原告（反诉被告）王昆，男，1990年2月1日出生，汉族，北京瑞凯天成投资咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。

委托代理人杨丽，北京大成律师事务所律师。

被告（反诉原告）杨秋利，男，1963年8月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

委托代理人杨华，北京市浩天信和律师事务所律师。

第三人北京麦田房产经纪有限公司，经营地北京市朝阳区望京东园四区7号绿地中心B座8号。

法定代表人缪寿建，总经理。

委托代理人陆闪闪，女，1987年10月11日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员。

原告王昆（以下简称原告）与被告杨秋利（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨丽，被告及其委托代理人杨华，第三人委托代理人陆闪闪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2016年5月27日，原、被告经过第三人居间服务签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定原告向被告购买位于北京市朝阳区x5号楼x室的房屋；房屋总价为677万元，定金为67．7万元，于2016年5月30日前交付；2016年6月21日前支付279．3万元，支付方式为银行资金监管；剩余房款为贷款，于贷款批复后五个工作日内办理税费缴纳手续，取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后三十五个工作日办理房屋权属转移登记手续。签完合同后，原告于2016年5月27日给付了被告2万元现金，5月30日原告通过支付宝向被告转账30．7万元，还通过中国银行向被告转账35万元。2016年6月初第三人告知我们因为被告的房产证的房源信息不符合要求，直到6月29日房源核验才通过；7月1日双方在第三人总部签署了草拟网签协议，原告同意将首付款改为327．3万元，当时被告和第三人对此也没有意见，但就此各方没有签订补充协议，然后原告、被告和浦发银行签订了资金监管协议，资金监管的金额为327．3万元；7月4日原告将首付款327．3万元存入浦发银行的监管账户；7月5日，原告去了第三人总部，与汇丰银行贷款专员提交了贷款申请手续，同日北京国税局、地税局发布公告，7月27日0:00-8月8日9:00由于上线新系统，暂停交税；7月6日，双方签署了草拟网签合同，合同信息录入了朝阳建委系统；7月12日，第三人于双方约好去税务所交税，双方到场后，第三人需要双方签署未批贷先交税同意函，原告同意签署，但是被告不同意，故导致双方没有完成交税；7月12日至16日，原告与第三人敦促被告签署正式网签合同，以用来交给汇丰银行办理银行贷款。后来第三人登门，被告才同意签署网签合同；7月19日，汇丰银行出具了批贷函，贷款金额为277万元；7月29日至31日，被告拒绝配合交税。在电话沟通中，他表示他在8月初至9月15日要在美国加州陪女儿参加高考，无法在8月配合交税，也拒绝了中介提出的找代理人配合交税的建议；8月7日-8月8日，第三人看到被告在诉争房屋的小区内散步，敦促其配合交税，也证明了被告当时并没有在美国；8月8日下午，被告发信息给原告，说交税的时间已经过了，想要将没有交税的责任推给原告；8月10日，原告完成了交税，共计3．96万元；8月26日，原告至长安公证处，在律师的见证出，签署了汇丰银行贷款合同；9月24日，原告按照汇丰银行的要求，赴银行开通了银行账户；9月26日晚，被告提出现有的批贷函过期了，第三人联系了汇丰银行，汇丰银行出具了新的批贷函，被告当时提出批贷函存在笔误，汇丰银行当晚更正了批贷函，但是被告不满意，要求第二天上午去汇丰银行验证批贷函，如果验证完毕就过户。9月27日，第一次预约过户，9月26日当晚我们约被告第二天10点前在汇丰银行见面，27日当天上午，被告迟到了很久才到，汇丰银行房贷部李潇确认批贷函是有效的，并开具了书面确认函。在李潇办理书面批贷函时，被告说要看到贷款合同才能过户，也说没有携带过户资料，显然当天他不想配合过户，在李潇将书面确认函拿出前，被告就离开了现场。原告随后去了朝阳区房产大厅与第三人工作人员见面，双方一直等待被告来，但是被告一直没有来；10月12日，原、被告在第三人处见面沟通，被告带了一个叫杨华的人，当时现场被告不认可杨华是他的律师，只说是他的表哥，杨华现场起草了补充协议，要求原告先签署，签署后再与原告沟通过户事宜，但是原告拒绝签署；10月20日，双方在第三人处第二次见面沟通，双方还是没能签署补充协议；10月29日，双方约定第二次过户，但是被告没有出现，再次违约。故诉至法院要求：1、判令解除原、被告于2016年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令人民法院依法确认在上海浦东发展银行北京东长安街支行（银行账号为×××）名称为杨秋利账户中金额327．3万元共管款项由原告王昆所有；3、判令被告返还原告定金67．7万元；4、判令被告赔偿原告已经缴纳的全部税费3．96万元；5、判令被告赔偿原告已经支付的中介费用16．6万元；6、判令被告给付原告违约金135．4万元；7、判令被告赔偿原告可得利益损失196万元。

