原告（反诉被告）陈海云，女，1951年5月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托代理人魏晋，北京市兆亿律师事务所律师。

被告（反诉原告）李新华，女，1971年1月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托代理人张守松，北京佐邦律师事务所律师。

第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心15层。

法定代表人缪寿建，总经理。

委托代理人陈鑫，1989年2月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托代理人陆闪闪，1987年10月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告（反诉被告）陈海云（以下称姓名）与被告（反诉原告）李新华（以下称）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈海云及其委托代理人魏晋，李新华的委托代理人张守松，麦田公司的委托代理人陈鑫、陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

陈海云向本院提出诉讼请求：1、判令李新华退还陈海云已付定金70万元。2、判令李新华支付陈海云70万元的利息损失（按同期银行贷款利率计算至返还定金之日止，暂计至2017年7月12日为15226.71元）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2017年1月2日，陈海云与李新华经麦田公司提供居间服务，就陈海云向李新华购买北京市朝阳区401号房屋（以下称401号房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《重要事项告知书》、《房屋买卖经纪服务书面告知》等文件。签订上述文件后，陈海云按约定分别于2017年1月2日、2017年1月10日共向李新华支付定金70万元。同时，李新华也按约定向陈海云交付了房屋。原被告双方完成定金支付及交割房屋后申请银行（商业）贷款前，因北京市购房政策发生变化，导致陈海云无法按照合同约定的拟贷款金额向银行申请贷款。新政策出台后，陈海云曾多次通过麦田公司与李新华联系，试图沟通解决方案，但李新华始终避而不见。2017年6月26日，陈海云向李新华送达《解除合同通知》，明确解除与李新华之间签署的房屋买卖合同，要求李新华退还陈海云已付70万元，并要求李新华在退还已付款项后与陈海云联系办理房屋腾退手续。但时至今日，李新华始终不予理睬。

李新华辩称：不同意陈海云的诉讼请求。李新华没有同意解除合同，也没有同意过返还定金。因陈海云违约，不同意退还定金，陈海云主张利息没有法律依据。

李新华向本院提出反诉请求：1、判令解除李新华与陈海云之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、判令陈海云赔偿李新华违约金280万元。3、判令陈海云赔偿李新华的损失，包括房屋差价损失40万元，居间服务费10万元，租金损失194433.33元（按照每月1.9万元的标准支付至2017年11月16日），物业费10835.1元，景观维护费511.69元，公共照明费102.31元。事实和理由：2017年1月2日，李新华（卖方）与陈海云（买房）经麦田公司提供居间服务，就陈海云购买401号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《购房资格协议》等文件。2017年1月10日，李新华收到合同部分定金70万元并将房屋实际交付给陈海云。《购房合同》第四条约定，李新华于房本原件办理后，办理网签当天陈海云支付李新华其余定金100万元，第五条约定陈海云应当于2017年8月31日前支付预付款730万元。《购房合同》签订后，李新华积极履约，于2017年8月22日取得该房屋的不动产权证书。之后，李新华多次督促麦田公司与陈海云沟通，以期望陈海云继续履行合同，陈海云却以购房政策变化为由拒绝履行，并向贵院提起诉讼。陈海云没有任何证据证明北京市购房政策变化对其履行合同造成影响，并且陈海云在签订《购房合同》同时签订《购房资格协议》也承诺其将满足限购政策要求，陈海云签订合同后，无履约诚意，不按合同约定支付款项和办理相关手续并因此诉于贵院，造成李新华巨大经济损失，该损失包括陈海云占用房屋的费用、拖欠的物业费用、中介的居间费用以及因为陈海云违约所造成的交易机会的丧失和房屋价格下降等经济损失，且损失仍在扩大。

陈海云对李新华的反诉辩称：同意解除双方签订的买卖合同。一、不同意支付违约金，因为国家新政之后，影响到本案贷款的履行，首付款提高，陈海云无法支付80%的首付款，属于情势变更，不归责于双方当事人，不应由陈海云承担违约责任，不应当承担违约金和李新华主张的损失。如果法院判定我方应当承担违约责任，我方认为约定的违约金过高，申请法院酌减。二、不同意李新华主张的房屋使用费标准。李新华依据的不是同小区同户型的房屋租金标准，就我方提交的链家、麦田等公司的信息来看，同小区同户型的房屋租金大概在每月一万元。陈海云在2017年6月26日已经向李新华告知因受新政影响，需要解除合同。从我方提交的证据可以看出，陈海云也通过微信和中介人员李X沟通此事，但是李新华一直拖延不予理会。直到开庭李新华才明确提出解除合同，未交还房屋产生的租金损失不应当由陈海云承担。2017年7月28日收到了李新华的腾退房屋通知，但李新华在开庭之前没说过要解除合同。因为退定金的事没协商好，因此没有腾退房屋。即便是陈海云承担房屋使用费，也应从2017年6月26日计算至2017年11月16日。401号房屋没有热水，而且天然气管道损坏，无法使用，而且房屋中没有任何家具、家电，这些都对房屋的租金有所影响。物业费如果法院判定陈海云需要支付，应当从2月26日开始计算。三、中介费应当由李新华承担，与陈海云无关。本案解除合同是不归责于双方的原因。四、不同意房屋差价，陈海云已经提交了几家中介公司的资料，证明现在市场报价远高于陈海云购买时的价格，李新华主张差价没有事实依据。

