变更为5．8元系经上级主管部门批准并已报备小区办。而且2013年1月前后在小区进行了公示。”被告称:“1号楼应该是1997或1998年开发的，我购房时收到的公约系原告提交的版本。虽然1号楼与我们3号楼系分别开发。但是1号楼与3号楼同属于一个物业管理区域，应适用内容相同的管理公约。另，物业费由8．28元变更为5．8元虽然在小区内进行了公示，但未和业主进行协商，公示价格未经听证不生效。”

本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。被告辩称物业公司未提供实质的物业服务，且物业费用未经双方进行商定。但被告在入住时已收到《物业管理公约》，并签署承诺书，说明其知晓原告为涉案小区提供物业服务及物业费标准，且被告未提供其被迫签署承诺书的证据，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。另，被告提供的1号楼管理公约的时间及来源不明，且1号楼与涉案房屋并非同时期开发，不能以此证明原告收取的费用与同一楼业主不同。另，原告自2013年1月1日起减少了物业费，并进行公示，被告在公示期间并未表示异议。综上，被告作为该小区业主与原告之间已形成物业服务合同关系，应交纳相应的物业费。故本院对原告要求被告支付2009年8月1日至2017年9月30日期间的物业服务费79712．79元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，《物业管理公约》中进行了约定，现被告多年未交纳物业费，确存在违约行为。但根据庭审查明事实和当事人陈述，本院对违约金数额予以酌定。

需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告杨凯于本判决生效后七日内给付北京成荣房地产发展有限公司2009年8月1日至2017年9月30日期间的物业服务费79712．79元；

二、被告杨凯于本判决生效后七日内向原告北京成荣房地产发展有限公司支付违约金1000元；

三、驳回原告北京成荣房地产发展有限公司的其他诉讼请求。

如被告杨凯未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3070元，由原告北京成荣房地产发展有限公司负担1351元（已交纳），被告杨凯负担1719元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内给付原告）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长赵娜

审判员马海涛

审判员任征远

二〇一八年四月四日

书记员李壮