被告答辩并反诉称：同意解除原、被告于2016年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不同意原告的其他诉讼请求。原告没有取得贷款批准，不具备过户条件，也不与我们协商，而且还对我们有侮辱行为，造成我们人身伤害。5月27日签订合同的时间以及内容均认可。原告确实给了我们67．7万元定金。但是6月21日应当给付第一期款项279．3万元，原告无理由没有按时支付，6月21日以前原告应当申请贷款，也没有申请。我们认为原告是从6月21日开始违约。关于房源核验的问题，确实有这个事，但是很快就解决了，并没有更换房产证，是系统里把“三号院”变更为“3号院”，具体哪天变更成功的我们也不清楚，是第三人去办理的房屋核验手续，我们5月27日就把房本给第三人了，几天后房本就还给我们了。原告所说的7月1日草拟网签协议我方不清楚，7月6日我方应第三人要求在网签合同上签了字。原告所说的首付款提高到327．3万元的事情我们不清楚，7月4日原告将首付款327．3万元存入到浦发银行监管账户我们是知道的，但是当时我们也没有问金额为何增加了，以为是银行调整的，第三人也没有告知我们此事。对方说的7月5日提交贷款申请我们也不清楚，原告所说7月12日我们没有配合他去纳税是不对的，我们去了税务大厅，但是由于当时没有见到批贷函，属于不符合合同约定的交税日期，当时第三人要求签署提前交税我方要负责任的一个协议，我方没敢签，第三人建议原告先不要交税，原告就没有交税。按照协议约定7月19日原告取得批贷函，应当在7月24日前交税，但是不知什么原因，原告没有交税，一直拖到8月10日才交税，即便按照原告说的政府系统升级，对方在7月27日之前也可以交税，不存在我们不配合原告交税的问题。9月24日我们在美国，此前我们收到第三人通知9月27日过户的信息，但是没有见到预约单，只是口头通知。9月24日我们通过微信通知第三人过户前的银行文件已经过期，提醒第三人注意，同时提出要求提供贷款合同，第三人和原告都拒绝提供；9月26日，我们从美国赶回中国，准备第二天办理过户，但是当晚我们没有见到新的银行文件，也没有见到贷款合同，我们紧急和第三人联系，第三人在晚上9点左右提供了银行的批贷函，但是里面有重大错误，其中英文时间不符，中文有效期90日，英文为60日，因此我们与第三人约定，并让第三人通知原告，第二天去银行核实贷款情况；9月27日，三方到了银行，银行承认出具的批贷函有误，银行需要确认出一份有效的批贷函，但是9月28日上午11点第三人才将银行确认好的批贷函通过微信转给了我们，在银行交涉过程中，我们提出为了验证贷款真实性，让原告提供贷款合同，原告不同意提供，我们只能提出希望原告全款交易，原告也没有同意；第三人又预约了10月29日过户，此期间我们一直在等待，看在此前原告能不能准备齐过户需要的文件。期间我们主动要求和原告见面交涉，安排过户。双方见了一次面，我们提出：1、网签合同内容和5月27日交易合同内容不一致，我们要求确认网签合同仅是原告用，不作为对双方的约束，网签合同中的价格只有300多万元，是不真实的，低于我们双方之前签订的合同，但是原告拒绝确认，认为网签合同有效；2、我们要求原告重新办理银行贷款文件，原告也不同意。我们提出的要求都是过户的前提，但是原告都拒绝，只是强调尽快过户，而且经常在我们居住的小区喷字，还经常给我们发一些骚扰信息。10月29日，我们没有见到过户需要的文件，而且批贷函已经又过期了，不具备过户条件，因此没有过户成功。后来，我们就回美国了。我们现在提出反诉，要求：1、原告赔偿被告违约金507750元（以677万元为基数，自2016年6月21日起至2017年2月28日止，按照日万分之五计算）；2、原告赔偿被告经济损失20000元。