麦田公司述称：签订买卖合同时，陈海云打算将其名下另一套房屋出售之后按照首套房标准申请贷款。按照当时政策，陈海云可以按照购买首套房的标准申请贷款，首付款比例不低于40%，贷款可以贷到60%。陈海云原定贷款500万元。网签价834万元，按照网签价的60%可以贷款500万元。后来“3.17”新政策出台，北京住建委、人民银行、中国银行银监会北京监管局、北京公积金管理中心发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，居民家庭名下在本市有一套住房，或者在本市无住房或者有商业性贷款记录的或者有公积金住房贷款记录的，购买非普通住宅的首付款比例不低于80%。401号房屋面积200多平米，属于非普通住宅，按照新政首付款比例不低于80%。新政后，陈海云在5月份说她后续房款有资金缺口，要跟卖方谈解约。双方协商未能达成一致。

本院经审理认定事实如下：2017年1月2日，经麦田公司居间介绍，陈海云与李新华签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：陈海云向李新华购买401号房屋，建筑面积212.61平米，成交价1400万元；买方在签约当日支付定金20万元，于2017年1月10日前支付定金50万元，于房本原件办理出本后，网签当天支付100万元；买方于2017年8月30日前通过资金监管向卖方支付预付款730万元；买方拟贷款500万元，贷款部分按银行规定直接支付给卖方；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。陈海云向麦田公司支付了居间服务费25万元，李新华向麦田公司支付了居间服务费10万元。

陈海云于2017年1月2日、2017年1月10日分二次共向李新华支付定金70万元。李新华于2017年1月10日将401号房屋交付陈海云居住使用。2017年6月26日，陈海云向李新华发出《解除合同通知》，主要内容为：支付预付款后申请银行贷款前，因北京市购房政策发生变化，导致本人无法按照合同约定数额向银行申请贷款，该结果的发生并非出于本人原因，本人也无能力支付合同约定外的预付款。鉴于此特通知如下：一、正式解除本人与您签署的《北京市存量房屋买卖合同》。二、自本解除合同通知书送达您后三日内请将本人已支付的预付款70万元一次性退还。三、自您退还上述全部预付款后三日内，请与本人联系，双方完成房屋腾退手续。2017年7月26日，李新华向陈海云发出《腾退房通知》，主要内容为：本人同意你居住到2017年7月31日，若不按照以上日期腾退房屋，本人视为你已经同意租住此房屋，租金自2Q17年8月1日起按照市场价格1.5万元／月计算，本房屋产生的一切费用由你方负责。401号房屋所有权于2017年8月22日登记至李新华名下。本案庭审中，陈海云于2017年11月16日将401号房屋交还李新华。

陈海云称，我名下原有一套住房，麦田公司说我出售该房屋后可以按照首套房申请贷款再次购房。2017年1月17日我通过我爱我家公司以695万元出售原有房屋，之后还没与李新华办理401号房屋网签，北京市就出台了“317”新政。依照新政规定，401号房屋属于非普通住宅，只能贷款20%，也就是166.8万元，不能按照合同约定贷款500万元，资金缺口巨大。原被告及麦田公司多次沟通，麦田公司说等出新的实施细则之后才能确定能否贷款500万元。一直等到2017年6月26日，麦田公司没有明确告知我能否继续申请500万元贷款，我向李新华发出了解除合同通知。

上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约诚信履行。根据买卖合同的约定，陈海云需贷款500万元支付后续房款，综合在案证据，可以认定在签约后确因国家政策变化，导致陈海云只能申请到贷款166.8万元，资金缺口巨大。该政策调整确属不可归责于双方当事人的重大变化，导致继续履行合同对买方明显不公平，依据公平原则，双方的买卖合同应予解除。陈海云要求李新华返还定金70万元的诉讼请求本院予以支持。李新华对于合同解除无任何过错，陈海云要求李新华支付定金利息的诉讼请求本院不予支持。

本案系因国家重大政策调整导致应解除双方合同，尚不足以认定陈海云构成违约，李新华要求陈海云支付违约金没有依据，本院不予支持。李新华要求陈海云赔偿房屋差价损失没有依据，本院不予支持。因合同无法履行，李新华可要求麦田公司返还居间服务费，李新华要求陈海云赔偿居间服务费没有依据，本院不予支持。对于李新华要求陈海云赔偿房屋租金的反诉请求，双方交易未成功，陈海云因居住房屋而获益，且未及时交还房屋，应赔偿李新华合理的房租损失，对于损失数额，本院综合案情，依据公平原则依法酌定为10万元。本院在酌定房租损失时已将物业费、景观维护费、公共照明费等房屋维护使用成本考虑在内，李新华另行要求陈海云赔偿上述损失的反诉请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）陈海云与被告（反诉原告）李新华2017年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。

二、被告（反诉原告）李新华于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）陈海云返还定金七十万元。

三、原告（反诉被告）陈海云于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李新华支付房租损失赔偿款十万元。

四、驳回原告（反诉被告）陈海云的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）李新华的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费负担如下：本诉案件受理费6025元，由陈海云负担129元（已交纳），由李新华负担5896元（陈海云已预交，李新华于本判决生效之日起15日内支付给陈海云）。反诉案件受理费17400元，由李新华负担16904元（已交纳），由陈海云负担496元（李新华已预交，陈海云于本判决生效之日起15日内支付给李新华）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员宋培海

二〇一八年四月二十七日

书记员姜真