原告：王治，女，1977年2月25日出生，汉族，无业。

委托诉讼代理人：赵洋，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。

被告：孟继成，男，1945年1月19日出生，汉族，退休。

委托诉讼代理人：王一，北京市京都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马福安，男，1949年11月7日出生，退休。

原告王治（以下称原告）与被告孟继成（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人赵洋、张伶玉，被告之委托诉讼代理人王一、马福安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的买卖合同和补充协议，将朝阳区惠新里甲16号楼某某房屋交付原告，并协助原告办理房屋不动产转移登记手续；2.判令被告支付原告2016年1月1日至上述房屋实际交付日的房屋租赁损失，暂计算至2017年5月31日，为170600元；3.判令被告支付违约金20万元；4.判令被告支付原告财产保全保险费支出19500元。事实和理由：原被告于2015年7月11日签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于北京朝阳区惠新里甲16号楼某某室房屋，被告委托其外甥马福安代为签署，我爱我家房地产经纪公司提供居间服务，当日原告支付被告定金2万元，双方约定2015年11月30日前原告将首付款198万元交付给被告，被告于2015年底将房屋交付原告。后中介公司业务员告诉原告上述房屋是央产房未满5年不能出售，原告与被告多次协商未果，被告委托代理人表示同意按照400万元出售上述房屋给原告，但是不同意于2015年12月底将房屋交付给原告。2017年5月7日，上述房屋已满5年，可以上市交易，但被告不想按成交价400万元将房屋出售给原告。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告已经于2017年7月12日以书面形式解除了房屋买卖合同、补充协议和有关中介协议，根据合同法规定，解除函送达之日即合同解除；第二，原告诉称的房屋租赁损失，是原告违约造成的，与被告没有因果关系，且真实性有待核实，被告不应承担此项费用；第三，原告诉称的20万元违约金无事实依据，被告并未违约，不应承担违约金。被告确实收取了2万元定金。2015年10月底，被告委托代理人确实承诺在2017年5月房屋满五年后继续履行合同。2015年11月底，双方在我爱我家店里见面，原告要求被告2015年12月底之前将上述房屋交付给原告，被告的意见是原告应该支付198万元首付款后，被告才能交房，但是原告没有支付198万元首付款，所以被告没有交房。

本案经审理查明事实如下，2015年7月11日，原告、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M15054500），约定被告以400万元的价格将其位于朝阳区惠新里甲16号楼某某房屋出售给原告，建筑面积86.4平方米。原告应于本合同签订当日支付定金2万元。该房屋性质为已购公有住房，央产，被告需要提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。原被告双方最晚应于合同之日起90日内，共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。因被告原因导致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证的，原告有权单方解除合同，因原告原因致使被告在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且原告取得房屋产权证书，被告有权单方解除合同。

同日，原告、被告签订《补充协议》，约定由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方友好协商，同意按照如下方式解决，双方于2015年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《履约服务合同》长期有效直至上述房产转移完毕。双方友好协商约定原告最迟于2015年11月30日前将首付款交付被告。

同日，原告支付被告定金2万元。

2018年1月19日，本院工作人员前往对外经济贸易大学房管科进行调查，该单位工作人员答复朝阳区惠新里甲16号楼某某房屋原来是央产房，被告已经购买，其学校规定央产房满五年后可以上市，所以上述房屋自2017年5月可以上市出售，但是需要法务办进行审核，法务办于2017年10月审核通过。

诉讼中，原告自愿向本院提存398万元购房款。

庭审中，双方的主要争议有：

1、录音问题。原告提交2016年1月17日的录音（其中被告之委托代理人表示希望按照这个合同履行到2017年4月份继续执行，价格，还是按照上次说过的400万元）。被告认可上述录音的真实性，该录音发生在2015年冬天，在11月30日之后，但是该录音没有征得被告委托代理人同意，且没有签订三方协议，所以该录音没有效力。

2、解除函问题。被告提供2017年7月12日的《解除合同告知函》（其内容为原告至今未支付任何房款，已构成根本性违约，所以解除双方的两个协议及合同）和2017年8月7日的邮寄单，以此证明原告与被告之间的合同已经解除。原告表示真实性、合法性不予评价，收件人是顾以信，顾以信与本案没有关联，原告没有收到解除函，被告是在本案立案之后邮寄的解除函，应属无效。被告邮寄的告知函不符合合同约定的可单方解除的情形，不能达到合同解除的目的。

本院认为：2015年7月11日原告、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。本案主要争议在于何方违约及涉案合同是否解除。被告以原告未于2015年11月30日前支付首付款198万元抗辩，依据原告陈述、被告陈述，双方在签订上述合同后才知悉涉案房屋为央产房，满五年才能上市交易，在此前提下，原告有理由迟延支付198万元首付款，同时在2015年11月30日后，原告、被告明确表示在涉案房屋满五年后继续履行上述合同，故原告迟延支付198万元之行为不构成根本违约，被告也不能据此解除双方之间的合同，即原告、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》依旧有效。

关于继续履行合同一节，鉴于双方之合同真实有效，原告也无违约行为，故本院对原告该部分诉讼请求予以支持；关于交房、转移登记一节，考虑到涉案合同继续履行、原告提存了剩余全部房款等因素，本院对原告该部分诉讼请求均予以支持；关于租赁损失一节，涉案合同未约定涉案房屋交付时间，考虑到本次合同央产房的特殊性等因素，本院对原告该部分诉讼请求不予支持；关于违约金20万元一节，考虑涉案合同继续履行、被告的抗辩意见、涉案合同签订时间、履行程度、原告损失等因素，本院对原告该部分诉讼请求不予支持；关于财产保全保险费支出19500元一节，原告该部分诉讼请求无法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、原告王治与被告孟继成继续履行双方于二〇一五年七月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》。

二、被告孟继成于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区惠新里甲16号楼某某室房屋腾退交付给原告王治。

三、被告孟继成于本判决生效后三十日内配合原告王治办理完毕北京市朝阳区惠新里甲16号楼某某室房屋之房屋转移登记手续。

四、原告王治于本判决生效后三十日内支付被告孟继成购房款三百九十八万元。

五、驳回原告王治其他诉讼请求。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万八千八百元，由被告孟继成负担三万八千八百元（原告已交纳，被告于本判决生效后三十日内转交给原告）。

案件保全费五千元，由被告孟继成负担五千元（原告已交纳，被告于本判决生效后三十日内转交给原告）。

不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长欧阳华

审判员孙茜?

审判员斯晓荷

二〇一八年五月三十日

书记员彭林海