原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。对方所述不是事实。2016年6月21日对方所称我方未按期支付279．3万元，但未支付的原因在于被告，是由于被告原房产证上的房源信息不符合要求，原来被告的房产证上写的是“3号院”，经审核后无法进行网签，后来被告的房产证更换了把“3号院”改为了“三号院”，这样在2016年6月29日才做了房源核验通过。2016年7月1日原被告双方在第三人的总部草拟了网签协议，并与浦发银行签署了资金监管协议。2016年7月4日，我方将首付款327．3万元转入被告的浦发银行监管账户。不存在被告所说的我们贷款没有获得批准的情况，我方于2016年7月19日拿到了汇丰银行的批贷函。我方也没有在对方的住所喷涂过侮辱性文字，也没有发过传单。

第三人述称：关于房屋核验：2016年6月初我方确实通知过双方房产证的房源信息不符合要求，需要重新核验，因为富力城的这一片房屋当时建委系统进行了升级，所以这片房子办理相关信息都需要重新核验，以前写的“三号院”，后来改为了“3号院”，这是建委当时的工作失误，所以耽误的时间比较长。我方是在6月5日提交的房屋核验申请，当时需要14个工作日才能通过审核，6月29日我们才查到了核验通过，当时我们也在原、被告的群里通知了双方。付款时间的问题一方面是因为核验做上了但是没有出来，另一方面是原告的贷款数额可能会降低一些，首付会提高一下，业务员也联系了被告，告知此事，被告也表示同意。关于7月12日交税问题：当时7月27日-8月8日税务系统要升级，我们就希望提前交税，所以就约到了7月12日，7月12日确实还没有出批贷函，所以我们将风险体现在了协议中，看双方是否同意签署未批贷先交税协议，因为没有批贷，被告确实存在一些风险，被告当时没有同意签署，双方也就没有交成税。关于7月19日后五个工作日交税的问题：因为交税需要预约，在原告取得批贷函后我们预约交税，但是7月份的号全都没有了，我们约到了8月10日，这已经是最早的了。合同中也说了，交税以预约号为准。关于9月27日过户问题：交完税后，我们就跟双方协商过户时间，合同约定是交税完35个工作日，后来各方都同意9月27日去过户，我们也都提前通知双方过户时间了。9月20日左右，我们知道被告还在国外，被告说自己在国外有事情，争取26号回国。24号被告确实和我们业务员联系，提到批贷函中英文有效日期不符、以及批贷函是否有效的问题，但是因为24号是周五，我们只能尽可能和银行沟通。26日我们联系了银行，银行又出具了一份新的批贷函，我们发给了被告，被告表示不认可，所以说27日过户前先去银行核实一下批贷函，当时银行认可批贷函，同意出具书面的材料，但是这时被告就先走了，被告也说没带过户材料，也就没能过户成。10日与29日确实也约了一次过户，但是被告没有去。资金监管的数额问题，因为原告的贷款数额要降低，所以资金监管的数额会提高，这样被告拿到钱的时间要早，所以被告对此也是同意的。这些情况当时我们业务员都口头通知过双方。

经审理查明，2016年5月27日，原、被告签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定原告向被告购买位于北京市朝阳区广渠门外大街三号院5号楼508室房屋；房屋总价为677万元；定金为67．7万元，原告应于2016年5月27日支付2万元，剩余65．7万元于2016年5月30日前支付；原告应于2016年6月21日前支付购房款279．3万元，支付方式为银行资金监管；双方应于2016年6月21日前办理申请贷款手续，原告拟贷款数额为325万元；被告同意将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；双方应于贷款批复后五个工作日内办理税、费缴纳手续；双方应于取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后三十五个工作日办理房屋权属转移登记手续，若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。合同签订后，原告如约向被告支付了67．7万元定金。2016年7月4日，原告将327．3万元购房首付款打入上海浦东发展银行北京东长安街支行的监管账户（收款人名称为被告）。

庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同；2、居间服务合同及房屋交易保障符合合同；3、交易合同；4、收条及银行转账凭证；5、银行转账凭证；6、手机微信交流记录；7、居间服务费用发票；8、税票；9、银行贷款批贷函；10、贷款银行出具的关于批贷函内容的确认证明；11、电话录音及整理的文字稿；12、照片；13、房天下网站出具的同小区、同户型的房屋价格的评估报告；14、链家房地产中介对同小区、同户型的房屋的报价；15、我爱我家房地产中介对同小区、同户型房屋的报价；16、麦田房地产中介对同小区、同户型房屋的报价；17、网页截屏；18、国家统计局网站公布的统计数据截屏；19、同小区、同户型房价统计表。被告表示，对证据1-8认可；对证据9真实性无异议，但是内容无法证实原告的贷款已经批准；对证据10是中介通知我们的，但是是在上面所写日期的次日；对证据11对录音的内容无异议，但是是背着我们录音的，录音本身可以证明原告的违约行为；对证据12也可以说明原告在10月29日连不合格的贷款文件都已经过期了，还威胁我们要求过户；对证据13-19无异议。第三人表示，对证据1-6均认可；对证据7居间服务费包含代收的交易保障服务费用，一共是16．6万元；对证据8-19均认可。

庭审中，被告向本院提交了如下证据：本诉提交：1、327．3万元汇款凭证；2、完税证明；3、被告2016年9月24日与中介谈话记录；4、被告2016年9月26日与中介谈话记录；5、被告2016年9月26日入境记录；6、2016年10月补充协议草稿；7、被告2016年10月31日出境记录；8、网签合同信息单。反诉提交：1、中国银行贷款通知书；2、招商银行银贷款承诺书；3、侵权照片。原告表示，对本诉：对证据1真实性认可，证明目的不认可，付款日期晚14天是因为房屋需要核验，不是原告所致，房屋核验一共用了17个工作日，6月5日至6月28日；对证据2真实性认可，证明目的不认可，迟延的原因也是因为房屋核验；对证据3真实性认可，证明目的不认可，贷款批贷函是否过期在双方的合同中另有约定，不是被告拒绝过户的合法理由；对证据4真实性认可，证明目的不认可，在约定时间被告没有到现场配合原告办理过户；对证据5不认可，与本案无关；对证据6不认可，这份补充协议原告没有见过，是被告单方的意思表示；对证据7与本案无关，不认可；对证据8真实性认可，证明目的不认可，在双方的合同中，对网签价格有明确约定。对反诉：对证据1、2均与本案无关，不认可；对证据3不认可，与本案没有关系，无法证明是原告所为，是被告恶意捏造。第三人表示，对本诉：对证据1、2真实性认可；对证据3、4补充说明一下：业务员9月26日通知被告9月27日过户；对证据5不发表意见，但是9月27日被告在国内；对证据6，被告提出过要签补充协议，但是双方没有达成一致；对证据7与本案无关，不发表意见；对证据8网签合同在买卖合同附件二中有约定，以买卖合同为准。对反诉：证据1-3与本案无关，不发表意见。

审理中，应原告申请，本院委托北京康正宏基房地产评估有限公司对上述诉争508房屋的市场价值进行了评估，该公司出具不动产估价报告书：价值时点：2017年4月30日诉争房屋房地产市场价值为8666829元。

上述事实，有各方当庭陈述、相关书证等在案佐证。

本院认为：2016年5月27日原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效。现原告要求解除上述合同，被告表示同意，本院不持异议。就合同解除的原因，第一，关于原告未在2016年6月21日前向被告给付279．3万元的问题，经核实可知2016年6月初诉争房屋的房产证的房源信息不符合要求，需要重新核验，直至2016年6月29日核验才通过，需要重新核验的原因系因为建委系统升级，以前写的“三号院”变更为“3号院”。而后于2016年7月4日，原告将首付款327．3万元存入了浦发银行的监管账户中，被告当时对此也未提出异议。以上过程表明，原、被告双方对首付款金额以及支付时间的变更是认可的，被告在该款打入监管账户后也未提出异议，故被告提出原告未在2016年6月21日前给付279．3万元属于违约的观点不能成立。第二，就2016年7月12日交税的问题，2016年7月12日原、被告以及第三人前去交税，由于当时原告尚未取得批贷函，故第三人要求被告签署未批贷先交税协议，被告对此未予签署，当日各方没有完成交税的程序。本院认为，依据合同约定双方应于贷款批复后五个工作日内办理税、费缴纳手续，当时原告尚未取得批贷函，故除非各方能协商一致，否则被告不签署未批贷先交税协议，在当时不配合办理交税，并无不妥，不属于违约行为。第三，就2016年8月10日交税的问题，2016年7月19日银行向原告出具了楼宇按揭贷款批准通知书，2016年8月10日原告完成交税。被告据此认为原告应当在2016年7月24日前交税，即使存在政府系统升级，也应在7月27日前交税。本院认为，依据合同约定，若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理，根据第三人陈述当时预约的最早时间已经是2016年8月10日，故交税时间应以向税务部门预约的时间为准，原告于2016年8月10日完成交税，并无不妥，不存在违约的情况。就2016年9月27日预约去过户的问题，根据原告提交的楼宇按揭贷款批准通知书以及2016年9月27日银行出具的关于批贷函内容的确认，本院认为可以证明原告已于2016年7月19日取得了银行的批贷函。而原告在7月4日已经将首付款打入了监管账户，在8月10日又完成交税手续。故9月27日已经具备了合同约定的过户条件，被告在此时未能配合原告办理过户，属于违约。而后在2016年10月29日，被告又未能配合原告办理过户，也表明被告已无履约的意愿。综上分析，合同解除的原因应系被告违约所造成。合同解除后，原告支付至监管账户的327．3万元以及原告已经向被告支付的定金67．7万元均应退还原告，故原告的第二项、第三项诉讼请求，本院均予以支持。就原告的第四项、第五项诉讼请求，因被告系违约方，故本院对原告的诉讼请求予以支持。就第五项的中介费用被告赔偿完毕后，如认为第三人存在相关责任或应退还部分中介费，可另行起诉解决。就原告的第六项诉讼请求，违约方系被告，但合同约定违约金过高，且房价现存在变动，本院综合考虑被告的违约程度、情节以及给原告造成的损失、原告已付款的金额等因素，酌定违约金为70万元。就原告的第七项诉讼请求，缺乏依据，且本院已经判决了违约金，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。就原告进行评估的费用，因本院未直接采用评估结果，故评估费应由原告自行负担。就被告的反诉请求，因被告系违约方，故本院对其反诉请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）王昆与被告（反诉原告）杨秋利于二○一六年五月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。

二、现在上海浦东发展银行北京东长安街支行的名称为杨秋利的账户（账号为×××）中的三百二十七万三千元款项为原告（反诉被告）王昆所有。

三、被告（反诉原告）杨秋利于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）王昆定金六十七万七千元。

四、被告（反诉原告）杨秋利于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）王昆已经缴纳的税费三万九千六百元。

五、被告（反诉原告）杨秋利于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）王昆已经支付的中介费用十六万六千元。

六、被告（反诉原告）杨秋利于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）王昆违约金七十万元。

七、驳回原告（反诉被告）王昆的其他诉讼请求。

八、驳回被告（反诉原告）杨秋利的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万二千零四十四元，由被告（反诉原告）杨秋利负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）王昆）。反诉案件受理费四千五百三十九元，由被告（反诉原告）杨秋利负担（已交纳）。评估费一万九千三百三十四元，由原告（反诉被告）王昆负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长袁冲

人民陪审员张燕琴

人民陪审员李秀敏

二〇一八年四月十一日

书记员徐可卉